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내년 1월 1일부터 투기적 목적의 비거주 1주택자도 보증기관(주금공·HUG·SGI)의 전세대출보증이 제한돼, 사실상 전세대출을 받을 수 없게 됩니다. 현재는 다주택자와 투기·투기과열지역에 3억원 이상 아파트를 취득한 사람에게만 전세대출보증이 제한되고 있는데, 이 대상이 더 넓어지는 것입니다.

오늘(13일) 금융위원회와 국토교통부 등 관계 부처가 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합 대책'에 따르면 수도권·규제지역에 부부 합산 기준으로 아파트를 보유한 1주택자가 해당 주택을 임대차 중인데 본인과 배우자가 실거주한 적이 없을 경우 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 정의됩니다.

예외적 허용 사유에 해당되지 않는 한 전세대출의 신규 취급이나 만기 연장이 원칙적으로 금지됩니다. 예외 사유는 5가지입니다. 세입자가 있는 집을 임대차 계약 승계 조건부로 구매해 해당 세입자와 계약 미종료에 따라 실거주를 못하는 경우는 승계한 임대차 계약의 종료일까지 전세대출 만기 연장이 허용됩니다.

임대차 계약 종료에 따라 퇴거할 예정이지만 일정 조정 과정에서 전세대출 연장이 필요할 경우는 6개월 이내의 단기 만기 연장만 허용됩니다. 임대인의 보증금 미반환에 따라 전세대출 상환이 어려운 경우에는 만기 연장이 허용됩니다.

토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 사람이 법적 의무에 따라 실거주가 예정돼 있는 경우와, 그밖에 비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정한 경우는 전세대출의 신규 취급과 만기 연장이 허용됩니다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 축소됩니다. 현재는 수도권·규제지역은 80%, 그 외 지역은 90%인데, 내년 1월 1일부터는 수도권·규제지역은 70%, 그 외 지역은 80%로 각각 줄어듭니다.

총부채원리금상환비율(DSR) 소득 산정 기준은 합리화 됩니다. 현행 제도는 성과급 등 일시적 소득 증가도 상시소득으로 인정됐습니다. 그러나 내년 1월부터는 소득상승률이 20%를 넘기면 최근 2개년 평균소득을, 30% 초과시 최근 3개년 평균소득으로 상시소득을 산정해, 일시적 소득 증가에 따른 과도한 대출이 제한됩니다.

단, 소득이 줄어드는 경우에는 실제 상환 능력에 비해 과도한 대출이 취급되지 않도록 최근 1개년 소득으로 연소득을 산정해, 보수적으로 심사하게 됩니다.