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[20일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 정부가 발표한 10·15 부동산 대책에 따라 이날부터 서울 전 지역과 과천, 분당 등 경기 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행된다. (사진=연합뉴스)]

서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책 시행 이후 열흘간 해당 지역 부동산 시장은 강화된 대출규제와 주택 구입 시 2년 실거주 요건 적용으로 얼어붙은 상태입니다.



오늘(26일) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책이 시행된 이달 16일부터 전날까지 열흘간 서울에서 매매계약이 체결된 아파트 거래량은 564건으로 집계됐습니다.

어제(25일)까지 신고된 계약분 기준으로, 관련법상 주택 매매거래 신고는 계약일로부터 30일까지 가능해 숫자는 늘어날 수 있습니다. 직전 열흘(10월6∼15일) 거래량은 추석 연휴가 포함됐음에도 2천679건으로, 이와 비교하면 대책 시행 이후 감소율은 78.9%입니다.

규제지역 적용으로 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 축소되고 15억 원 초과∼25억 원 이하 주택은 주담대 한도가 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 차등 적용되는 등 대출 관련 규제가 크게 강화된 것이 주된 요인으로 풀이됩니다.

시장에 풀렸던 매물도 현격히 줄고 있습니다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 10·15 대책 시행 첫날인 지난 16일 7만 4천44건에서 연일 감소해 전날에는 6만 6천647건으로 10% 줄었습니다.



토허구역 지정으로 거래가 불가능해진 갭투자(전세 낀 주택 구입) 매물이 회수된 데다, 앞서 집을 팔고 대출을 받아 '상급지 갈아타기'를 계획했던 매도 희망자들이 강화된 대출규제로 매도 계획을 접고 매물을 거둬들인 영향 등이 반영된 것으로 분석됩니다.

이런 흐름이 정부가 기대하는 가격 조정으로 이어질지 관심을 모읍니다. 현재 시점에선 가격은 계속 오르지만 상승세는 소폭 위축된 상태입니다.

부동산R114가 자체 집계하는 전국 아파트 주간 시황을 보면 토허구역 지정 첫날인 이달 20일부터 24일까지 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.08%로 직전 주(0.42%) 대비 둔화했습니다.

다만 조정이 계속 이어질지는 미지수입니다. 거래가 줄고 매물이 감소했지만, 향후 일정 기간이 지나면 규제 효과가 줄어 집값이 다시 오를 것으로 기대하는 매도인들은 호가를 내리지 않거나 오히려 올릴 가능성이 있기 때문입니다. 실수요자가 가격에 동의해 높은 가격에 거래가 이뤄진다면 적은 매물로도 가격 변동성이 커지는 결과로 이어질 수도 있습니다.

이에 따라 정부의 '공급대책'에 관심이 쏠립니다. 10·15 대책이 지나치게 광범위한 지역을 규제로 묶어 실수요자의 주택 구입 기회까지 틀어막았다는 비판 여론이 큰 만큼 공급 정책에 대한 신뢰 확보가 무엇보다 중요해졌기 때문입니다. 더욱이 당장 내년부터 입주 물량 감소에 따른 공급 절벽이 가시화하는 상황이기도 합니다.

부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 예정 물량은 올해 27만 7천617가구에서 내년 21만 483가구로 감소할 것으로 예상됩니다. 서울은 같은 기간 4만 2천684가구에서 2만 8천984가구로 반토막날 전망이며, 임대 물량을 제외하면 3만 2천810가구에서 1만 7천687가구로 감소합니다.

여당과 정부는 서울을 중심으로 연도별·구별 구체적인 공급 계획을 연내 발표하는 방안을 검토 중으로 알려졌습니다. 여당 일각에서는 재건축을 통한 주택 공급의 주요 걸림돌로 거론돼 온 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 또는 유예기간 연장도 거론되는 상황입니다. 다만 당 안팎에서 반대 의견이 잇따르고 있어 관련 논의가 속도를 낼지는 미지수입니다.