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서울 아파트 매매가격이 21개월, 전세가격은 30개월 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 월별 변동이 아니라 누적된 흐름이라는 점에서 주택시장이 이미 장기 상승 국면에 진입했다는 분석이 나옵니다.

대한건설정책연구원이 발표한 '2026년 1월 주택시장 동향'에 따르면, 지난해 12월 기준 서울 아파트 매매가격지수는 21개월 연속 상승했고, 전세가격지수는 30개월 연속 오름세를 기록했습니다.

서울 아파트 매매가격은 전월 대비 0.8% 상승해 전국 평균(0.3%)과 수도권 평균(0.6%)을 웃돌았습니다. 특히 서울은 2024년 4월 이후 약 1년 9개월 동안 가격 조정 없이 상승 흐름을 유지하고 있으며, 이 기간 월평균 상승률은 약 0.6% 수준으로 나타났습니다. 연구원은 이를 두고 '가격 상승세가 상당 부분 고착화된 모습'이라고 분석했습니다.

전세시장도 비슷한 흐름입니다. 2025년 12월 기준 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 0.7% 상승했으며, 전국과 수도권 역시 각각 0.4%, 0.5% 올랐습니다. 전국 전세가격은 2023년 7월 이후 약 30개월간 하락 없이 상승세가 이어지고 있어, 임차인의 주거비 부담이 누적되고 있는 상황입니다.

수급 지표에서는 서울과 지방의 격차가 뚜렷합니다. 2025년 12월 기준 서울 아파트 매매수급지수는 104.1로 기준선(100)을 웃돌아 수요 우위 구조가 지속되고 있습니다. 반면 지방은 93.0으로 매물 우위 국면이 이어지고 있습니다. 수도권 역시 100.9를 기록하며 수요 강세가 유지됐습니다. 

거래 시장은 위축과 이동이 동시에 나타났습니다. 2025년 11월 전국 주택 매매거래량은 6만1천407건으로 전월 대비 11.9% 감소했습니다. 서울은 한 달 새 거래량이 51.3% 급감했고, 수도권 전체도 30.1% 줄었습니다. 반면 지방 거래는 같은 기간 12.1% 증가해 규제 강도가 낮은 지역으로 수요가 일부 이동하는 흐름이 포착됐습니다.

공급 지표에서는 구조적 부담이 이어지고 있습니다. 2025년 11월 기준 전국 미분양 주택은 6만8,794가구로 여전히 6만 가구대를 유지하고 있으며, 이 중 약 76%가 지방에 집중돼 있습니다. 착공 실적도 전국 기준 전년 대비 12.3% 감소해, 인허가 증가가 실제 공급으로 이어지지 못하는 모습입니다.

금리와 대출 부담에도 불구하고 가격 기대는 여전합니다. 주택담보대출 잔액은 1천230조 원으로 증가세가 둔화됐지만, 한국은행 주택가격전망 CSI는 124로 상승해 가격 상승 기대가 오히려 확대된 것으로 나타났습니다. 연구원은 "대출 규제와 고금리 환경 속에서도 시장 참여자들의 심리는 여전히 상승 가능성에 무게를 두고 있다"고 분석했습니다.

전문가들은 서울을 중심으로 한 누적 상승 흐름과 지방의 미분양·공급 부진이 동시에 진행되는 이중 구조가 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있습니다.