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최근 서울 강남과 한강벨트 등 인기지역 아파트 단지에 급매물이 늘고, 호가도 하락했지만 올해 서울 아파트 공시가격은 지난해 대비 큰 폭으로 상승할 전망입니다.

지난해 아파트값이 큰 폭으로 오른 데다 올해 공시가격 산정이 1월에 마무리되면서 지난달부터 나타나고 있는 가격 하락세는 반영되지 않기 때문입니다. 

오늘(3일) 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 올해 공시가격 산정 작업을 산정 작업을 마친 뒤 현재 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이며, 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정입니다.

정부는 지난해 11월 개최한 공시가격 공청회에서 올해 공동주택 공시가격의 현실화율을 작년 수준인 평균 69%로 동결하기로 했습니다.

서울 아파트값은 12월을 거쳐 올해 1월까지도 상승세가 지속됨에 따라 작년 11월 당시 예상보다 공시가격은 더 큰 폭으로 오를 전망입니다.

부동산원은 전년도 집값 변동분을 반영해 매년 1월1일자 기준으로 공시가격을 산정하지만 가격이 변곡점에 있거나 시세 변동이 큰 경우 공시가격 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 가격 변동을 공시가격에 최대한 반영합니다.

한국부동산원의 주택가격 동향 조사에 따르면 지난해 11월 서울 아파트값은 0.81%, 12월에 0.87% 올랐고 올해 1월에는 1.07%로 상승폭이 확대되면서 10·15대책의 약발이 다한 게 아니냐는 지적까지 나왔습니다.

그러나 지난달부터 시장 상황이 급변하고 있습니다.

이재명 대통령이 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화하고 다주택자 압박에 나서면서 2월부터 급매물이 급증하고 강남 등 일부 지역은 가격도 하락 전환했습니다.

집값은 떨어지기 시작했지만 올해 공시가격은 지난해와 연초 고점 가격이 반영됐을 가능성이 큰 셈입니다.

올해 서울 아파트 공시가격은 작년 공시가 상승률인 7.86%을 뛰어넘을 전망입니다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.98%, 실거래가지수는 11.98% 상승했습니다. 공시가격은 두 변동률 중간쯤에서 두 자릿수의 상승을 보일 가능성이 크다고 평가업계는 보고 있습니다.

다만 서울 내에서도 강남-강북 등 지역별 편차는 클 것으로 예상됩니다.

일단 지난해 아파트값이 급등한 강남과 한강벨트 지역의 주요 아파트들은 보유세 공정시장가액비율을 작년 수준(종부세·재산세 60%, 1주택 재산세는 43∼45%)으로 동결하더라도 종부세 부과 대상은 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 보유세가 늘어나는 단지가 많을 것으로 보입니다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 올해 보유세를 추정한 결과 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용면적 84.59㎡의 올해 공시가격이 18억2천만원으로 작년보다 36%가량 오를 경우, 보유세는 지난해 약 299만원에서 올해는 세부담 상한에 걸려 116만원 오른 416만원이 부과될 전망입니다.

성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84.81㎡는 올해 공시가격이 20억6천400만원으로 작년보다 50% 이상 뛴다면, 역시 보유세는 세부담 상한에 걸려 작년 325만원에서 올해 454만원 선으로 늘어난 것으로 보입니다.

강남권 역시 공정시장가액비율 조정 없이도 보유세가 큰 폭으로 오릅니다.

서초구 반포자이 전용 84㎡의 경우 올해 공시가격이 34억6천750만원으로 작년보다 25%가량 오른다고 가정하면 보유세가 작년 1천275만원에서 올해는 1천790만원으로 500만원 이상 증가합니다.

이런 가운데 또 다른 변수는 공정시장가액비율입니다. 정부가 올해 종부세 공정시장가액비율을 80%(재산세는 60%)까지만 올려도 보유세가 세부담 상한까지 늘어나는 단지들이 속출할 전망입니다.

강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 올해 공시가격이 30억5천만원으로 작년(24억9천500만원)보다 약 22% 오른다고 가정할 경우 공정시장가액비율을 작년 수준으로 유지하면 올해 보유세는 공시가격 상승에 따라 작년(1천47만원)보다 370만원 높은 1천416만원이 부과되지만, 종부세 공정시장가액비율을 80%로 높이면 세부담 상한에 걸리면서 보유세가 1천440만원으로 증가합니다.

세부담 상한에 걸려 납부하지 않은 보유세는 당해년도에 소멸되는 것이 원칙이지만 다음 해에 공시가격이 오르거나 큰 폭으로 하락하지 않는 이상 사실상의 이연 효과가 발생합니다. 내년 공시가격이 전년도 수준과 같거나 소폭 하락해도 보유세는 늘어날 수 있는 겁니다.