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서울 집값 상승세가 이어지고 정부의 종합부동산세 개편안이 적용될 경우 비강남권에서도 종부세 과세 대상 아파트가 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나왔습니다.

서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지를 기준으로 현재 종부세 과세 단지가 있는 지역은 19개구지만, 2030년에는 비거주 기준 22개구로 확대될 것으로 추산됐습니다. 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 대부분 지역에서 종부세 과세 단지가 생기는 셈입니다.

오늘(6일) 국회 정무위원회 소속 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과 이같이 나타났습니다.

분석 대상 가운데 올해 종부세가 부과되는 곳은 시뮬레이션상 19개구 78개 단지입니다.

서울 아파트값이 지난 1년인 2025년 6월부터 올해 5월까지와 같은 11%의 상승률을 유지한다고 가정하면, 2030년에는 비거주 기준 22개구 101개 단지로 늘어납니다.



현재 표본 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 과세 대상이 생기면서 강북·금천·도봉구를 제외한 대부분 자치구로 과세 범위가 넓어집니다.

비과세인 47개 단지 가운데 23곳이 2030년까지 새로 종부세 과세 대상에 포함되는 것으로 나타났습니다.

지역별로는 강서·관악·구로·은평구에서 각각 4곳, 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구에서 각각 1곳이 추가됩니다.

은평구 DMC에스케이뷰 35평형의 경우 현재 종부세가 부과되지 않지만 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생해 2030년에는 약 113만원을 내는 것으로 계산됐습니다.

과세 대상은 세제 개편 직후 잠시 감소했다가 집값 상승이 누적되면서 다시 늘어나는 것으로 분석됐습니다.

비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 줄어든 뒤 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 증가합니다.

125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5천262억원으로 8.9배 증가하는 것으로 추산됐습니다. 실거주 기준으로도 3천347억원으로 5.7배 늘어납니다.

단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1천338원에서 2030년 비거주 기준 842만8천401원으로 8.9배, 실거주 기준 554만9천778원으로 5.8배 각각 뛰는 것으로 나타났습니다.

특히 현재 종부세 부담이 상대적으로 작은 비강남권에서 증가 폭이 가팔랐습니다.

은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 2030년 비거주 기준 약 4천58만원으로 늘어 56.6배 급증하는 것으로 분석됐습니다.

집값 상승률이 지난 1년의 절반 수준인 연 5.5%로 둔화하더라도 세 부담은 상당 폭 커지는 것으로 나타났습니다.

이 시나리오에서는 2030년 비거주 기준 과세 대상이 19개구 82개 단지로 추산됐습니다. 현재 비과세인 단지 가운데 새롭게 과세 대상에 포함되는 곳은 4곳으로 모두 강서구 소재 단지였습니다.

125개 단지 전체 종부세는 2030년 비거주 기준 2천926억원으로 올해의 약 5배, 실거주 기준 1천719억원으로 2.9배 증가하는 것으로 계산됐습니다.

대표적으로 강동구 고덕그라시움 34평형은 올해 종부세가 약 57만원이지만 집값이 연 5.5%씩 오른다고 가정하면 2030년 비거주 기준 약 288만원으로 5배가량 불어납니다.

연 11% 상승을 가정할 경우 2030년 종부세는 약 659만원까지 높아집니다.

집값 상승 속도에 따라 종부세 과세 지역이 어디까지 확대될지는 달라질 수 있지만, 일정 수준의 상승세가 누적될 경우 기존 과세 대상의 세 부담 역시 상당 폭 커질 수 있는 셈입니다.

이번 시뮬레이션은 정부 세제 개편안과 수정안을 반영해 2027년 이후 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 적용했습니다. 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 각각 적용했습니다.