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[연합뉴스TV 제공=연합뉴스]

정부가 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 확정하면서 서울 전세시장이 크게 출렁이고 있습니다. 매물 감소와 전셋값 상승이 동시에 나타나면서 세입자 부담이 가중될 수 있다는 우려도 커지고 있습니다.

21일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실(아파트 실거래가)’에 따르면, 지난 18일 기준 서울 아파트 전·월세 매물은 총 3만7,689건으로 집계됐습니다. 이는 1년 전 4만7,698건과 비교해 21.0% 감소한 수치입니다. 특히 월세 매물은 3.4% 줄어드는 데 그친 반면, 전세 매물은 32.4% 급감해 감소 폭이 훨씬 컸습니다.

자치구별로는 임대차 수요가 많은 비강남권 외곽 지역의 전세 매물 감소가 두드러졌습니다. 성북구는 지난해 1,322건이던 전세 물건이 지난 18일 기준 120건으로 91.0% 급감했습니다. 관악구(78.5%↓), 동대문구(71.9%↓), 중랑구(70.9%↓), 강동구(69.8%↓) 등 서울 25개 자치구 가운데 22곳에서 전세 물량이 줄었습니다.

반면 강남3구에서는 상반된 흐름이 나타났습니다. 강남구는 1.5%, 서초구는 12.2%, 송파구는 64.3% 각각 전세 매물이 증가했습니다.

시장과 업계에서는 이번 전세 매물 감소 배경으로 지난해 6·27, 10·15 부동산 대책 시행 이후 이어진 대출 규제 강화를 지목하고 있습니다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되고, 주택담보대출을 활용할 경우 6개월 내 전입신고 의무가 부과됐습니다. 여기에 지난해 10월 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주 의무까지 생겼습니다.

전세대출 여건도 악화됐습니다. 수도권과 규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 낮아졌고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되고 있습니다. 업계에서는 이러한 규제가 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 계기로 작용했다는 분석을 내놓고 있습니다.

향후 임대차 매물 감소 속도는 더욱 빨라질 가능성이 제기됩니다. 5월 9일부터 양도세 중과가 재시행되면 다주택자의 매도 물량이 늘어날 것으로 예상되기 때문입니다.

문제는 전셋값 상승세입니다. KB부동산 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억6,948만 원으로, 2023년 8월 5억7,131만 원 이후 30개월 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

시장 일각에서는 다주택자 양도세 중과 재시행으로 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 사각지대가 발생할 수 있다는 우려도 나옵니다. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 주택이 무주택자에게 매도될 경우 사실상 행사하기 어려운 구조입니다. 아직 갱신권을 사용하지 않았고 계약 만기까지 상당 기간이 남은 임차인들이 피해를 볼 수 있다는 지적입니다.

한 업계 관계자는 “일반적으로 토지거래허가 심사에 15~20일이 소요되는 점을 고려하면, 양도세 중과를 피하기 위한 매도는 4월 중순까지 이뤄져야 할 것”이라며 “제도 시행 이후 일부 임차인이 곤란한 상황에 놓일 수 있는 만큼, 세입자 보호와 시장 안정을 함께 고려한 세밀한 보완책이 필요하다”고 강조했습니다.