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주택도시보증공사(HUG)가 법인 임대사업자에 대한 신용평가 산정 체계를 개편합니다.



신용평가는 임대사업자가 납부해야 할 보증료율 산정의 기준이 되는 지표로, 기존 재무제표 위주의 평가에서 벗어나 임대율과 현금흐름 등 사업장별 실질 특성을 반영하는 ‘맞춤형 평가 모형’을 도입할 방침입니다.

오늘(4일) 업계에 따르면, HUG는 최근 ‘신용평가·상시모니터링 모형 검증 및 고도화 컨설팅’ 용역을 발주하고 법인 임대사업자 특성에 맞춘 신규 평가 체계 개발에 착수했습니다.

기존 HUG의 신용평가는 재무제표 기반의 정량 지표와 경기 전망 등 비재무 항목 등을 중심으로 이루어졌습니다.

이로 인해 우수한 입지와 높은 임대율을 바탕으로 안정적인 월세 수입을 거두고 있는 사업자라 하더라도, 초기 투자 비용 등으로 인해 재무제표상 당기순손실이 발생하거나 부채비율이 높으면 불이익을 받는 한계가 존재했습니다.



새로 개발되는 신용평가 모형은 사업장별 임대율, 향후 매각 가능성, 현금흐름의 안정성 등 사업장별 특성을 반영합니다.

맞춤형 평가가 도입되면 재무 구조가 일시적으로 악화된 사업자라도 실질적인 운영 체력이 검증될 경우 신용등급이 상승해 보증료율 인하 혜택을 받을 수 있게 될 전망입니다.

HUG 입장에서도 보증사고 가능성을 사전에 정밀하게 예측할 수 있고, 유사시 자산 매각을 통한 대위변제금 회수 가능성까지 평가에 반영해 리스크 관리의 안전장치를 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

HUG 관계자는 "현 단계에서 특정 사업자의 유·불리를 단정할 수는 없지만, 정상 업체와 부도 위험 업체를 구별하는 변별력을 높여 보증 리스크 평가의 정확도를 극대화하는 것이 이번 개편의 핵심 취지"라고 설명했습니다.

상시 모니터링 체계도 대폭 강화됩니다.

HUG는 공실률, 부채비율, 현금흐름 변동 등 부실 징후를 조기에 포착할 수 있는 모니터링 기준을 발굴해 부도 예측력을 한층 끌어올릴 계획입니다.

이번 개편에는 신용평가 및 상시 모니터링 모형에 AI(인공지능) 기술을 도입하는 방안과 함께 중대재해 발생 업체에 대한 감점 항목 신설도 검토 대상에 포함됐습니다.

이번 신용평가·모니터링 체계 개선에는 지난 7월 감사원의 정기감사에서 나온 지적 사항도 반영됐습니다.

당시 감사원 감사 결과, HUG는 법인 임대보증료 산정 시 원칙상 현재 신용등급을 적용해야 함에도 업체의 요구에 따라 과거 신용등급을 적용해 보증료를 대폭 감면해 준 사실이 적발된 바 있습니다.

이에 문책·주의 등 조치와 함께 자체 신용평가모형의 변별력과 안정성을 매년 검증하고 임대보증 관리 체계를 정비할 것을 통보받았습니다.

HUG 관계자는 "신용평가 모형은 외부 전문기관을 통해 주기적으로 점검하고 개선해왔다"며 "이번 컨설팅 용역에는 감사원 지적사항에 대한 개선안도 함께 반영해 진행될 예정"이라고 밝혔습니다.