종부세 개편에도 1주택·3주택 세부담 격차 확대…과세형평 논란
SBS Biz 이한나
입력2026.08.09 11:14
수정2026.08.09 11:29
1주택자와 3주택 이상 보유자 간 종합부동산세 격차가 내후년부터 대체로 더 커지는 것으로 오늘(9일) 파악됐습니다.
2028년부터 기본공제액 차이가 현행 3억원보다 벌어지고, 3주택 이상 보유자의 공정시장가액비율이 1주택자(70%)보다 10%포인트 높게 적용되기 때문입니다.
주택 수별 세율이 단일화되더라도 애초 과세표준 산정 단계에서 생긴 차이가 크게 줄지 않는 것으로 보입니다.
현재 1주택자와 3주택자의 종부세 세액 격차는 아파트 시가 기준 14억원에서 약 20만원으로 시작해 시가가 높아질수록 커집니다. 이는 재산세 및 보유기간·연령 공제 전, 세 부담 상한 미적용 조건이며 3주택은 각 주택 시가를 합산한 가액을 기준으로 한 것입니다.
시가 20억원일 경우 3주택자의 세액은 같은 조건에서 90만원 많습니다. 이 격차는 30억원이면 157만원, 40억원이면 180만원, 50억원이면 465만원으로 벌어지고 80억원에서는 1천588만원에 달합니다.
세제개편안이 시행되고 종부세 개편이 완료되는 2028년이 되면 격차는 지금보다 대체로 커지다가 시가 100억원 안팎에 이르러야 축소됩니다. 3주택자의 세액은 항상 현행보다 많아집니다.
이는 주택 수와 거주 여부에 따라 4가지 유형으로 살펴본 결과입니다.
첫 번째 유형은 1주택자와 3주택자 모두 보유 주택에 거주하지 않는 경우입니다. 내후년 세액 격차는 시가 20억원에서 599만원, 30억원에서 767만원, 80억원에서 2천586만원으로 커집니다. 시가 134억원이 돼야 현행보다 격차가 줄어듭니다.
두 번째는 거주 1주택자와 3주택 중 1채에 거주하는 경우입니다. 이 경우 종부세 격차는 시가 148억원이 돼야 현재보다 좁혀지기 시작합니다.
또 모두 비거주인 첫 번째 경우와 비교하면 세액 격차는 시가 20억원까지는 작지만 21억원부터는 더 커집니다.
시가 300억원까지 살펴봐도 이런 구조는 달라지지 않습니다. 거주에 따른 과표 인하 효과를 1주택자가 훨씬 더 크게 누리기 때문입니다.
세 번째로 3주택 중 1채에 거주하더라도 비거주 1주택자보다 불리합니다.
세액 차이는 시가 30억원일 때 501만원, 40억원일 때 905만원, 50억원일 때 1천43만원이고, 94억원에서는 2천476만원까지 벌어집니다. 95억원이 돼야 격차가 현재보다 줄어듭니다.
네 번째로 비거주 3주택자와 거주 1주택자를 비교하면 세액 격차가 현재보다 줄어드는 분기점은 시가 158억원입니다.
1주택자는 거주 시 14억원, 비거주 시 9억원의 공제를 적용받습니다.
다주택자의 기본공제액은 '4억원 + 5억원×(거주 주택 가액÷보유 주택 합산가액)'으로 계산합니다.
보유 주택 합산가액에서 거주 주택이 차지하는 비율에 따라 공제액이 달라지며, 3채 중 1채에 거주하는 경우에는 합산가액의 3분의 1에 해당하는 주택에 거주하는 것으로 가정했습니다.
이번 세제 개편에서 정부는 1·2주택자 0.5∼2.7%, 3주택 이상 보유자 0.5∼5.0%로 이원화된 세율을 주택 가액 중심의 과표를 기준으로 0.5∼5.0%로 통일했습니다.
정부는 '가액은 같은데 10억원짜리 3채가 30억원짜리 1채보다 세 부담이 훨씬 높다는 지적이 많았다'며 과세 형평을 높이기 위한 조치라고 설명했습니다.
아울러 현재 1세대 1주택자에게 보유기간과 연령을 고려해 최대 80% 적용하는 세액공제에서 보유기간을 거주기간으로 바꾸고, 600만원(2027년은 800만원)으로 공제액 상한을 두기로 했습니다.
금액 제한 없이 최대 80%의 공제를 받던 1주택 납세자의 경우 개편 이후 3주택자와의 종부세 격차가 줄어들 가능성이 있습니다.
하지만 애초 공제액이 크지 않은 그룹에서는 3주택자와 1주택자 간 세액 격차가 이번 개편으로도 좀처럼 좁혀지지 않을 것으로 보여 과세 형평이라는 목표를 얼마나 달성할 수 있을지 논란이 제기될 수 있습니다.
정부 관계자는 "토론회 등에서 나온 전문가 의견 등을 반영해 개편한 것이며 다주택자의 공정시장가액비율 차이 등 여러 요소가 결합한 결과"라고 설명했습니다.
이어 "'똘똘한 한 채' 선호를 유발하는 큰 이유 중 하나는 공제"라며 "종부세 세액의 80%를 공제받던 고가 구간 1주택자의 경우 이번에 공제 상한이 생기면서 3주택자와의 격차가 기존보다 줄어들 것"이라고 덧붙였습니다.
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