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금융감독원이 해외 부동산펀드와 관련해 실사점검보고서를 의무화하고 투자위험 표준안를 마련하는 등 투자자 보호 장치를 대폭 강화합니다.



금감원은 오늘(4일) 서울 영등포구 금융감독원에서 해외 부동산펀드를 주로 취급하는 자산운용사 대표들과 간담회를 열고 최근 실시한 설계·제조 단계 내부통제 실태 점검 결과를 공유했다.

서재완 금감원 부원장보와 해외 부동산펀드를 취급하는 6개 운용사 대표이사 및 금융투자협회 담당 본부장이 참석했습니다.

서 부원장보는 "최근 실시한 해외 부동산펀드 설계·제조 단계 내부통계체제 실태점검 결과 운영상 미비점을 다수 확인했다"며 "수탁자 책임과 신뢰 회복이 중요한 시점에서 모범규준을 지키는 시늉만 하는 행태는 결코 좌시하지 않겠다"고 말했습니다.

실태점검 결과 설계·제조 단계에서의 대상 발굴, 실사, 심사 등 주요절차는 실제 운영 측면에서 여전히 미흡한 걸로 나타났습니다.



특히 실사보고서가 투자자산의 구체적 위험 요인을 분석 평가하는 내용을 포함하지 않고 시장 개황 소개에 그치는 등 전반적으로 불충분하다고 설명했습니다. 

또, 투자심사 단계에서 펀드 성과에 영향을 주는 주요 변수(임대율·이자율·환율)의 변동 폭을 매우 좁게 상정하는 등 합리적 근거 없이 낙관적으로 평가하는 경향이 있다고 지적했습니다.

이에 금감원은 펀드신고서에 '실사점검 보고서' 첨부를 의무화합니다. 현지 실사 내용, 자체 심사 결과, 준법감시·리스크관리 부서의 독립 의견 등을 모두 문서화해 신고서에 붙이도록 조치했습니다.

대표이사와 준법감시인, 위험관리책임자의 직접 서명을 받아 자체 검증 체계를 구축하겠다는 취지입니다.

또 해외 부동산펀드 특유의 복잡한 위험 구조를 일반 투자자도 직관적으로 이해할 수 있도록 '핵심 투자위험 표준안'도 마련해야 합니다.

자금차입, 임대 공실, 현금흐름 제한(Cash Trap), 채무불이행(EOD) 같은 위험 요인을 한데 묶어 기재하도록 한다. 부동산 가치 하락 폭에 따른 위험도를 서술하도록 표준 체계를 마련합니다.

또, 투자 단계에서 감수해야 할 최대 손실 규모를 시각적으로 확인할 수 있도록 시나리오 분석 결과 기재도 의무화됩니다. 부동산 가치 변동과 펀드 손익 관계를 그래프로 제시해 주가연계증권(ELS)처럼 손실 가능 구간을 명확하게 보여주는 방식입니다.

이외에도 해외 부동 해외 부동산펀드에 대해 복수 심사담당자 지정과 전결권 상향을 골자로 한 '해외 부동산펀드 집중심사제'를 가동합니다. 

금감원은 "해외 부동산펀드 출시 운용사에게 안내·지도하고 향후 해외 부동산펀드 심사에 엄격하게 반영할 계획"이라고 밝혔습니다.