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공공지원 민간임대주택, 이른바 '뉴스테이'인 경기 화성시 신동탄 롯데캐슬에서 8년 가까이 거주한 일부 임차인이 과거 임대료 연체 이력 때문에 계약 갱신을 거절당했습니다. 이들은 집을 비워야 할 뿐 아니라 향후 분양 기회에서도 제외될 수 있어 논란이 일고 있습니다. 뉴스테이는 민간 사업자가 정부 지원을 받아 주택을 지은 뒤 일정 기간 임대하는 방식으로, 8년의 의무임대기간이 끝나면 주택을 매각하거나 분양할 수 있습니다.

1일 업계에 따르면 신동탄 롯데캐슬 임대리츠의 자산관리회사, AMC인 대한토지신탁은 최근 일부 임차인에게 계약 갱신 거절을 통보했습니다.



현재까지 공식 통지를 받은 세대는 오는 10월 계약이 만료되는 3가구입니다. 다만 계약 만기가 순차적으로 도래하는 사업장이 있어 대상은 추가될 가능성이 있는 것으로 전해졌습니다.

AMC인 대토신 측은 통지 대상이 임대료를 두 차례 이상 연체했고 상습 연체 이력이 있거나 현재도 미납 임대료가 남아 있는 임차인이라고 설명했습니다.

근거는 주택임대차보호법…해석 놓고 이견
AMC는 계약 갱신 거절의 근거로 주택임대차보호법 제6조의3을 들었습니다. 신동탄 롯데캐슬은 민간임대주택 특별법상 의무임대기간이 종료되는 만큼, 이후에는 특별법이 아닌 주택임대차보호법을 적용할 수 있다는 입장입니다.



하지만 법 해석을 둘러싼 논란도 제기됩니다.

해당 조항은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정할 뿐 반드시 거절하도록 의무를 부과한 것은 아니기 때문입니다. 결국 거절권을 실제 행사할지는 임대인의 재량으로 볼 여지가 있어, 연체가 이미 해소된 임차인까지 일률적으로 배제하는 것이 적절한지를 두고 해석이 엇갈리고 있습니다.

임차인 "계약서에 없던 내용"…HUG 개입은 어려워
임차인들은 애초 임대차계약서에 연체 이력을 이유로 갱신을 제한한다는 조항 자체가 없었다는 점을 문제 삼고 있습니다.

계약 체결 당시 안내받지 못한 사유가 계약 종료를 앞두고 갑작스럽게 적용되면서, 예측하지 못한 상황에 놓이게 됐다는 겁니다. 특히 연체가 이미 정리된 상태에서 뒤늦게 과거 이력이 소급 적용되는 데 대해 절차적으로 부당하다는 반응도 나옵니다.

리츠 주주인 주택도시보증공사, HUG는 계약 갱신 여부 결정 권한이 AMC에 있는 만큼 최종 판단에 개입하기는 어렵다는 입장인 것으로 전해졌습니다.

대토신 측은 아직 계약 만기 전인 만큼 구제 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다. 계약 갱신 거절 통지는 법에서 정한 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 이뤄져야 하는 절차에 따른 것이며, 남은 기간 동안 임차인과 협의하고 법률 검토를 거쳐 합리적인 방안을 마련하겠다는 설명입니다.

전국 31곳, 2만7천 가구 영향권
이번 기준은 대한토지신탁이 자산관리회사로 참여하는 다른 임대리츠 사업장에도 적용될 예정입니다.

대한토지신탁이 관리하는 동일 유형의 임대리츠 사업장은 전국 31곳, 약 2만7천 가구로 전체 운영 사업장의 약 30%를 차지해 유사 사례가 다른 단지로 확산할 가능성도 제기됩니다.

업계에서는 의무임대기간 종료를 앞둔 공공지원민간임대 단지가 늘어나는 만큼, 장기 거주 임차인의 주거 안정과 계약 질서 사이의 균형을 맞출 명확한 기준 마련이 필요하다는 지적이 나옵니다.