SBS Biz

[앵커] 

대통령의 부동산 압박은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예로 시작됐습니다. 



연이어 유예되던 중과 면제가 5월 9일부터 종료되는 것으로 사실상 확정되면서 시장에는 이른바 '80일의 탈출 작전'이 시작됐다는 말까지 나오고 있습니다. 

다주택자의 탈출은 곧 누군가의 매수가 있어야 이뤄지죠.

양쪽 모두의 고민이 깊어질 수밖에 없는데 자세한 내용 박연신 기자와 짚어보겠습니다. 

설 연휴 직후 현장 분위기부터 전해주시죠? 



[기자] 

설 연휴 직후 현장 분위기는 기대보다는 차분합니다. 

다주택자 매물은 늘고 있지만 매수자가 원하는 만큼 가격이 내려오지 않으면서 팽팽한 눈치싸움이 이어지고 있습니다. 

강남 대치동의 경우, 최근 38억 원까지 거래됐던 단지가 36억 원대까지 조정되긴 했지만, 집주인들이 이른바 '던지기 매물'을 내놓는 분위기는 아닙니다. 

[대치동 공인중개사 (음성변조) : 38억까지 거래됐거든요. (급매로) 싸게 파는 게 36.25억까지 거래됐어요. 싸게는 안 내네요 사람들이. 아직까지는 (급매) 감지를 못하겠네요] 

용산 역시 상황은 비슷합니다. 

급매를 고민하는 집주인들이 일부 있지만, 실제로 시장에 나온 물건은 많지 않습니다. 

가격을 낮춰 내놓더라도 1~2억 원, 많게는 시세 대비 5~10% 수준 조정에 그치고 있습니다. 

[용산 공인중개사 (음성변조) : 현재는 (설 전과) 비슷하고 (급매로 내놓을지) 고민하다가 말씀하신다고 했던 분들이 몇 분 있어서 기다리고는 있어요. 계약할 때 떨어지는 매물이 있고 아닌 매물이 있고 그래요. 급매도 1~2억 떨어진 게 급매지] 

결국 매도자는 세 부담을 의식하면서도 가격을 크게 낮추지는 않겠다는 입장이고, 매수자는 추가 하락을 기대하며 관망하는 상황입니다. 

[앵커] 

다주택자 입장에서는 지금 어떤 선택이 유리한 건가요? 

[기자] 

핵심은 세금 계산입니다. 

만약 조정대상지역에서 3주택자가 15억 원에 집을 팔아 8억 원의 양도차익을 거뒀다고 가정해 보겠습니다. 

먼저 중과가 적용될 경우, 기본세율에 30% 포인트가 더해지면서 총세금이 약 6억 원에 달합니다. 

반면 중과 없이 일반과세가 적용되면, 장기보유특별공제를 반영해 세금은 약 2억 1천만 원 수준으로 줄어듭니다. 

즉, 중과 적용 여부에 따라 세금 차이가 약 3억 7천만 원까지 벌어집니다. 

2주택자도 마찬가지입니다. 

[이장원 / 세무법인 리치 대표 세무사 : 5월 9일 이전에 다주택자가 주택을 양도하지 못하면 세금이 2주택자 중과세라면 장기보유특별공제도 못 받고 20% p 증가되니 기존보다 더 높은 세금을 낼 수밖에 없는 구조입니다.] 

[앵커] 

증여를 고려하는 다주택자도 있을 텐데요? 

[기자] 

5월 9일 이전 중과 유예를 받아 매도할 경우라면 세금 차이가 꽤 납니다. 

시세 20억 원, 차익 10억 원 주택을 가정하면, 먼저 자녀에게 단순 증여할 경우, 자녀는 증여세 약 6억여 원, 여기에 취득세 약 2억 4천800만 원을 부담해 총 약 8억 5천만 원을 내야 합니다. 

