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다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장에서 매물은 늘었지만 거래는 지역별로 극명하게 갈리고 있습니다.

정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 서울 아파트 시장에서 '매물은 쌓이지만 거래는 제한되는' 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 매물 출회를 유도한 정책 효과가 일부 지역에서는 거래로 이어지고 있지만, 핵심 고가 지역에서는 수요가 막히며 정책 효과가 제한적으로 나타나는 모습입니다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'과 국토교통부 실거래가 자료를 교차 분석한 결과, 지난 지난달 한강벨트 7개구의 매물 흡수율은 36.9%로 집계됐습니다.

반면 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4구는 16.6%에 그쳤습니다. 한강벨트는 신규 매물 10건 중 약 3.7건이 거래된 반면, 핵심 지역은 1.7건 수준에 머문 셈입니다. 2월에도 두 권역 간 격차는 2배 이상이었지만, 지난달 들어 그 차이가 더 확대됐습니다.

매물 유입 규모는 유사했지만 실제 거래 성과는 크게 갈렸습니다. 2월 기준 두 권역 모두 약 5천 건대 매물이 새로 나왔지만, 거래량은 한강벨트가 두 배 이상 많았습니다. 매도 의지는 유사했지만, 실제 수요가 받쳐준 지역은 한강벨트였다는 분석입니다.

자치구별 온도 차도 뚜렷합니다. 지난달 기준 양천구가 54.4%로 가장 높은 흡수율을 기록했고, 영등포·마포·동작 등도 40%를 웃돌았습니다. 반면 강남구는 13.7%, 서초구는 7.3%에 그치며 거래 부진이 이어졌습니다. 특히 서초구는 전월보다도 흡수율이 하락하며 매물 적체가 심화되는 양상을 보였습니다.

이 같은 격차는 금융 규제와 가격대 차이가 결정적 요인으로 작용한 결과입니다. 한강벨트 아파트는 10억~13억 원대 중위 가격으로 실수요 접근이 가능한 반면, 강남권은 30억~40억 원대 고가 주택이 많아 대출 규제와 실거주 의무에 막혀 수요 유입이 제한되고 있습니다. 결과적으로 같은 정책 아래에서도 지역별로 거래 활성과 매물 적체가 동시에 나타나는 구조입니다.

시장 회전 속도에서도 차이가 확인됩니다. 지난달 기준 한강벨트 재고 회전율은 7.22%로 핵심 4구(2.31%)보다 3배 이상 높았습니다. 이는 한강벨트가 매물이 빠르게 소화되는 반면, 강남권은 매물 누적이 이어지는 정체 국면에 있음을 보여줍니다.

전문가들은 향후 정책 방향이 시장 흐름을 가를 핵심 변수로 보고 있습니다. 이달 들어 매물은 소폭 감소했지만 여전히 연초 대비 크게 늘어난 상태입니다. 양도세 유예로 공급은 확대됐지만 대출과 실거주 규제가 수요를 억누르는 구조가 지속되고 있기 때문입니다.

이에 따라 다음달 이후 보유세 개편이나 추가 규제 여부에 따라 다주택자들이 매물을 적극 소진할지, 혹은 관망하며 장기 보유로 돌아설지 시장 방향이 결정될 것으로 예상됩니다.