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[정부가 최근 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하고자 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한다. 현행 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다. 사진은 15일 경기도 수원시 영통구 일대 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)]

정부가 10·15 대책으로 서울 전역과 과천·성남·광명·용인·수원 등 27곳을 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구 등 '3중 규제'로 옥죄면서 주택시장은 패닉에 빠졌습니다.



정부의 규제가 최근 집값 상승의 근원지인 서울 한강벨트는 물론 서울 외곽과 인접 수도권으로 확대되면서 투기 우려가 적은 곳까지 '풍선효과'를 차단한다는 이유로 모두 규제지역으로 묶어버렸기 때문입니다.

업계에서는 이들 지역의 아파트 기준으로 약 230만가구가 타격을 받을 것으로 예상합니다.

15일 부동산R114에 따르면 이번 10·20대책으로 서울 전체 156만8천가구, 경기도 12개 지역 74만2천가구 등 총 230만가구가 규제지역으로 묶이며 타격을 받을 것으로 분석됐습니다.

이들 전체 아파트가 이달 20일부터는 토지거래허가를 받고 거래해야 하며, 2년 실입주 의무가 부여돼 거래에 제약받는 것입니다. 토허구역에선 전세 임차인이 있는 주택은 전세 만기 때까지 사고팔기도 어려워집니다.



이들 지역에선 돈줄도 묶입니다. 일단 시세 15억원 이하 아파트는 종전처럼 주택담보대출 한도가 6억원으로 유지됩니다. 서울 106만여가구(68%), 경기도 65만8천여가구(89%) 등 양쪽 시도 합산 약 171만9천가구, 74.4%에 달하는 물량입니다.

지난 9·7대책으로 주담대 한도가 4억원으로 줄었던 강남3구와 용산구의 15억원 이하 아파트는 대출 한도가 6억원으로 2억원 증가하게 됐습니다.

이에 비해 15억원 초과의 고가 아파트 서울·경기 합산 59만2천가구(25.6%)는 대출이 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 감소하면서 자기자금이 충분치 않으며 주택 매수가 힘들게 됐습니다.

서울의 15억원 초과 아파트는 약 50만7천여가구(32%)로 15억∼25억원 이하가 18.4%(28만7천가구), 25억원 초과가 14.1%(22만1천가구)를 차지합니다.

특히 강남구(64.1%), 서초구(60.9%)는 25억원 초과가 60%를 넘어 대출 감소에 따른 타격이 클 전망입니다.

또 한강벨트 지역의 성동구(49.2%)와 광진구(44.6%), 용산구(43%), 마포구(41.4%) 등지는 21억∼25억원대 구간이 높아 대출 한도가 4억원으로 축소되는 곳이 많아질 전망입니다.

경기도의 규제지역은 15억원 초과가 8만4천여가구(약 11%)에 불과해 상대적으로 대출 감소 부담이 덜할 전망입니다.

그러나 15억 초과∼25억원 이하 아파트가 많은 과천(62.5%)과 분당(40.0%)은 대출이 4억원으로 감소하는 곳이 늘면서 자기자본 부담이 커지게 됐습니다.

정부의 강도 높은 규제에 시장은 대혼란에 빠졌습니다. 정부가 예상보다 광범위하게 규제지역을 지정하면서 서울 외곽과 수도권에서는 거래 침체를 우려하는 목소리가 큽니다.

그러나 당장은 규제지역 지정 전에 계약하기 위해 날짜를 앞당기거나 막판 갭투자를 하려는 사람들의 문의가 빗발쳤습니다.

16일에 규제지역으로 지정되면 대출이 줄거나 1주택 이상 보유자는 취득세가 8∼12%로 늘어나 그 전에 계약을 앞당기려는 것입니다.

시가 5억원 아파트를 오늘까지 매수하면 취득세 1%가 적용돼 500만원을 내면 되지만 내일부터 1주택 보유자가 주택을 추가로 매수하면 취득세가 8%인 4천만원으로 8배 급증합니다.

이번에 규제지역으로 지정된 경기 남부벨트 지역도 계약을 앞당기거나 매도를 취소하는 등 어수선한 분위기입니다.

시장에서는 최근 고점에 주택을 매수한 사람들이나 대출액이 줄어든 매수자들의 계약 해제 요구가 줄 이을 것으로 보고 있습니다.

반면 규제지역 지정을 피한 지역에서는 '풍선효과'에 따른 집값 상승을 기대하는 반응도 있습니다.

수도권 전역에 임차인의 전세대출에 DSR이 적용되는 것에 대해서는 걱정의 목소리가 컸습니다.

개인 소득에 따라 전세대출이 감소하면 신규 계약을 할 때 대출액이 줄어 전세보증금이 싼 곳으로 이동하거나 월세 전환 수요가 늘어날 것으로 보입니다.