반면 5월 9일 이전 중과 유예를 받아 매도하면, 매도인은 양도세 약 3억 2천900만 원을 부담하게 됩니다. 

다만 계산은 여기서 끝나지 않습니다. 

[우병탁 / 신한프리미어패스파인더 전문위원 : 양도 후 남는 자금에 대한 증여를 할 때 자산을 이전할 때 발생하는 추가적인 증여세 또는 상속세까지를 같이 고려해서 의사결정해야 되는 부분이 필요합니다] 

[앵커] 

세금 생각하면 파는 게 유리하다는 건데 급매가 정말 많이 나오고 있나요? 

[기자] 

물론, 급매는 일부 나오고 있습니다. 

시세 대비 5~10% 조정된 매물이 등장한 건데요.

하지만 지난 2023년처럼 '패닉셀' 양상은 아닙니다. 

매도자는 세 부담을 줄이려는 목적이 분명하지만, 동시에 "이 가격 아니면 안 판다"는 심리도 강합니다. 

수요가 두터운 강남·용산 특성상 가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적이라는 분석이 우세합니다. 

[앵커] 

무주택자 입장에서는 지금이 기회일 수 있는데 사야 할까요, 기다려야 할까요? 

[기자] 

판단이 쉽지 않은 시점입니다. 

서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적어 중장기적으로는 집값이 오를 요인이 크지만 단기적으로는 정책 효과가 가시화되는 오는 4월까지는 시한에 쫓긴 다주택자발 '탈출 매물'이 늘어나며, 가격이 일시적인 조정 국면에 접어들 것이라는 전망이 우세합니다. 

[앵커] 

이 모든 걸 결정하는 건 결국, 향후 집값 전망 아니겠습니까? 

[기자] 

단기적으로 거래량이 일시적으로 늘어 조정이 있겠지만, 구조적인 하락 전환을 기대하기는 어렵다는 의견이 많습니다. 

특히 서울 외곽 지역과 강남3구, 한강벨트 지역이 이원화될 수 있다는 관측이 나옵니다. 

[박합수 / 건국대 부동산대학원 겸임교수 : (단기적으로는) 외곽지역은 오히려 조정은 크게 나올 확률이 크지 않다, 강남이나 한강벨트 위주의 지역은 호가가 하락하면서 하향조정되는 양상, 5월 9일 이후에는 매물 잠김이 가속화될 확률이 높습니다. 시장 자체는 소폭 상승세로 움직일 확률이 높습니다. 

여기에 더해 금리 인하 기대가 살아있는 상황에서 급락을 예상하기 어렵다는 시각도 존재합니다. 

[최황수 / 건국대 부동산대학원 겸임교수 : 연준에서 금리를 내리는 추세가 어느 정도 최소한 75bp 정도 간다고 얘기를 하면 우리도 올해 말까지 (금리가) 내린다고 하면 정부의 어떤 규제라든지 상관없이 자산 가격은 강보합 형태 이상은 가지 않을까 예상하고 있습니다] 

[앵커] 

마지막으로 전세 시장도 걱정입니다. 

이번 조치가 전월세값을 끌어올릴 수 있다는 우려가 있는데요? 

[기자] 

다주택자가 매물을 팔면 임대 물량이 줄어들 수 있고, 정부의 실거주 요건 완화 조치가 일시적 매도는 돕지만 임대 공급 감소로 이어질 가능성도 있습니다. 

여기에 입주 물량 감소까지 맞물릴 경우 전세 가격은 상승 가능성이 제기됩니다. 

[고준석 / 연세대 상남경영원 겸임교수 : 전세시장이 어려운 것은 공급이 부족한 것, 임대인들의 월세 선호현상이 나타나고 있고 입주물량이 해결되지 않는 한, 이런 시장 상황은 지속될 가능성이 많겠죠] 

공급이 뚜렷하게 회복되지 않는 한, 전세 시장 불안은 쉽게 해소되기 어려워 보입니다.