SBS Biz

[앵커] 

이번 규제의 핵심은 규제의 내용 자체보단 정부의 태도 변화입니다. 



실수요자의 대출 환경에 다소 아쉬움이 있더라도 전체적인 대출 규제의 일관성을 더 중시하겠다고 강조했습니다. 

궁극적으로는 부동산과 금융의 연을 끊겠다고까지 선포했는데, 오수영 기자와 짚어보겠습니다. 

우선 공식화된 다주택자 규제 내용부터 전해주시죠. 

[기자] 



오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지됩니다. 

다주택자의 만기 일시상환 주담대는 약 1만 7천 가구, 4조 1천억 원 규모로 이중 올해 만기가 도래하는 물량은 약 1만 2천 가구, 2조 7천억 원으로 추산됩니다. 

다만 다주택자 여부를 확인할 때 매도 계약이 체결된 주택과 어린이집, 준공 후 미분양주택 등 규제 적용이 곤란한 경우는 보유 주택 수에서 제외합니다. 

이재명 대통령이 지난달 13일 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 게 공정한가"라고 언급한 지 약 한 달 반 만에 이뤄진 제도 개선입니다.
 
[앵커] 

거론되던 예외도 현실화됐죠? 

[기자] 

네, 주택을 즉시 매도하기 어려운 불가피한 사유가 있을 경우에는 예외적으로 만기 연장을 허용합니다. 

특히 임차인이 있는 경우에는 임대차계약 종료 시점까지 만기 연장이 가능한데요. 

정부는 무주택자가 해당 주택을 올해 12월 31일까지 허가 관청에 토지거래허가 신청을 접수하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우 토허제상 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하기로 했습니다. 

다주택자가 내놓는 '세 낀 매물'을 무주택자가 매수할 수 있게 길을 열어줌으로써 다주택자의 신속한 매물 출회를 적극 유도한다는 구상입니다. 

[앵커] 

부동산 시장 영향은 어떨까요? 

[기자] 

전문가들은 다주택자 매물 출회를 유도하는 데 일정 부분 도움이 될 것이라는 평가를 내놨습니다. 

[함영진 / 우리은행 부동산리서치랩장 : 다주택자 주탁담보대출 만기 연장 불허의 효과는 수도권 전반의 급격한 가격 하락을 이끌기는 어렵습니다. 주로 대출 취약한 물건이나 일부 지역의 매물 증가로 이어지면서 수도권 외곽에 매물을 늘리거나 오르던 호가를 다소 진정시키는 효과로 연결될 수 있을 것으로 판단됩니다.] 

이번 조치가 집값의 급격한 하락으로 이어지기엔 매물의 지역적 한계가 있을 것이란 지적도 나옵니다. 

[박원갑 / KB국민은행 부동산수석전문위원 : 무주택자들은 연말까지 아파트 갭 투자가 가능하기 때문에 강남보다는 비강남 쪽에 거래가 다소 늘어날 가능성이 있어 보입니다.] 

[앵커] 

이제 중요한 정부의 방향성 변화를 짚어보죠.

실수요자 규제 완화에 일단 선을 그었죠? 

[기자] 

그렇습니다. 

대출 규제 탓에 실수요자들의 주택 마련이 어렵다는 지적이 나오고는 있지만, '가격 안정화'가 지향점인 만큼 당분간은 엄격한 관리 기조를 유지하겠다는 건데요. 

전요섭 금융위원회 금융정책국장은 '2026 가계부채 관리방안' 발표 브리핑에서 "그간 대출 규제가 강해졌다 약해졌다가를 반복하면서 부동산 시장의 기대심리를 다르게 했고, 이 때문에 부동산 안정화의 지속적 추진도 잘 안 됐던 것 같다"라고 진단했습니다. 

전 국장은 "지난해 가계대출 규제 강화로 실수요자들을 위한 규제 완화가 필요해졌고, 또 고가주택의 경우 현금이 많은 사람들 위주로만 접근이 가능해졌다는 지적이 있다"면서도 "다시 수요를 받쳐서 집값이 오르는 문제를 해결하기 위해 대출은 엄격하게 관리하는 기조를 향후에도 가져갈 것"이라고 했습니다. 

그는 "생애최초나 서민에 대해선 제도가 열려 있고, 15억 원 미만의 주택에 대해선 6억 원까지 대출도 가능한 만큼 접근은 가능한 상황이라고 보고 있다"라고 덧붙였습니다. 

[앵커] 

가계대출 총량 규제도 함께 나왔는데 이 내용은 어떻습니까? 

[기자] 

금융위는 올해도 가계부채 수준과 주택 시장 여건 등을 종합적으로 감안해 엄격한 가계대출 총량 관리 기조를 유지합니다. 

올해 총량 관리 목표는 작년 실적 1.7%보다 줄어든 1.5% 확대입니다. 

이는 올해 경상성장률 전망치 약 4.9%의 3분의 1에도 못 미치는데요.

중장기적으로는 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 안정화합니다. 

GDP 대비 가계부채 비율은 2021년 98.7%에서 작년 88.6%로 떨어졌으며, 내년에는 87.0~87.5% 수준을 기록할 것으로 전망됩니다. 

다만 여전히 해외 주요국 대비 높은 수준으로 고강도 관리 기조가 필요하다는 게 금융위의 설명입니다. 

