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[CBRE코리아 제공=연합뉴스]

서울 주요 업무지구의 A급 오피스 공실률이 3분기 3.1%로 하락했습니다. 도심권역의 대형 임차 계약과 강남·여의도권역의 프라임 오피스 수요가 공실률 하락을 이끌었습니다. 다만 임대료 상승세는 둔화했고, 상업용 부동산 투자시장에서는 자산별 차별화가 나타났습니다.



CBRE 코리아가 오늘(21일) 발표한 '올 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 전 분기보다 1.1%포인트 하락한 3.1%를 기록했습니다.

권역별 공실률은 도심권역 5.1%, 강남권역 1.0%, 여의도권역 1.7%였습니다. 도심권역에서는 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차하면서 공실률 하락에 영향을 미쳤습니다. 3분기 도심권역 전체 임대차 규모의 약 82%가 해당 거래에 집중됐습니다.

강남권역은 3대 업무권역 가운데 임대차 활동이 가장 활발했습니다. 임대차의 67%를 IT 기업이 차지했으며, K-뷰티 기업을 중심으로 B급 오피스에서 프라임 자산으로 이전하는 움직임도 나타났습니다. 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩은 센터필드에 임대차 계약을 체결했습니다.

여의도에서는 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권 임차 수요가 이어졌습니다. 럭셔리 브랜드 본사의 이전 수요도 확인됐습니다.



서울 A급 오피스의 3분기 신규 임대차 규모는 11만7천521㎡로, 지난해 이후 분기 평균 수준을 유지했습니다. 재개발에 따른 이전 수요와 프라임 자산 선호가 이어지면서 올해 연간 임대차 규모는 지난해보다 소폭 증가할 것으로 전망됐습니다.

반면 임대료 상승세는 둔화했습니다. 3분기 명목 임대료는 월 ㎡당 4만1천671원으로 전 분기보다 0.4% 상승하는 데 그쳤습니다. 이는 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률입니다. 올해 3분기까지 누적 실질 임대료 상승률도 약 2.5%로, 지난해 연간 상승률인 6.2%를 밑돌았습니다.

리테일 시장에서는 외국인 관광객 증가에 힘입어 백화점과 주요 가두상권의 성장세가 이어졌습니다. 올해 8월까지 누적 방한객은 1천505만 명으로 지난해 같은 기간보다 22% 증가했습니다. 외국인 관광객 카드 소비액도 49% 늘어난 14조 원으로 집계됐습니다.

성수 상권 공실률은 전 분기보다 2.1%포인트 하락한 1.3%로 주요 상권 가운데 가장 낮았습니다. 임대료는 전년보다 13% 상승했습니다. 브랜드 출점 수요는 서울숲과 건대 방향으로 확산하고 있습니다. 글로벌 브랜드의 플래그십 스토어 출점과 함께 프리미엄 약국도 명동에서 강남역 일대로 영역을 넓히고 있습니다.

수도권 A급 물류센터 시장은 공급 마무리 단계에 접어들었습니다. 3분기까지 연간 예정 공급 물량의 약 90%가 공급됐습니다. 3분기 신규 임대차의 약 71%는 3자물류(3PL)와 이커머스 기업이 차지했습니다. 인천·안성·이천 등 주요 물류 권역을 중심으로 수요가 이어졌으며, K-뷰티 기업도 물류 자동화와 사업 확장을 위해 대형 면적 임차에 나섰습니다.

4분기 신규 공급이 제한적인 데다 상온 물류센터의 대형 가용 면적도 소진되면서 공실률은 하락세를 이어갈 것으로 전망됐습니다.

3분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 9조6,488억 원으로 전 분기보다 약 5% 증가했지만, 지난해 같은 기간보다는 약 4% 감소했습니다. 올해 3분기까지 누적 투자 규모는 약 25조 원으로, 역대 최대 수준이었던 지난해 같은 기간과 비슷했습니다.

G1서울과 파인애비뉴 A동, 강남358타워 등 대형 거래가 이어지면서 오피스 투자 규모는 7조 원을 웃돌았습니다. 전체 투자액의 약 73%를 차지한 규모입니다. 1,000억 원 이상 중대형 거래에서는 전략적 투자자가 약 30%를 매입하며 기관투자자와 함께 주요 매수 주체로 부상했습니다.

물류 거래 규모는 약 1조 원으로, 지난해 분기 평균의 70%대에 머물렀습니다. 다만 국내 기관투자자의 물류 자산 매입은 3개 분기 연속 이어졌습니다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.3%, 5.4%로 상승 전환했습니다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "도심 신규 공급 자산의 공실 흡수가 진행되고 강남과 여의도에서도 프라임 자산을 중심으로 임차가 이어지면서 서울 오피스 시장의 견조한 임차 수요를 확인했다"고 말했습니다.

이어 "기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다"며 입지와 임차 안정성 등 자산의 기초 여건에 따른 시장 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 내다봤습니다.