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[앵커] 

주택의 수가 아니라 가격이 세금의 중요한 변수가 된다는 것은, 최근 몇 년 동안 부동산 시장의 테마로 자리 잡았던 '똘똘한 한 채'를 겨냥한다는 뜻이기도 합니다. 

주택 보유자들의 셈법도 복잡해지는 상황인데, 김성훈 기자와 짚어보겠습니다. 

우선 주택 수가 아니라 가격이 중요하다, 이건 종합부동산세 이야기죠? 

[기자] 

그렇습니다. 

현재 종부세는 1·2 주택자냐 3 주택 이상의 다주택자냐, 즉 보유 주택 수가 많을수록 세 부담이 커지는 구조인데요. 

정부는 보유 주택 가격을 합산해 가격이 높을수록 무거운 세금을 매기는 방식으로 바꿀 계획입니다. 

비싼 집 한 채, 소위 '똘똘한 한채'를 가진 집주인에게도 높은 세 부담을 지우겠다는 겁니다. 

종부세 세율 체계는 내후년까지 점진적으로 주택 수 구분 없이 일원화되는데요. 

이렇게 되면 세율은 1·2 주택자도 현재 3 주택자 이상의 기준처럼 최고 5%까지 높아집니다. 

종부세 과세표준을 따질 때 쓰이는 공정시장가액비율도 1세대 1 주택자 등의 경우 현재 60%에서 내년 70%로 높이고, 3 주택자 등에 대해선 내후년까지 80%까지 올릴 계획입니다. 

이 비율이 오르면 종부세 계산 시 과세표준이 커져 세 부담이 늘게 됩니다. 

여기에 정부는 보유세 세 부담 상한선도 직전연도의 150%에서 200%로 높이기로 했습니다. 

[앵커] 

다만 근본적으로 종부세는 소수의 사람만 내는 세금입니다. 

본격적으로 영향을 받는 집값은 어느 정도라고 봐야 합니까? 

[기자] 

정부는 1 주택을 기준으로 시가 40억 원이 넘는 주택을 지목했습니다. 

[조만희 / 재정경제부 세제실장 : 40억 원 같은 경우에는 0.4%, 50억 원 같으면 상위 0.2% 정도의 주택 수에서 보면 그 위치에 차지하고 있다는 말씀을 드리고, 1 주택이면 (종부세) 세액공제가 있는데 최대 80%까지 있다 보니까 과도한 혜택이 있는 것 아니냐…] 

시가 40억 원이 넘는 주택들은 세율이 1%에서 1.3%로 올라가는 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간부터 그 위쪽 구간들에 해당합니다. 

[앵커] 

그리고 이재명 대통령이 지속적으로 이야기한 게 거주하지 않는 보유 주택에 세금 혜택을 주는 부분이었는데, 관련 대책은 어땠습니까? 

[기자] 

우선 내년부터 1세대 1 주택자는 주택 공시가격이 14억 원, 시가로는 약 20억 원이 넘을 때, 종부세를 내게 될 텐데요. 

정부는 주택가격 상승 등을 감안해 올해보다 종부세 대상 공시가 기준을 2억 원 높일 예정입니다. 

다만 종부세 기본공제금액은 거주여부에 따라 차이를 두기로 했는데요. 

1세대 1 주택자의 경우 실거주 시 14억 원을 공제해 주지만, 비거주할 경우 9억 원만 공제됩니다. 

공시가 9억 원을 초과할 때 종부세 부과 대상이 되는 다주택자도 기본공제액을 기존 9억 원에서 4억 원으로 낮추고, 주택가액 합산액에서 거주용 주택가액이 차지하는 비율을 따져 추가로 최대 5억 원을 빼줄 예정입니다. 

[앵커] 

공제가 들어가면 계산이 복잡해지다 보니까, 사례를 좀 들어 보죠. 

[기자] 

예를 들어 서울 서초구 반포자이 전용 84m²아파트에 거주하는 1 주택자의 올해 보유세는 약 1810만 원으로 추산되는데요. 

달라질 종부세 세율 체계에선 내년 보유세가 약 2764만 원으로 1천만 원 가까이 오를 것으로 예상됩니다. 

그런데 실거주하지 않을 경우에는 예상 보유세가 약 3318만 원으로 올해보다 두 배 가까이 뛸 것으로 전망됩니다. 

