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전례 없는 부(富)의 증가에도 불구하고 미국의 주택 구매력이 2008년 글로벌 금융위기 이후 최저 수준으로 떨어지면서 미국인들의 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다는 분석이 나왔습니다.



이러한 집값 부담 확대는 미국뿐 아니라 전 세계적인 현상으로 번져 나가고 있어 각국이 해결책을 찾아야만 하는 문제에 직면하고 있다는 지적도 제기됐습니다.

JP모건 조이스 창 글로벌 리서치 부문 총괄은 최근 발간한 '세계 주택 가격 부담 위기분석' 보고서에서 "만성적인 공급수요 불균형 등의 요인이 집값 상승 압력을 가하고 있어 주택 소유자는 자산 증식 효과를 보지만 구매자에게는 어려움을 가중하고 있다"며 "전 세계 시장에서 주택 구매력이 중요한 변곡점에 도달했다"라고 밝혔습니다.

13일 미국 애틀랜타 연방준비은행의 주택 소유 부담 능력 모니터(HOAM)에 따르면, 미국에서 중간 가격의 주택을 구입하려면 가구 소득 중간값의 43%가 필요합니다.

이는 전통적으로 주택 구매 가능 수준으로 여겨지는 30%를 훨씬 웃도는 수치입니다.



2025년의 경우 미국 387개 대도시권 중 169곳에서중간 가격 주택을 구입하는 데 필요한 소득이 10만달러를 넘어섰는데, 이는 5년 전인 2020년의 31곳과 비교했을 때 크게 증가한 것입니다.

그만큼 집값 상승으로 인해 주택 구매력이 대폭 떨어졌다는 것을 뜻합니다.

올 2분기 기준 미국 주택 소유율은 65%였지만, 35세미만 연령층 소유율은 35.2%에 그쳐 35세 미만의 생애 첫 주택 구매자가 주택 구매 부담 확대에 큰 타격을 받고 있는 것으로 나타났습니다.

조이스 창 총괄은 미국 주택시장의 만성적인 공급수요 불균형과 6%를 웃도는 높은 주택담보대출 금리가 주택 구매 부담을 가중하고 있다고 지적했습니다.

특히 기존에 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 소유했던 사람들이 새집을 사기 위해선 훨씬 더 높은 금리를 감당해야 하는데, 집을 팔 유인이 떨어지면서 공급과 수요의 불균형을 더 확대하고 있다고도 했습니다.

무엇보다 30년 만기 고정금리 주택담보대출 평균 금리가 거의 7%까지 급등한 데다, 주택 보험료도 6% 이상 뛰면서 물가상승률 등을 감안할 때 실질 소유 비용이 훨씬 더 높다는 것도 문제로 지적했습니다.

JP모건은 미국의 집값이 올해는 전반적으로 보합세를 유지하겠지만 내년 3% 정도 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

이러한 상황에서 미 의회는 지난 7월 대규모 기관투자자의 단독주택 매입 금리 등 주택 가격 부담 완화를 목표로 하는 초당적 법안 '21세기 주택 로드맵 법안'을 통과시켰습니다.

하지만 JP모건은 이 법안에 회의적인 입장으로, 규제 부담을 줄이고 주택담보대출 접근성을 개선하기 위한 조치를 포함했지만, 단기적으로 공급 역학을 의미 있는 수준으로 변화시키거나 집값이나 주택담보대출 금리를 낮출 수 있을 것으로 보이지 않는다는 이유를 들었습니다.

패니메이와 프레디맥이 모기지담보증권(MBS)을 2천억달러 규모로 매입하도록 한 트럼프 행정부의 조치도 모기지 금리를 6% 아래로 낮추기 어려워 모기지 차입자에게 실질적인 도움이 되지 않을 가능성이 크다고도 봤습니다.

JP모건은 집값 상승과 주택담보대출 금리 오름세에 따른 주택 구매력 부담 확대가 전 세계적인 문제로 확장하고 있다고 지적했습니다.

JP모건은 "주택 구매력과 관련해선 전 세계에서 유사한 요인이 작용한다. 만성적인 공급 부족과 높은 금융 및 소유 비용이 맞물려 압박받고 있다"면서 "공공과 민간 부문의 긴밀한 협력이 필수적이다"라고 밝혔습니다.