민간금융과 정책금융 간 적정 공급 비중 등을 감안해 정책대출 비중도 현행 30% 수준에서 향후 20%까지 단계적으로 축소할 방침입니다. 

[앵커] 

특히 새마을금고는 '제로'가 현실화됐죠? 

[기자] 

그렇습니다. 

특히 작년 목표 미준수 금융회사에는 지난해 실적 초과분을 올해 관리 목표에서 추가 차감하는 등 엄격한 페널티를 부여하기로 했습니다. 

관리 목표를 2배 미만으로 초과하면 초과액의 100%, 2배 이상을 초과하면 110%를 차감하는 등 초과 규모별로 페널티를 차등 적용합니다. 

작년 관리 목표를 430.6% 초과한 새마을금고는 올해 관리 목표를 '+0원'으로 설정하고, 필요하면 내년 관리 목표에서도 추가 차감할 계획입니다. 

금융위는 "새마을금고의 작년 가계대출 초과분을 모두 차감하면 현실적으로 올해 영업이 사실상 불가능해지는 상황 등을 감안했다"라고 설명했습니다. 

[앵커] 

주택담보대출은 특별 관리에 들어간다면서요? 

[기자] 

네, 금융사들의 편법적 가계대출 관리 유인을 원천 차단하기 위해서입니다. 

주담대는 금융사의 월별 가계대출 증가 규모의 일정 비율 이하로 관리하되, 전년도 주담대 취급실적 등을 감안해 차등 적용합니다. 

또 월별·분기별 관리 목표를 설정해 연말 대출절벽 발생 우려도 완화할 계획입니다. 

개별 금융사는 분기별로 총량 관리 목표의 25% 내에서 취급하고, 1분기 관리 목표를 초과하면 2분기 관리 목표에서 차감하는 방식입니다. 

다만, 서민 취약계층 차주 등을 고려해 금융사의 올해 가계대출 관리 실적을 집계할 때 정책서민금융과 민간 중금리 대출 취급분 등 예외 인정 물량은 확대할 방침입니다. 

[앵커] 

그 외에 대책은 뭐가 있습니까? 

[기자] 

네, 금융당국은 탈법·편법적 대출 행위도 집중 점검합니다. 

지난해 하반기 동안 사업자대출의 용도 외 유용 127건, 587억 5천만 원어치와 가계대출 약정 위반 2982건이 적발돼 대출 회수 등의 조치가 이뤄졌습니다.
 
당국은 2021년 이후 취급된 사업자대출 전반에도 용도 외 유용 여부를 전면 점검하고, 적발 시 즉각 대출 회수와 수사기관 통보 등 강도 높은 조치를 취할 방침입니다. 

특히 용도 외 유용이 적발될 경우 해당 금융회사뿐 아니라 전 금융권에서 가계대출을 포함한 모든 신규 대출이 제한되며, 제한 기간도 1차 적발 시 3년, 2차 적발 시 최대 10년으로 확대됩니다. 

[앵커] 

이런 규제가 나오면 항상 풍선효과가 문제가 되잖아요.

어떤 대응책이 있습니까? 

[기자] 

온라인투자연계금융업(온투업)에도 대출 규제를 강화해 '풍선효과'를 차단합니다. 

그간 자율규제에 맡겨졌던 P2P 주담대에 주택담보대출비율, LTV 규제를 적용하고, 주택 가격 구간별 대출 한도도 의무화하기로 했습니다. 

집값이 15억 원 이하면 대출은 6억 원까지, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원 초과 시 2억 원까지만 대출할 수 있는 등 구간별 한도가 적용됩니다.
 
이 규제는 별도 행정 절차가 필요 없어 발표 다음 날인 2일부터 시행됩니다. 

[앵커] 

이번에 아직 안 나온 대책이 대통령이 언급한 비거주 1주택자입니다. 

곧 나오겠죠? 

[기자] 

정부가 최초로 "부동산 시장과 금융의 과감한 절연"을 선언하면서 다주택자에 이어 조만간 비거주 1주택자에 대한 고강도 대출 규제도 예고했습니다. 

[이억원 / 금융위원장 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림이 경제 전반의 성장과 활력을 저해하고 우리의 미래를 갉아먹는 상황에까지 이르렀습니다. 이러한 악순환의 고리를 끊고 망국적 부동산 공화국의 오명을 극복하기 위해서는 부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 절실한 시점입니다.] 

금융당국은 거주하지 않는 투기성 1주택자와 관련해 전세대출을 제한하는 방안을 테이블 위에 올려놓고 있습니다. 

비거주 1주택자가 일반 다주택자와 달리 전세대출을 끼고 있다는 점에 당국은 주목하고 있는데요. 

이에 전세대출이 쉽게 취급될 수 있는 공적 보증 체계를 집중 점검하고 있습니다. 

현재 1주택자는 보증을 통해 수도권 전세대출을 최대 2억 원까지 받을 수 있습니다. 

다만 당국은 투기적 목적과 실수요자를 발라내는 작업이 필요하다고 보고, 은행연합회와 함께 전세대출 현황을 파악 중입니다. 

특히 부모 봉양, 직장 이동, 질병 치료 등의 사유로 전세 거주가 필요한 차주는 실수요자로 판단해, 전세대출을 허용하는 방안으로 가닥을 잡고 있습니다.