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정부가 내달 초 발표할 세제개편안에서 초고가 주택에 대한 증세를 추진중인 가운데, 강남권과 용산구 등 일부 고가 아파트는 세율 조정 없이도 올해 보유세가 2021년을 뛰어넘어 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났습니다.

이런 가운데 앞으로 종합부동산세 세율 조정과 공정시장가액비율, 공시가격 현실화율까지 '트리플 상향'이 이뤄질 경우 고가주택 보유자의 세부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있다는 관측이 나옵니다.

29일 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 강남3구와 용산구의 공시가격 30억원 초과 단지 9개 주택형의 올해 보유세를 산출한 결과 세율 인상 없이 현재 기준으로도 절반이 넘는 5개 주택형의 보유세가 역대 가장 높은 것으로 분석됐습니다.

오늘 6월 1일 기준 재산세는 연초 산정한 공시가격을 토대로 이달부터 부과됐고, 올해 12월 종부세 부과를 앞두고 있습니다.

서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 1주택자는 고령자·장기보유 등 종부세 공제 혜택을 고려하지 않은 올해 예상 보유세액이 1천810만원입니다. 이는 작년(1천274만원) 대비 40% 이상 증가한 것으로 역대 최고 수준이던 2021년의 1천653만원을 뛰어넘었습니다.

문재인 정부 말기인 2021년에는 시세 15억원 초과 공동주택의 공시가격 현실화율이 78.3%였고 공정시장가액비율도 종부세 95%, 재산세 60%가 적용돼 보유세 부담이 역대 가장 높았던 시기입니다.

그러나 올해 현실화율은 2021년보다 낮은 69%를 적용하고, 공정시장가액비율도 종부세 60%, 재산세는 43∼45%로 낮췄는데도 역대 최대 세액이 산출된 것입니다.

원인은 아파트값 상승으로 공시가격이 급등한 탓입니다. 올해 이 아파트의 공시가격은 34억9천100만원으로 2021년(22억4천500만원)보다 55.5% 상승했습니다.

시뮬레이션 대상인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡(2천227만원)와 동일 단지 전용 112.96㎡(3천816만원), 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84.93㎡(1천905만원), 송파구 잠실 주공5단지 82.6㎡(1천258만원), 용산구 한남더힐 235.3㎡(7천633만원)도 올해 보유세가 역대 최고 수준입니다.

우병탁 전문위원은 "올해 공시가격 현실화율 동결에도 지난해 서울 아파트값이 크게 올라 공시가격이 역대 최고 수준으로 상승한 곳이 많습니다"라며 "공정시장가액비율이 60%로 낮은 데도 보유세는 역대 최고를 찍은 곳이 적지 않습니다"라고 말했습니다.

이런 가운데 정부가 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 차단하기 위해 초고가 주택에 대해 세부담을 선진국 수준으로 늘리는 방안을 검토하면서 역대급 보유세 부담이 초읽기에 들어갔습니다.

지난 23일 대통령이 주재한 부동산 대토론회에서는 초고가 주택의 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%로 높여야 한다는 의견들이 제시됐습니다. 시세 50억원이면 5천만원의 보유세를 부과하자는 것으로, 이 경우 강남의 전용 84㎡ 아파트 보유세는 현재보다 2∼3배까지 늘어날 수 있습니다.

초고가 주택의 기준은 아직 공개되지 않고 있지만 시장에는 대략 공시가격 30억원 선이 될 것이라는 관측이 많습니다.

국토교통부에 따르면 올해 공시가격 30억원 이상 공동주택은 5만869호 정도로, 전체 공동주택(1천585만1천336호)의 0.32%를 차지합니다. 이 가운데 절대치인 5만519호(99.3%)가 서울에 있습니다.

현재 공동주택 현실화율(평균 69%)을 고려하면 시세 43억원 이상 아파트가 초고가 주택 후보군인 셈입니다.

용산구 한남동 나인원한남·한남더힐 등 고가 단지와 강남·서초구 일대 전용 84㎡ 이상, 송파구의 대형 아파트, 성수동 초대형 주상복합 등이 대표적입니다.

현재 거론되는 초고가 보유세 인상 수단은 다양합니다. 일단 종부세에 별도의 과표 구간을 신설해 초고가 주택의 세율을 높이는 것입니다.

공시가격 30억원 주택의 종부세 과세표준은 공정시장가액비율 60% 적용시 10억8천만원, 80% 적용시 14억4천만원인데, 현재 1.3%의 세율이 부과되는 12억 초과∼25억원 구간을 쪼개서 14억원이나 15억원 초과부터 별도 구간을 신설하고 단계적 누진 구조로 세율을 2∼3배로 높일 수 있습니다.

별도 구간 신설 없이 공정시장가액비율을 금액별로 60∼90%까지 차등 적용해 종부세를 높이는 방안도 거론됩니다. 이는 국회 문턱을 넘지 않고 시행령 개정만으로 증세가 가능합니다.

기본공제를 어떻게 적용할지도 변수입니다. 정부가 현재 12억원인 1주택자의 공제를 13억∼15억원 수준으로 높이는 방안을 검토중인 것으로 알려졌지만 초고가 주택에도 동일 공제를 적용할지는 미지수입니다.

세무 전문가들은 증세 효과를 높이기 위해 현재 150%인 보유세 세부담 상한도 상향될 것으로 봅니다.

초고가 대상이 유력한 강남권 주요 아파트는 올해 공시가격이 크게 뛰면서 보유세가 이미 세부담 상한까지 늘어난 단지들이 많고, 체감 세부담도 적다는 이유에서입니다.

시장에선 세부담 상한이 문재인 정부 시절 2주택 이상자에 적용하던 200∼300%로 상향될 것이라는 관측이 나옵니다.

또다른 변수는 공시가격 현실화율입니다. 정부는 5년 단위의 현실화율 로드맵을 수립하기로 하고 현재 연구용역을 진행중이며 이르면 10∼11월께 발표합니다.

공시가격 현실화율이 높아지면 동일 시세에서도 공시가격이 오르면서 초고가 주택의 범주도 확대될 수밖에 없습니다.

정부는 공시가격 현실화율의 최종 목표를 시세의 90%로 잡고 있는데, 당장 현실화율을 80%까지만 올려도 시세 37억5천만원 이상이면 초고가(공시가격 30억원 가정) 주택으로 분류됩니다.

한 감정평가사는 "공시가격 현실화율을 높이면 변동성이 큰 시장에서 시세와의 역전 현상이 우려됨은 물론, 초고가 주택의 범주가 한강벨트 등지로 확대될 수 있습니다"라며 "현실화율 로드맵 수립 때 이런 점들도 고려해야 할 것입니다"라고 말했습니다.

세무 전문가들은 초고가 주택 기준이 정해지면 '문턱 효과'도 심화될 것으로 봅니다.

세부담이 급증하는 강남권 대신 한강벨트 일대 아파트 선호 현상이 더욱 두드러질 수 있다는 것입니다. 지난해 서울 아파트값 상승은 한강벨트 지역이 주도했습니다.