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■ 머니쇼 '하우머니' - 박철호 건국대학교 교수


Q1. 먼저 온비드가 어떤 플랫폼인지, 그리고 공매로는 어떤 재산들이 나오는지 소개 부탁드립니다.



온비드, 어떤 플랫폼인가?
한국자산관리공사 운영 전자입찰 플랫폼
부동산·동산 등 다양한 자산 매각
부동산: 아파트·다세대·상가·토지 등


동산: 자동차·전자제품·귀금속 등


Q2. 공매와 경매, 언뜻 듣기에는 비슷해 보이는데요, 온비드로 낙찰 받는 것과 경매로 낙찰 받는 것에는 어떤 차이점이 있습니까?

공매 VS 경매, 가장 큰 차이점?
온비드, 온라인 입찰 가능…경매, 법원 직접 방문 필요
공매가 더 저렴하게 낙찰되는 경우 많아
접근성은 높지만 참여자는 상대적으로 적어


Q3. 그러면 오늘의 주제인 압류재산, 정확히 어떤 재산을 말하는 건지 그리고 공매 절차는 어떻게 진행되는지 교수님께 제대로 배워보겠습니다.
설명해주시죠.

‘압류재산’이란?
국세·지방세·공과금 체납으로 압류된 재산
국세징수법 따라 온비드에서 입찰
입찰 전 권리분석 필수
말소 안 되는 권리·보증금 인수 여부 확인
압류재산 공매, 어떻게 진행되나?
월요일 오후 2시 ~ 수요일 오후 5시 입찰
목요일 오전 입찰 결과 확인
유찰 시 다음 주 10% 낮은 가격에 재공매
개찰일 10일 이내 매각결정…당일 오후부터 대금 납부
3천만 원 미만 7일, 이상 30일 내 잔금 납부
잔금 납부 후 점유자와 명도 협의


Q4. 교수님, 저는 명도 너무 머리 아프고 힘들 것 같습니다. 명도가 필요한 물건은 교수님 같은 전문가분들이 하시게 두고 명도가 필요 없는 압류재산을 좀 설명해주실 수 있겠습니까?

명도 부담 적은 압류재산 
임차인이 보증금 전액 또는 일부 배분받는 경우
배분받으려면 낙찰자의 명도확인서·인감증명 필요
임차인과 명도 협의 수월
대항력 있는 임차인이 보증금 못 받는 경우
선순위 조세채권에 밀려 보증금 전액·일부 미배분
유찰 거듭되며 가격 낮아져
낮게 낙찰 후 보증금 낙찰자가 승계
명도 협의 수월…적은 예산으로 부동산 취득


Q5. 경매 공매 영상이나 기사를 찾아보다 보면 권리분석 이라는 단어를 굉장히 많이 봅니다. 권리분석, 왜 필요하고 어떻게 공부를 시작하면 좋을까요?

권리분석, 왜 필요한가?
낙찰 후 임차인 보증금 추가 부담 우려
시세보다 비싸게 취득·소유권 행사 제한 가능
등기부등본·재산명세서 확인 필수
대항력·배분요구 여부·선순위 조세 체크
권리분석 공부, 공매 서적과 유튜브로 
부정확·과장된 투자 콘텐츠는 주의


Q6. 부동산 규제가 강화되는 가운데, 압류재산 공매만의 장점이 있다고요?

압류재산 공매만의 장점은?
토지거래허가구역, 실수요자만 취득 가능
수도권 대부분 토지거래허가구역, 실거주 필요
노후 재개발 구역, 실거주 어려워
압류재산은 토지거래허가 없이 취득 가능
재개발 구역 내 공매 물건 경쟁률 높아
투기과열지구, 조합원 지위 승계 원칙적 금지
공매 낙찰 시 조합원 지위 승계도 가능


Q7. 공매 물건은 내부 확인이 어려운 경우가 많은데요. 현장조사 때 점유자나누수, 수리비 같은 부분은 어떻게 확인할 수 있을까요?

부동산 방문해 점유자 면담 시도
예의 갖추고 이르거나 늦은 시간은 피해야
면담 어려우면 인근 중개업소 방문
체납 관리비도 꼭 확인해야
체납 관리비, 일반적으로 낙찰자 부담
관리사무소·대행업체 통해 사전 확인


Q8. 경매에는 경락잔금대출이 있는데요. 공매도 대출이 가능한지, 주거용과 상업용은 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.

공매 물건도 잔금 대출 가능
대출 규제 정책 공매도 동일하게 적용
LTV·DSR 따라 대출 한도 달라져
감정가보다 낮게 낙찰 시 최대 70~80% 되기도
위반 건축물 또는 일체형은 대출 어려워
권리분석 문제 있는 경우도 대출 불가능


Q9. 공매가 처음인 초보자나 소액 투자자라면 어떤 압류재산 물건을 도전해보면 좋을까요?

초보자에게는 아파트 적합
권리분석 난이도 낮고 명도 수월한 편
낙찰 후 임대·매매도 어렵지 않아
소액 투자자는 대출 쉽고 임대 수월한 오피스텔
공부상 업무시설…대출·임대 비교적 자유로워
주거용으로 사용 시 주택 수 포함
아파트보다 처분은 어려워
저렴하게 낙찰 시 양도차익도 기대 가능


Q10. 마지막으로 압류재산 공매에서 주의할 점, 놓치기 쉬운 점은 무엇일까요? 예를 들어 체납자가 세금을 내면 낙찰이 취소될 수도 있나요? 또 낙찰 받으면 관리비도 다 정리되나요?

압류재산 공매는 권리분석이 가장 중요
입찰 전 자금계획도 잘 세워야
매각 결정전까지는 취소 가능성 염두에 둬야
매각결정 후엔 매수인 동의 있어야 취소 가능
공매는 체납 세금 정리 절차
체납 관리비는 별도... 낙찰자 부담
입찰 전 관리사무소 통해 미리 확인해야


(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)