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저출산·고령화로 인한 인구구조 변화가 주택시장과 자산시장 전반을 뒤흔들 수 있다는 국책연구기관의 경고가 나왔습니다. 특히 현재와 같은 공급 구조가 유지될 경우 2070년에는 전국 주택 재고가 수요의 두 배에 육박할 수 있다는 전망도 제시됐습니다.



국토연구원은 오늘(19일) 발표한 '인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제' 보고서를 통해 인구 감소와 초고령화가 주택 수요, 자산 선호, 지역 이동, 주거 소비 구조까지 전방위적인 변화를 야기하고 있다고 분석했습니다.

연구진은 우선 고령화가 장기적으로 고물가·고금리 구조를 고착화할 가능성이 있다고 진단했습니다.

OECD 37개국 분석 결과 기대수명이 1년 늘어날 때 주택가격은 약 13.9% 상승하는 것으로 나타났습니다. 주택이 실거주를 넘어 노후 대비용 자산으로 기능하고 있다는 의미입니다.

또 생산가능인구 비중이 1%포인트 감소할 경우 물가상승률은 약 0.585%포인트 높아지는 것으로 분석됐습니다.



문제는 주택 중심 자산구조가 실물경제 생산성을 떨어뜨리고 있다는 점입니다.

연구진에 따르면 2010년 이후 주택가격 상승은 총요소생산성을 약 0.03%포인트 낮추는 요인으로 작용했습니다. 총요소생산성에 대한 주택가격 기여도는 2010년 이전 3.68% 수준에서 2022년 35.65%까지 확대됐습니다.

고령층의 '과대 주거' 현상도 구조적 문제로 지목됐습니다.

1인 고령가구는 60대에서 80대 이상으로 갈수록 주거면적이 54.6㎡에서 63.9㎡로 오히려 늘어났고, 자가 점유율도 46.9%에서 65.4%로 상승했습니다.

반면 월 생활비는 같은 기간 121만9천 원에서 79만6천 원으로 약 35% 감소했습니다. 연구진은 고령층이 자산 유동화 대신 소비를 줄이며 노후를 버티는 구조라고 분석했습니다.

실제 대표적 자산 유동화 수단인 주택연금 가입률은 약 2% 수준에 그쳤습니다.

보고서는 초고령 1인 가구 증가가 향후 주택시장 구조 자체를 바꿀 것으로 전망했습니다.

80세 이상 1인 가구의 주거면적은 2022년 5천100만㎡에서 2072년 2억1천400만㎡로 약 4.2배 확대될 것으로 예상됐습니다. 전체 주택 점유면적 가운데 80세 이상 비중도 5.9%에서 31.7%까지 증가할 것으로 분석됐습니다.

특히 노후주택 멸실 없이 현재 수준의 공급이 이어질 경우 전국 주택 수급비는 2070년 1.94까지 상승할 것으로 전망됐습니다. 이는 수요 대비 재고가 두 배 가까이 쌓인다는 의미입니다.

반면 노후주택의 60% 수준을 멸실할 경우 수급비는 1.08 수준으로 낮아질 것으로 분석됐습니다.

연구진은 이에 따라 단순 공급 확대보다 공급 조절과 노후주택 정비를 병행하는 구조 전환이 필요하다고 강조했습니다.

또 청년층 가족 형성을 위한 중형 공공임대 확대와 고령층 주택연금 활성화, 의료·돌봄 결합형 고령친화 주거단지 조성, 빈집 활용 확대 등의 정책도 함께 제안했습니다.

국토연구원은 "인구구조 전환은 단순한 인구 감소 문제가 아니라 부동산시장 체질 자체를 바꾸는 구조적 변화"라며 "주택 공급과 금융, 복지, 지역 정책을 연계한 중장기 대응 전략이 필요하다"고 밝혔습니다.