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[사진=연합뉴스]

정부가 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 세 부담을 강화하는 방향으로 부동산 세제를 대대적으로 개편합니다.



종합부동산세(종부세)는 주택 수보다 보유 자산 가액 중심으로 과세 체계를 바꾸고, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)는 공제 한도를 10억 원으로 제한합니다.

정부는 '집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳'이라는 원칙 아래 실거주 중심으로 부동산 세제를 합리화하겠다는 방침입니다.

종부세, 주택 수 대신 가격 중심으로 개편…초고가 주택 부담 확대

정부가 3일 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 종부세 세율 체계는 주택 수에 따른 차등 구조에서 주택 가액 중심 구조로 전환됩니다.



현재 1·2주택자는 과세표준에 따라 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자는 0.5~5.0%의 세율이 적용되고 있습니다.

하지만 내년부터 1·2주택자의 세율은 0.5~3.5%로 올라가고, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 모든 주택 보유자에게 0.5~5.0%의 세율을 적용합니다.

특히 고가 주택 보유자의 부담이 커질 전망입니다.

과표 6억 원 초과~12억 원 이하 구간의 세율은 기존 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 현재 시가 기준으로 약 33억 원을 넘는 아파트를 보유한 1주택자가 해당될 것으로 추산됩니다.

과표 12억 원 초과~25억 원 이하 구간은 세율이 기존 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 2.0%까지 단계적으로 인상됩니다. 시가 약 46억 원을 넘는 초고가 아파트 보유자의 세 부담이 크게 늘어나는 구조입니다.

정부는 초고가 주택 한 채를 보유한 사람이 비슷한 가격의 여러 채를 보유한 사람보다 세 부담이 낮다는 형평성 논란을 반영해 개편했다고 설명했습니다.

1주택자도 거주 여부에 따라 공제 차등 적용

1세대 1주택자에 대한 종부세 기본공제도 거주 여부에 따라 달라집니다.

현재 1주택자는 12억 원의 기본공제를 받고 있지만, 내년부터는 거주용 주택은 14억 원, 비거주 주택은 9억 원으로 차등 적용됩니다.

이에 따라 거주용 1주택자는 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원 수준까지 종부세 부담이 없지만, 비거주 주택은 상대적으로 불리해집니다.

공정시장가액비율도 조정됩니다.

현재 60%인 공정시장가액비율은 내년 70%로 일괄 상향되고, 조정대상지역 주택 보유자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 높아집니다.

종부세 세액공제, 보유 기간 대신 거주 기간 기준으로 전환

종부세 부담을 줄여주는 세액공제 기준도 바뀝니다.

현재는 1세대 1주택자가 보유 기간 5년 이상, 만 60세 이상이면 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

하지만 2028년부터는 보유 기간 대신 실제 거주 기간을 기준으로 공제 혜택을 적용합니다.

또 세액공제 금액 한도 600만 원도 새롭게 도입됩니다.

양도세 장특공제 최대 10억 원 제한…거주 중심으로 전환

양도소득세 장기보유특별공제 제도도 크게 바뀝니다.

현재는 장기간 보유한 1주택자가 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있지만, 앞으로는 공제 금액 자체에 상한을 둡니다.

정부는 2028년 장특공제 한도를 20억 원으로 설정한 뒤, 2029년부터는 10억 원으로 낮출 계획입니다.

또 보유 기간에 따른 공제는 단계적으로 폐지하고, 거주 기간 중심의 '장기거주소득공제'로 전환합니다.

현재는 10년 이상 보유·거주할 경우 보유 기간과 거주 기간 각각 연 4%씩 최대 80% 공제가 가능하지만, 2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%, 최대 80% 공제를 적용합니다.

정부는 고가 주택일수록 양도차익이 커지면서 장특공제 혜택도 크게 늘어나는 문제를 개선하기 위한 조치라고 설명했습니다.

다주택자 매도 유도 위해 양도세 중과 한시 완화

정부는 세 부담 증가에 따른 시장 충격을 줄이기 위해 다주택자에게 한시적인 매도 기회도 제공합니다.

조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 매도할 경우 양도세 중과세율을 2028년까지 완화합니다.

2주택자는 내년 중과세율이 현재보다 15%포인트 낮아지고, 2028년에는 10%포인트 인하됩니다.

3주택 이상 보유자는 2027년 20%포인트, 2028년 15%포인트 낮은 세율이 적용됩니다.

정부는 이번 개편을 통해 실거주 목적의 1주택자는 보호하면서도, 초고가 주택과 비거주 목적 보유에 대해서는 과세를 정상화하겠다는 계획입니다.

개편안은 입법예고와 국무회의 등을 거쳐 정기국회에 법안으로 제출될 예정입니다.