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서울 아파트 시장에서 중하위권 지역의 상승세가 이어지는 가운데 일부 자치구는 아직 과거 최고 가격 수준을 회복하지 못한 것으로 나타났습니다.



한국부동산원에 따르면 8월 넷째 주 기준 아파트 매매가격지수가 기존 최고치를 밑도는 서울 자치구는 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 금천구 등 5곳입니다. 매매가격지수는 강북구 102.7, 도봉구 102.1, 노원구 103.0, 은평구 101.9, 금천구 102.3으로 집계됐습니다.

이들 지역은 임대차 2법 시행 영향이 컸던 2021∼2022년 가격이 크게 올랐습니다. 당시 전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 세입자와 무주택자들이 매매시장으로 이동했고, 상대적으로 자금 부담이 적은 중저가 지역에 수요가 몰렸습니다.

강북구는 2021년 말 108.8, 도봉구는 2021년 말∼2022년 초 114.1, 노원구는 같은 기간 107.5가 전고점이었습니다. 금천구도 비슷한 시기 107.7을 기록해 현재보다 약 5% 높았고, 은평구는 2021년 말 전고점 102.8에 가까운 수준까지 올라왔습니다.

이후 한동안 약세를 보였던 서울 중하위권 지역은 올해 상반기부터 다시 눈에 띄는 상승세를 보이고 있습니다. 대출 규제와 전세 매물 감소, 전셋값 상승이 맞물리면서 실수요가 다시 중저가 지역으로 이동한 영향으로 풀이됩니다.



서울 대표 중저가 지역으로 꼽히는 중랑구는 이미 전고점을 넘어섰습니다. 중랑구의 8월 넷째 주 매매가격지수는 103.3으로, 2022년 초 전고점 102.9를 웃돌았습니다.

정책 환경도 중하위권 지역에는 상대적으로 우호적이라는 분석이 나옵니다. 지난해 10·15 대책으로 수도권과 규제지역 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용되고 있습니다. 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과∼25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지 대출이 가능합니다.

노도강과 은평, 금천 등은 10억 원 아래 매물이 많아 대출을 활용한 진입 여력이 상대적으로 큰 편입니다. 거래 회전도 활발합니다.

법원 등기정보광장의 7월 기준 지역별 거래 회전율을 보면 은평구가 0.72로 서울에서 가장 높았습니다. 중랑구는 0.65로 뒤를 이었고, 강북구 0.47, 동대문구 0.45, 노원구 0.43 등도 높은 편이었습니다.

정부가 청년 무주택자와 신혼부부의 주택 구입 부담을 낮추는 금융대책을 내놓은 점도 실수요 중심 지역에는 영향을 줄 수 있습니다. 정부는 8·13 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 통해 대출과 청약에서 기혼자의 불이익을 줄이고, 가계대출 총량 관리 목표도 확대했습니다.

신혼부부 보금자리론은 기존 ‘부부 합산 소득 연 8천500만 원 이하’ 요건에 ‘1인 소득 연 7천만 원 이하’ 조건을 추가했습니다. 둘 중 하나를 충족하면 대출을 받을 수 있도록 한 것입니다.

가계대출 총량관리 증가율 목표도 1.5%에서 3.0%로 완화했습니다. 다만 한국은행이 기준금리를 두 차례 연속 올려 연 3.00%까지 끌어올리면서 매수자의 자금 조달 부담은 커질 수 있습니다. 그럼에도 실수요 중심의 중하위권 시장에는 영향이 제한적일 것이라는 관측도 나옵니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “중하위권의 상승세를 견인한 2030세대와 무주택자들의 매수세가 유지될 수 있는 환경이 확고한 편”이라며 “대기 수요도 꾸준한 것으로 보이는 등 여러 요인이 복합적으로 맞물려 올해까지는 지금의 강세 흐름이 이어질 것으로 본다”고 말했습니다.