SBS Biz

[앵커] 

부동산 가격이 꿈틀거리면서 정부가 보유세를 포함한 부동산 세제 개편 필요성을 다시 꺼내 들었는데요. 



어떤 세제 변화가 예상되는지, 매물을 유도하는 데 도움이 될지 등 예고되는 부동산 정책들을 뜯어보겠습니다. 

지웅배 기자 나와 있습니다. 

보유세에 대한 정부 생각부터 들여다보죠.

세제 개편 필요성을 언급하면서도, 신중한 입장을 내놨죠? 



[기자] 

김용범 정책실장은 관훈토론회에서 부동산 세제와 관련해서 입을 열었는데요. 

관련 발언부터 들어보시죠. 

[김용범 / 청와대 정책실장 (지난 24일) : 조세도 당연히 하나의 주제잖아요. 당연히 그건 연구를 하고 정부가 합리적인 방향을 찾아야죠. 시뮬레이션을 수백 번 하고 있고, 가장 직접적 이해관계를 가진 분들, 맘카페까지도 포함해 다양한 의견을 들으면서…] 

김 실장은 필요하다면 공개 토론도 거쳐서 신중하게 정책을 결정하겠다는 입장인데요. 

거래세와 보유세를 어떻게 미세조정할 거냐는 질문엔 "나라마다 다르고, 미국의 경우에도 주마다 다른 게 보유세"라며 "나라마다 제도의 특성이 있는 걸 감안해, 우리도 납득할 수 있는 수준으로 정하려 한다"라고 답했습니다. 

앞서 김용범 청와대 정책실장은 주말 사이 자신의 SNS에 "세금을 내고도 남는 장사라는 확신이 생기면 어지간한 규제로는 역부족일 수 있다"며 강도 높은 세제를 예고한 바 있는데요. 

강경한 문제의식은 유지하면서도, 실제 제도 개편은 여론 수렴을 거쳐 신중하게 가겠다는 뜻으로 보입니다. 

[앵커] 

부동산 세제 강화를 앞두고 시장에서 긴장하는 건 이미 공시가격이 뛰어서 세부담이 커진 상황인데 세금이 더 오른다는 우려 때문이죠? 

[기자] 

그렇습니다. 

올해 공시가격은 이미 전국 기준 9.13% 올랐고요. 서울은 18.6% 뛰었습니다. 

한자릿수 상승률을 보인 작년과 대비되는데요.

지난해 서울 고가주택 가격 상승이 올해 과세 기준에 반영된 셈입니다. 

서울 안에선 강남 3구가 20% 중반대를 기록했습니다. 

특히 성동구는 작년 10.7%의 3배 가까운 29.04% 상승률을 보였습니다. 

이에 공시가격을 둘러싼 보유자 반발도 커졌는데요. 

이의신청은 6천여 건으로 지난해의 2.5배였고, 가격을 낮춰달라는 하향 요구도 7.8배로 급증했습니다. 

여기에 세금 규제까지 더해지면 부담이 크게 뛸 수 있어 시장이 긴장하고 있는 겁니다. 

[앵커] 

실제 보유세 어느 정도로 오른다고 예상할 수 있을까요? 

[기자] 

가장 대표적으로 거론되는 게 시행령으로 조정할 수 있는 종합부동산세 공정시장가액비율을 높이는 건데요. 

서울 서초구 대표 고가주택인 아크로리버파크 전용 112제곱미터 사례를 보면요. 

현행 60%에서 80%로 올리면 산출세액 기준으로는 5천170만 원가량까지 뛸 수 있지만, 세부담 상한에 걸리면서 실제 부담은 4천158만 원 수준으로 제한됩니다. 

현행 60% 기준보다 약 340만 원 더 내는 셈입니다. 

마찬가지로 용산 초고가주택 한남더힐 전용 235제곱미터는 보유세가 1천100만 원 정도 늘어날 것으로 계산됐습니다. 

