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[알스퀘어 제공=연합뉴스]

서울 오피스 시장이 2031년까지 도심권(CBD)을 중심으로 공실률 상승 압력에 직면할 것이라는 전망이 나왔습니다. 핵심 업무지구로 공급이 몰리면서 시장의 체질 변화가 불가피하다는 분석입니다.

상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어가 오늘(2일) 발표한 '2025∼2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'에 따르면 2025∼2031년 서울에는 약 230만평(약 759만㎡) 규모의 오피스가 공급될 예정입니다.

이 가운데 CBD에는 전체 공급 물량의 40% 수준인 90만평(약 297만㎡)이 집중되는 것으로 조사됐습니다. 알스퀘어는 대규모 신규 공급이 몰릴 경우 임대인이 현 임대 조건을 유지하면 CBD 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 상승할 수 있다고 내다봤습니다.

반면 강남권(GBD)은 약 6%, 여의도권(YBD)은 3%대 공실률이 예상됐습니다.

알스퀘어 관계자는 "공급 계획 대부분은 예정대로 진행될 것"이라며 "경기 둔화로 오피스 고용 증가세가 둔화하며 신규 수요 창출도 제한적"이라고 설명했습니다.

다만 알스퀘어는 이번 변화가 CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합한 복합 업무지구로 재정의되는 과정에서 나타나는 구조적 재편이며, 장기적으로는 국제 중심지로의 재도약 기회가 될 수 있다고 평가했습니다.

물류센터 시장은 내년부터 공실률이 완만하게 개선될 것으로 전망됐습니다.

수도권 기준 2025∼2027년 연평균 신규 공급량이 올해의 3분의 1 수준으로 줄어들면서 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년 9% 수준으로, 저온 물류센터 공실률도 2027년 27% 수준까지 낮아질 것으로 예상됐습니다.

주택 시장은 10·15 대책 이후 토지거래허가구역 확대 등의 영향으로 전월세 매물이 감소해 가격 상승 압력이 이어질 것으로 분석됐습니다. 매매 가격은 불안정한 흐름 속에서 제한적인 등락을 보일 것으로 예상됐습니다.

데이터센터는 AI·클라우드 산업 성장으로 수요가 확실하지만 전력·인허가·환경 규제 등으로 공급이 제한되는 구조여서 중장기적으로 안정적 성장세가 이어질 전망입니다.

오피스텔의 경우 아파트 규제 강화에도 10·15 대책에 오피스텔 전매제한(1년) 등이 포함돼 매매 반사효과는 제한적일 것으로 분석됐습니다. 다만 아파트 전월세 수요가 오피스텔로 일부 이동할 수 있어 중대형을 중심으로 오피스텔 전월세 가격이 상승 압력을 받을 것으로 전망됐습니다.