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[연합뉴스 자료사진]

장기보유특별공제(장특공제)를 둘러싼 세제 개편 논쟁이 다시 격화되고 있습니다. 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 장특공제를 폐지하거나 축소하는 법안이 잇따라 발의되면서, 정부의 부동산 규제 기조가 한층 강화될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 특히 다음 달 9일부터 시행되는 양도소득세 중과 조치와 맞물리며 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보입니다.



국회와 부동산 업계에 따르면 최근 범여권 의원들은 장특공제를 폐지하고 세액공제 방식으로 전환하는 내용을 골자로 한 소득세법 개정안을 발의했습니다. 앞서 장특공제를 전면 폐지하고 1인당 평생 2억 원 한도의 양도세 감면을 적용하는 법안도 제출된 상태로, 제도 개편 방향을 둘러싼 다양한 입법 시도가 이어지고 있습니다.

현행 제도는 1주택자가 2년 이상 거주하고 양도가액이 12억 원 이하일 경우 양도세를 면제하며, 12억 원을 초과하더라도 10년 이상 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%를 공제해줍니다. 이는 장기 보유를 유도하고 실수요자를 보호하기 위한 취지로 도입됐지만, 최근 집값 급등으로 고가주택 보유자에게 과도한 혜택이 집중된다는 비판이 제기돼 왔습니다.

개정안의 핵심은 공제 방식을 ‘세액공제’로 전환하고, 3년 이상 거주자에 한해 1인당 최대 2억 원까지만 세금 감면을 허용하는 것입니다. 이 경우 공제 폭이 크게 줄어들면서 고가주택 보유자의 세 부담은 대폭 증가할 것으로 예상됩니다.

실제 사례를 보면 세 부담 변화는 극명합니다. 서울 강남 압구정동의 한 재건축 아파트는 약 10여 년 사이 20억 원대에서 80억 원대 후반으로 상승해 60억 원이 넘는 양도차익이 발생했습니다. 현행 제도에서는 장특공제를 적용할 경우 양도세가 약 5억 원 수준으로 줄어들지만, 공제가 폐지되거나 축소될 경우 20억 원 이상으로 늘어날 수 있습니다. 세액공제 한도가 2억 원으로 제한되면 세 부담이 수십억 원 단위로 증가할 가능성도 제기됩니다.



정치권에서는 이러한 구조를 ‘세제 역진성’ 문제로 보고 있습니다. 동일한 공제율이 적용되더라도 양도차익 규모가 큰 고가주택일수록 절대적인 감면액이 커져 결과적으로 부유층에 더 큰 혜택이 돌아간다는 지적입니다. 

이와 관련해 이재명 대통령은 부동산 장기보유 특별공제 폐지가 실거주 1주택자들에게 세금 폭탄이 될 거라는 주장에 대해 명백한 거짓 선동이라고 밝혔습니다. 실거주 1주택자가 아니라, 투자와 투기 목적으로 주택을 오래 보유만 한 1주택자에게 세금을 왜 깎아줘야 하냐고 지적했습니다.

근로소득과의 과세 형평성 문제도 도마 위에 올랐습니다. 시민단체 분석에 따르면 수십억 원대 근로소득에는 30% 수준의 세금이 부과되는 반면, 부동산 양도소득에 대한 실효세율은 한 자릿수에 그치는 사례도 있어 조세 형평성에 어긋난다는 비판이 제기됩니다.

다만 시장에서는 우려의 목소리도 적지 않습니다. 장특공제가 폐지되거나 축소될 경우 세 부담이 급격히 늘어나 매도 시기를 늦추는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 수 있다는 지적입니다. 

전문가들은 제도 개편 시 신중한 접근이 필요하다고 강조합니다. 보유 기간과 거주 요건, 주택 가격 수준 등을 종합적으로 고려한 정교한 설계가 필요하다는 것입니다. 보유 단계에서 납부한 세금을 양도세 산정 시 비용으로 인정하거나, 과세 기준을 공시가격이 아닌 취득가액 중심으로 조정하는 방안 등도 대안으로 제시되고 있습니다.

장특공제 개편을 둘러싼 논의가 본격화되면서, 향후 입법 과정과 정책 방향에 따라 부동산 시장의 흐름에도 적지 않은 변화가 예상됩니다.