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금융감독원이 해외 부동산펀드의 설계와 제조 단계에서 운용사의 자체 점검을 강화하고, 투자 위험 안내를 대폭 확대하기 위해 공시서식을 개정합니다. 



이는 지난 2025년 12월 발표된 '금융소비자보호 개선 로드맵'의 후속 조치로, 해외 부동산펀드에서 발생한 전액 손실 사태 등을 계기로 상품의 생애주기 전반에 걸쳐 소비자 보호를 강화하겠다는 취지입니다. 

오는 2026년 4월 1일부터 시행되는 이번 개정안을 통해 투자자는 투자설명서에서 현지 실사 결과와 손실 가능 구간을 시각화한 그래프 등을 직접 확인할 수 있게 됩니다. 
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​앞으로는 자산운용사가 외부 전문업체를 통해 실시한 현지 실사에 대해 직접 자체 점검을 수행해야 합니다. 



운용부서가 점검한 내역에 대해 내부통제부서가 독립적인 평가 의견을 작성하고, 이를 공시서식에 첨부해야 합니다. 특히 해당 기재 사항의 책임 소재를 명확히 하기 위해 대표이사를 비롯해 준법감시인, 위험관리책임자가 직접 서명하는 절차도 마련되었습니다. 
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​투자자가 위험을 직관적으로 이해할 수 있도록 공시 방식도 바뀝니다. 

부동산 가격 변화와 대출 약정(LTV) 요건 등을 반영한 '펀드 손익성과 그래프'가 도입되어, 어느 지점에서 손실이 발생하는지 시각적으로 제시해야 합니다. 특히 기한이익상실(EOD)이나 강제 매각으로 인해 투자금이 전액 손실될 수 있는 구간은 적색 등으로 별도 표시해야 합니다.

​또한 금리 인상이나 공실률 악화 등 제반 환경이 나빠졌을 때 발생할 수 있는 손실 규모를 '스트레스 시나리오' 분석 결과로 기재해야 합니다. 

여기에는 연간 배당률이 0%가 되는 상황은 물론, 펀드 청산 시 손익률이 -50% 또는 -100%(전액 손실)가 되는 구체적인 조건들이 포함되어야 합니다. 

​금융감독원은 이번 조치를 통해 해외 부동산펀드의 제조 단계부터 운용사의 검증 기능을 강화하고 상품 하자에 대한 책임을 분명히 할 수 있을 것으로 보고 있습니다.