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정부의 8·3 세제개편안 발표 후 팔린 서울 아파트 중 10건 중 8건이 15억원 이하 거래로 나타났습니다.

오늘(5일) 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래자료를 분석한 결과 8·3 세제개편안이 발표된 8월 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제, 공공기관 매수 건 제외)를 차지했습니다.

15억원 이하 거래 비중은 지난해 10·15대책 전 10개월(2024년 12월∼2025년 9월) 동안 평균 73.3%를 보이다 올해 7월까지 10개월간(2025년 10월∼올해 7월)은 76.8%로 증가했습니다.

주택담보대출 한도가 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소되면서 상대적으로 많은 대출이 가능한 15억원 이하로 매수세가 몰렸습니다.

초고가 주택의 증세를 골자로 한 8·3 세제개편안 이후에는 강남권에 시세보다 싼 급매물이 늘고 가격도 하락했지만, 중저가 아파트의 매수세는 지속되고 있습니다.

매매가 대비 많은 대출이 가능한 데다 강북 등지의 저가 전월세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 임대 수요가 매매 수요로 전환한 영향이 큽니다.

특히 생애최초 주택구입자금 등 정부의 정책대출이 가능한 6억원 이하 거래 비중은 전체의 25%로 10건 중 4건을 차지했습니다.

10·15대책 전 17.0%, 10·15대책 후 올해 7월까지 20.5%였던 것과 비교해 세제개편안 발표 후 증가 폭이 유독 큽니다.

노원구 상계동의 한 공인중개사는 "신규 전월세 물건이 사라지니 신혼부부를 비롯한 젊은 층들이 어쩔 수 없이 생애최초 등 디딤돌대출을 받고 매수로 돌아서는 경우가 많다"며 "집값의 70%, 최대 3억2천만원까지 대출이 가능하고 이자도 연 3%대로 낮으니 일반 주담대보다 훨씬 유리하다"고 말했습니다.

다만, 같은 15억원 이하 거래에서도 금액 따라 차이가 있었습니다.

6억원 이하와 함께 6억 초과∼9억원 이하 거래는 10·15대책 전 23.2%에서 10·15대책 후에는 25.9%, 올해 8월 이후에는 27.6%로 증가세를 보인 반면, 9억원 초과∼15억원 이하는 10·15대책을 전후해 33.1%에서 30.4%로, 올해 8월 이후엔 26.3%로 계속해서 감소 추세입니다.

결과적으로 9억원 이하 저가 아파트 거래만 늘고, 나머지는 거래 비중이 줄어드는 모습입니다.

시세 9억∼15억원만 해도 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 3억6천만∼6억원의 대출을 받더라도 대출액보다 많은 5억4천만∼9억원 이상의 자기 자금이 필요해 내 집 마련에 부담을 느낀다는 것이 현지 중개업소의 설명입니다.

최대 4억원 대출이 가능한 15억 초과∼25억원 이하 아파트 거래 비중은 작년 10·15대책을 전후해 18.4%에서 16.0%로 줄었고, 8월 이후 15.3%로 더 축소됐습니다.

이번 세제개편안의 타깃이기도 한 25억원 초과 고가 아파트 거래 비중은 8.3%에서 7.2%, 5.8%로 각각 감소했습니다.

강남권 초고가 단지를 중심으로 전고점 대비 10억∼20억원 이상 싼 급매물이 늘고 있지만 세제개편안의 불확실성, 보유세 부담 등으로 인해 아직은 매수자들이 관망세가 큰 것입니다.

거래량 감소는 가격에도 영향을 주고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 강남·서초구는 세제개편안 발표 후 8주 연속 하락세가 이어진 반면, 강북을 포함한 비강남 지역은 여전히 상승세가 이어지고 있습니다.

전문가들은 강남-강북과 고가-중저가 시장의 '디커플링' 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있습니다.

중저가 아파트의 전월세난이 지속되는 데다 국회의 세제개편안 개편을 앞두고 강남지역은 관망세가 이어질 가능성이 크기 때문입니다.

다만 최근 들어 가격 상승을 주도하던 노원·도봉·강북·성북·중랑구 등지도 가격 상승 피로감으로 매매가 상승폭이 둔화하는 모습이고 강남권 초고가 아파트들은 가격 낙폭이 큰 단지부터 급매물이 조금씩 팔리는 분위기여서 점차 격차가 줄어들 것이라는 관측도 나옵니다.

서초구 반포동의 한 공인중개사는 "세제개편안 국회 처리 과정을 봐야겠지만 보유세나 장기보유특별공제 등이 정부 원안대로 통과되면 초고가 아파트를 보유한 1주택자도 내년까지 집을 팔아야 절세가 가능해지는 만큼 연말 이후에는 강남권 거래도 점차 늘어날 것으로 예상된다"고 말했습니다.