대치동 래미안대치팰리스 112제곱미터는 약 124만 원 정도 오릅니다. 

여기서도 볼 수 있듯이 세부담 상한 때문에 추가 인상분이 일부 제한되는 구조입니다. 

이 때문에 공정가액비율 상향만으로는 효과에 한계가 있고, 다른 세제 카드도 함께 거론되고 있습니다. 

[앵커] 

어떤 카드들이 있을까요? 

[기자] 

고가주택·투자 목적 보유를 겨냥한 핀셋 조정이 이뤄진다면, 우선, 보유세에서는 종부세 중과 대상을 기존 3주택에서 2주택으로 넓히는 방안이 거론됩니다. 

양도소득세에서는 실거주하지 않고 오래 보유만 해도 최대 40%까지 공제받는 장기보유특별공제 내 '보유공제'를 축소하는 방향도 유력하게 검토되고 있습니다. 

다주택자나 등록임대주택 보유자에게 주던 양도세 특례를 일부 정비하는 방안도 함께 들여다볼 가능성이 있습니다. 

다만, 세부담 상한 조정이나 공시가격 현실화율 재가동 등은 정치적 부담이 큰 카드로 분류됩니다. 

[앵커] 

매물이 나올지, 그래서 집값이 잡힐지가 관심인데 어떨까요? 

[기자] 

효과는 두 갈래로 예상됩니다. 

먼저 보유 부담이 커지면 다주택자나 실거주하지 않는 고가주택 보유자 등을 중심으로 매도 계산을 다시 할 수 있습니다. 

[박원갑 / KB국민은행 전문위원 : 보유세 부담이 늘어나거나 장기보유 특별공제가 줄어들면 고가주택 보유자나 상경 투자자를 중심으로 매물이 어느 정도 나올 것으로 예상됩니다.] 

반면, 강남 핵심지 실거주 1주택자는 세금을 더 내더라도 집값 상승 기대가 크면 버틸 가능성이 큽니다. 

여기에 양도세 부담이 크면 팔고 싶어도 매물을 거둬들이는 '매물 잠김' 현상도 생길 수 있습니다. 

[우병탁 / 신한 패스파인더 전문위원 : (단기적으로) 매물은 증가하고 호가는 낮아질 수 있는데, 문제는 양도세 중과 (유예종료)에서 봤던 것처럼 그 기간이 끝나고 이제 시행되면 다 거둬들이게 되며 매물은 줄고 가격은 올라가는 문제가 생기는 거죠.] 

문제는 이런 흐름이 강남 안에서만 끝나지 않는다는 점입니다. 

강남과 한강벨트 호가가 버티면 주변 시장의 버티기 심리로 이어질 수 있습니다. 

[앵커] 

관전 포인트 어떻게 될까요? 

[기자] 

관전 포인트는 결국 보유세와 거래세의 조합입니다. 

보유세로는 압박을 주되, 일정 기간 안에 팔면 양도세 중과를 유예하거나 완화해 매도할 출구를 열어줄지가 핵심으로 꼽히는데요. 

다만, 이 경우 고가주택 보유자에게 다시금 세금 혜택을 주는 것 아니냐는 '부자 감세' 논란도 생길 수 있습니다. 

또, 세제 개편 효과가 실제 고지서 부담으로 나타나는 시점도 변수입니다. 

내년 말 종부세 고지서가 나올 경우 2028년 4월 총선을 앞둔 정치권에도 부담이 될 수 있습니다. 

이 때문에 정부와 여당 사이에서 세제 개편 수위를 두고 온도 차가 생길 수 있다는 분석도 나옵니다. 

세제와 공급 정책을 아우른 종합 부동산 대책은 다음 달 말쯤 나올 것으로 예상되는데요. 

정부는 그에 앞서 다음 달 중순 주요 부처 관계자와 전문가, 일반 국민들이 참여하는 '부동산 국민 대토론회'도 준비하고 있습니다.