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세계 최대 자산운용사 블랙록의 해미시 맥도널드 아시아·태평양 부동산 투자 부문 겸 최고투자책임자(CIO)는 28일 "고금리와 인플레이션 변동성이 이어지는 환경에서는 전통적인 부동산 투자 방식은 더는 통하지 않는다"며 임대수익 성장과 적극적인 자산운용을 중심으로 한 새로운 전략이 필요하다고 밝혔습니다. 



그러면서 한국에서는 아직 전략에 맞는 투자처를 찾지 못했다고 말했습니다. 

블랙록은 전 세계 14조 달러(한화 약 2경509조원) 이상의 자산을 운용하는 세계 최대 자산운용사입니다. 이 가운데 부동산·인프라·사모대출 등을 아우르는 대체투자 운용자산은 약 6천630억달러(한화 약 970조1천억원) 규모입니다.

맥도널드 CIO는 이날 서울 종로구 블랙록자산운용 서울 사무소에서 열린 기자간담회에서 "2020년 이후 자본비용이 구조적으로 높아지고 인플레이션 변동성과 공급망 분절화가 지속하고 있다"라며 이같이 말했습니다. 

그는 "과거처럼 자산 가격 상승에 의존해 수익을 내는 방식은 이제 유효하지 않다"며 "새로운 투자 환경에서는 임대수익을 키우고 자산을 적극적으로 운용하는 것이 수익 창출의 핵심"이라고 강조했습니다. 



주요 투자 기준으로 ▲인플레이션 대응력과 실수요자 기반 ▲국내총생산(GDP)과의 낮은 상관관계 ▲임대인 우위의 가격 결정력 등을 제시했습니다. 

그는 "임대료를 물가에 연동하거나 시장 수요에 따라 조정할 수 있는 자산은 자연스럽게 인플레이션 헤지(위험 회피) 효과를 기대할 수 있다"며 "인구구조 변화와 실수요에 기반한 부동산 자산에 집중하고 있다"고 말했습니다. 

구체적으로 코어 플러스(Core-Plus) 전략과 유사한 위험이면서 밸류애드(Value-Add) 수준의 수익률을 추구한다고 밝혔습니다. 코어 플러스는 안정적인 임대 수익을 기본으로 삼으면서, 공실 해소나 적극적인 자산 관리를 통해 추가 상승 여력을 노리는 중위험·중수익 부동산 투자 전략입니다. 

안정적 현금흐름을 중심으로 투자하면서도, 임대료 정상화, 임차인 유치, 자산 리모델링 등을 통해 일반적인 부동산 투자보다 추가 수익을 노리는 전략을 목표로 한다는 방침입니다. 

아시아·태평양지역에서는 시장 유동성과 투명성이 높은 호주, 싱가포르, 일본을 주요 투자처로 꼽았습니다. 

그는 "호주는 경제협력개발기구(OECD) 국가 가운데 가장 높은 인구 증가세를 보이고, 싱가포르는 인력과 자본, 기업의 유입이 이어지고 있다"며 "일본도 외국인 관광객 증가와 정부의 관광산업 육성 정책이 호텔 등 부동산 수요를 뒷받침하고 있다"고 설명했습니다. 

한국 시장에 대해서는 이들 국가에 비해 상대적으로 매력도가 낮은 것은 아니지만, 블랙록의 투자 기준에 맞는 전략을 아직 찾지 못했다고 밝혔습니다. 

이어 "블랙록은 개발 과정에서 발생하는 위험을 크게 떠안는 투자는 지양하고 있다"며 "성장성이 뚜렷한 분야이면서 우리가 정보 측면에서 경쟁 우위를 확보할 수 있는 투자전략을 아직 한국에서 찾지 못했다"고 답했습니다. 

한국 기관투자자들의 해외 부동산 투자와 관련해서는 최근 투자 관심이 미국과 유럽 시장에서 아시아로 옮겨가는 흐름이 나타나고 있다고 진단했습니다.