세액공제가 있을 경우 다소 줄어들 수는 있습니다. 

정부는 종부세 세액공제도 보유 공제는 줄이고, 거주 공제를 확대하는 쪽으로 바꿀 계획입니다. 

이렇게 되면 같은 1 주택자라도 실거주하지 않을 때의 세 부담이 더 커질 전망입니다. 

[앵커] 

종부세는 이 정도로 하고, 양도세도 변화가 있습니다. 

내용이 어떻습니까? 

[기자] 

정부는 1세대 1 주택자가 주택을 보유한 기간과 거주한 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제해 주는 장기보유특별공제도 손보는데요. 

현재는 보유와 거주 공제를 각각 40%씩 해서 80%까지 인정해 주는데, 2029년까지 점진적으로 보유 공제 혜택은 폐지하고, 거주 공제를 80%까지 확대할 계획입니다. 

여기에 비싼 아파트일수록 공제 혜택이 크다는 지적에 공제 한도에도 내후년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원의 금액 제한을 둘 예정입니다. 

예를 들어 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 아파트를 10년 전 16억 원에 사서 10년 거주 후 56억 원에 판다고 가정해 보면요. 

현행 제도가 유지되는 내년까지는 약 2억 4185만 원의 양도세가 예상되지만, 공제혜택이 줄어드는 2029년에는 약 9억 4485만 원으로 양도세 부담이 4배 가까이 늘어날 것으로 추산됩니다. 

양도세 개편은 1년 정도 유예기간을 둘 테니, 세 혜택이 확연히 줄기 전에 집을 팔라는 정부의 신호로 읽힙니다. 

[앵커] 

이 와중에 다주택자 양도세 부담은 또 줄어든다면서요? 

[기자] 

4년간의 유예가 종료된 뒤 지난 5월 10일부터 다시 시행된 다주택자 양도세 중과제도 얘기입니다. 

다주택자가 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 최대 30% p의 중과세율을 더해 양도세를 과세하는 제도인데요. 

내년과 내후년 2년 동안은 5% p~15% p로 중과세율을 낮춰주기로 했습니다. 

다주택자가 집을 팔 수 있도록 세 부담을 낮춰주겠다는 건데요. 

반년도 안 돼 다시 규제 완화를 예고하다 보니, 정책 신뢰 논란도 일고 있습니다. 

[이재명 / 대통령 (지난 4일) : '정책 일관성이 없다' 이런 지적이 있더라고요. 그건 사실이 아닌데. 퇴로를 열어주긴 하는데 중과를 다 폐지하지 말고 절반만 하는 걸로…] 

[앵커] 

이 모든 세금 제도는 결국 매물 출회를 가리키고 있습니다. 

시장에선 현실적인 정책 효과를 어느 정도로 보고 있습니까? 

[기자] 

시장에선 은퇴한 고령층을 중심으로 매물이 나올 수 있지만, 제한적일 것이란 전망이 나옵니다. 

[남혁우 / 우리은행 부동산연구원 : 은퇴하신 고령자분들 중에서 보유세 인상을 감당하기 힘드신, (또) 장기거주소득공제 한도 신설에 따라 불혜택을 받을 수 있는 분들의 경우에는 매도를 좀 고민해 볼 수 있을 것 같고요. 다만 (개편의) 시기가 상대적으로 좀 긴 편이기 때문에 매물 출회에 따른 급진적인 가격 조정으로 이어지는 건 좀 지켜볼 필요가 있겠습니다.] 

일각에선 실거주 여부가 중요해지면서, 집주인의 거주 유인이 커져 전월세난이 심화될 것이란 전망도 나옵니다. 

[최황수 / 건국대 부동산대학원 겸임 교수 : 거주 안 하면 보유세도 양도세도 굉장히 더 많이 무는 셈이 되니까 그렇게 (거주)하려고 하는 (집주인) 분들이 많지 않을까. 오히려 저가 주택이라든가 그동안 활성화되지 않았던 지역으로 전세난이 심해지고…]

이번 세제 개편안을 심의할 국회에선 공방이 가열되고 있는데요.

야당인 국민의힘은 "세금폭탄"이라며 송곳 검증을 예고하고 나섰고요.

여당인 민주당은 "조세 정상화" 과정이라고 반박하면서도, "정책 효과와 국민 수용성 등을 고려해 필요시 보완하겠다"며 민심을 살피는 분위기입니다.