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오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지됩니다. 이에 따라 대부분의 경우 차주는 보유 주택을 매각하거나 현금으로 대출을 상환해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.



16일 금융당국과 금융권에 따르면 다주택자 대출 규제를 담은 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’이 이달 17일부터 본격 시행됩니다.

이번 대책의 핵심은 신규 대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 제한하는 데 있습니다. 은행은 대출 만기 도래 시 차주의 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택 수를 확인하고, 다주택자 여부를 판단하게 됩니다. 개인과 개인 임대사업자의 경우 세대 기준으로 다주택자를 판별합니다.

법인 임대사업자 등 시스템으로 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 다주택자가 아님을 입증해야 하며, 허위 확인 시 기한이익상실 등의 불이익을 감수하겠다는 확약서를 제출해야 합니다. 관련 동의나 절차를 거부할 경우 만기 연장이 제한됩니다.

일부 예외도 인정되지만 범위는 제한적입니다. 어린이집, 민간건설임대주택, 인구감소지역 및 관심지역 소재 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 보유 주택 수 산정에서 제외되며, 만기 연장 제한에서도 예외가 적용됩니다.



또한 주택을 법적으로 매각할 수 없는 경우, 예컨대 전매제한이나 실거주의무가 적용된 경우에도 예외가 인정됩니다. 세입자가 거주 중인 주택은 임대차 계약 종료 시점까지 규제가 유예되며, 4월 1일 기준 유효한 계약뿐 아니라 시행 전날인 16일까지 체결된 묵시적 갱신 계약도 보호 대상에 포함됩니다.

특히 정책 발표일로부터 4개월 이내인 7월 31일까지 종료되는 임대차 계약의 경우, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 2년 연장이 가능해져 해당 기간 동안 대출 만기 연장도 허용됩니다.

다만 이 외의 대부분 상황에서는 규제가 엄격히 적용됩니다. 금융당국은 주택 매각이 지연되는 경우에도 예외를 인정하지 않겠다는 방침을 분명히 했습니다. 매수자가 없어 거래가 늦어지더라도 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 합니다.

규제 회피 시도 역시 제한됩니다. 임대사업을 중단하고 다른 업종으로 전환하더라도 대출 취급 당시 임대사업자였다면 여전히 규제 대상에 포함됩니다. 또한 부모 등 제3자 소유 주택을 담보로 대출을 받았더라도 차주가 다주택자라면 동일하게 규제를 적용받습니다.

아울러 대출 증액이 없더라도 타 은행으로의 대환대출은 물론, 동일 은행 내 갈아타기 역시 허용되지 않습니다. 비주택 담보대출에 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우에도 이번 규제 적용 대상에 포함됩니다.

금융권 관계자는 “이번 조치는 가계부채 관리 강화를 위한 것으로, 다주택자의 레버리지 활용을 제한하는 데 목적이 있다”고 설명했습니다.