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[서울 아파트 모습 (연합뉴스 자료사진)]

서울시 전역이 토지거래허가구역으로 확대된 이후 위축됐던 거래 심리가 최근 들어 점차 회복되는 흐름을 보이고 있습니다. 특히 신규 규제 지역을 중심으로 허가 건수가 빠르게 늘어나며 실수요 중심의 거래 움직임이 감지되고 있습니다.



부동산 플랫폼 '직방'이 서울시 토지거래허가 내역을 분석한 결과, 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간 허가 건수는 5천252건, 이후 11월 29일부터 지난 7일까지는 5천937건으로 약 13% 증가한 것으로 나타났습니다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 시차가 발생하는 구조여서, 이번 분석은 실거래량이 아닌 허가 건수 기준으로 시장 흐름을 살펴본 것입니다.

다만 강남·서초·송파·용산 등 주요 지역은 이전부터 토지거래허가구역으로 관리돼 왔다는 점은 함께 고려할 필요가 있습니다.

토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상의 주택을 거래할 경우 사전 허가와 실거주 의무를 충족해야 하며, 지난해 10월 중순 이후에는 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 주택담보대출비율, LTV 제한과 자금조달계획서 제출 요건도 강화됐습니다.



이에 불구하고 허가 건수가 늘어난 것은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복 국면에 들어섰다는 신호로 해석됩니다.

구별로 보면 기존 규제 지역과 신규 지정 지역 간 흐름이 뚜렷하게 엇갈렸습니다.

강남(484건→233건), 서초(362건→164건), 송파(827건→439건), 용산(199건→90건)은 허가 건수가 줄어든 반면, 노원(284건→615건), 성북(259건→392건), 은평(203건→313건), 구로(176건→312건), 영등포(131건→311건) 등 새롭게 규제 대상이 된 지역에서는 증가세가 두드러졌습니다.

강남권의 경우 장기간 이어진 규제로 인한 시장 피로감과 고가 주택에 대한 부담, 고점 인식 확산 등이 맞물리며 매수에 신중한 분위기가 형성된 것으로 보입니다.

반면 신규 규제 지역에서는 허가 제도에 대한 이해가 높아지면서 실거주 요건을 충족할 수 있는 수요를 중심으로 거래가 점진적으로 회복되고 있는 모습입니다.

특히 노원구는 허가 건수가 약 117% 증가하며 가장 두드러진 변화를 보였습니다. 국토교통부 실거래가 자료에서도 같은 기간 거래량이 210건에서 401건으로 늘어 서울 25개 자치구 중 가장 많은 거래량을 기록했습니다. 비교적 낮은 가격대와 상계·중계 일대 지구단위계획 고시, 복합정비구역 기대감 등이 매수세를 자극한 요인으로 분석됩니다.

다만 허가 건수 증가가 곧바로 거래량 확대를 의미하지는 않습니다. 실제 서울 아파트 매매 거래량은 같은 기간 3천984건에서 3천862건으로 약 3% 감소했습니다. 허가 이후 계약 철회나 취소 사례가 발생할 수 있는 만큼, 시장 회복 여부를 단정하기는 이릅니다.

현재 주택시장은 전반적으로 소강 상태를 보이고 있으나, 실거주 목적의 선별적 거래는 이어지고 있는 상황입니다. 향후 시장 흐름은 추가 부동산 대책, 세제 조정, 금리 수준 등 정책 변수에 따라 달라질 가능성이 크며, 당분간은 지역과 가격대별로 차별화된 거래 흐름이 지속될 것으로 전망됩니다.