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일부 민간임대주택 사업장에서 임차인과 임대차계약을 맺으면서 의무임대기간 후 분양전환을 조건으로 소위 '매매예약금' 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있어 주의가 필요합니다. 

매매예약금은 임대보증금에 해당되지 않고 우선변제권도 인정되지 않아 대출을 이용해 매매예약금을 납입하는 것에 상당한 주의가 요구됩니다.

금융감독원은 오늘(13일) 이같은 내용의 '민간임대주택 매매예약금' 대출과 관련한 소비자경보 '주의'를 발령했습니다.

민간임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 주택 시장 안정화를 위해 장기임대를 목적으로 공급되는 주택입니다.

단 일부 민간임대주택 사업장에서는 임대차계약을 체결하면서 의무임대기간 후 분양전환을 조건으로 소위 '매매예약금' 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있습니다.

임대사업자의 파산 등 사고 발생 시에 이미 납입한 매매예약금은 법적으로 보호받지 못해 소비자 피해가 발생할 수 있습니다.

국토부에서도 이는 제도 취지에도 맞지 않고, 임차인 피해가 발생할 수 있으니 각 지자체에 주의를 촉구하는 공문을 지난 2023년 발송한 바 있습니다.
 

[자료=금융감독원]

특히 블로그, SNS 등에서 매매예약금을 금융회사의 전세대출 등을 이용해 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용이 홍보되고 있어 주의가 필요합니다.

매매예약제는 입주자모집공고에 따른 임대차계약과는 다른 별도의 '이면 계약'일 수 있으며, 임차인에게 관련된 금전피해가 발생하더라도 보호받지 못할 수 있습니다.

주택도시보증공사(Hug) 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 보호받지 못할 수 있습니다.

또 금감원은 "임대보증금과 매매예약금에 대해 최대 90%까지 대출을 해주겠다는 홍보내용은 사실 여부를 떠나, 차주가 원리금 상환에 어려움을 겪을 수 있는 레버리지가 큰 대출을 부적합하게 권유하는 것"이라며 "민간임대주택을 과도한 레버리지를 이용해 투자와 투기의 대상으로 활용하는 것은 제도 취지와 맞지 않으니 주의해야 한다"고 밝혔습니다.

아울러 만약 금융회사의 전세대출 등을 이용해 매매계약을 체결하더라도, 분양전환 시점에 주담대로 대환 시에는 DSR, LTV 등 규제로 인해 차주가 상당한 대출금을 일시 상환해야 하는 유동성 위험이 생길 수 있습니다.

차주가 이를 납입하지 못하면 연체 발생 등 신용위험에 노출될 수 있습니다.

금감원은 "대출이 많이 나오니 당장 돈이 부족해도 매매예약 계약이 가능하다는 말은 절대 주의가 필요하다"며 "소유권 이전 등 분양전환 시점의 주택 가격 및 적용되는 규제 등에 따라 대출금이 줄어들 수 있으니 반드시 확인하라"고 당부했습니다.