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■ 머니쇼+ '머니줌인' - 고미연 글로벌프론티어에셋 대표

요즘 한국 자산가들, 부동산 투자도 글로벌하게 가고 있다고 해요? 미국 부동산에 투자 비중이 꽤 늘었다고 하더라고요? "내 집도 못 사는데, 왜 해외 부동산이야?" 나랑 상관없는 얘기 같지만, 자산가들의 선택에서 배워야 할 투자 시그널도 있잖아요? 오늘(1일) 해외 부동산 열풍의 배경부터 리스크 관리 전략까지 고미연 글로벌프론티어에셋 대표님 모시고 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 



Q. 요즘 한국 자산가들이 미국 부동산으로 눈을 돌리고 있다죠? 단순한 관심이 아니라 실제 투자 비중이 꽤 늘고 있다던데, 어느 정도인가요?

- 한국 '큰손' 자산가, 미국 부동산 투자 급증
- 저성장·원화 약세 속 자산 해외 분산 가속화
- 지난해 미국 부동산 송금액 3천억 원 돌파


- 1년 새 16.6%↑…한국 자금 미국행 러시
- 과거엔 상속·증여세 회피, 이젠 복합적 이유
- 유학·관광·해외 내 집 마련 수요도 늘어
- 미국 금리 인하 기대…유동성 부동산 유입
- 달러 자산 축적 매력, 인기 투자처로 부상
- 해외 자산 1조달러 돌파…'투자 유목민' 확산
- 미국 영주권 '골드비자' 관심 폭증
- 80만달러 투자이민 상담, 최근 급증세
- 뉴욕·샌프란·LA…대도시 콘도 수요 강세
- 뉴저지·보스턴, 타운하우스 선호 뚜렷
- 하와이선 세컨드홈·스튜디오 인기 급부상
- 실사 없이 투자 위험…현지 확인 필수

Q. 국내에도 상업용 부동산 기회가 많은데, 굳이 미국으로 향하는 이유가 뭘까요? 국내와 비교해서 어떤 매력이 있나요?

- 국내 상업용 부동산 거래, 가격격차 탓 정체
- 미국은 임대수익·시장규모서 여전히 우위
- 달러 강세로 환차익·다변화 효과도 부각
- 국내 대형 빌딩 매각, 매수·매도 눈높이 차 커
- 미국, 오피스 침체 불구 산업용·주거 반등 지속
- 규제 적고 장기 임대시장 발달이 인기 요인
- 금리 변화 민감, 투자시기 맞추기엔 미국 선호
- 글로벌 자산가, 미국 시장 신뢰 여전해

Q. 최근 자산가들이 몰리는 곳을 보면 뉴욕·텍사스 같은 전통 강세 지역 외에도 트렌드가 변하고 있다던데요. 지금 가장 뜨는 지역, 그 배경은 뭔가요?

- 전통 강세 뉴욕·텍사스 외 신흥도시 부상
- 댈러스·마이애미 등 성장률·인구 유입 주목
- 현지선 남부·중부 도시로 움직임 전환 지속
- 인구증가와 친기업 환경, 투자가치 부각
- 법인세 혜택, 직주근접 등 실수요 기반 강점
- 공급확대·복합개발 사업 활기 띠는 지역 많아
- 첨단 산업 유치 성공, 산업지구 부동산 주목
- 투자자, 전통 대도시서 분산추세 뚜렷해져

Q. 수익률만 놓고 본다면 어떤 지역이나 부동산 유형이 가장 성과가 좋았나요?
오피스·멀티패밀리·리테일 등 자산별로 비교해 보면요?

- 산업용·아파트 부동산이 반등세 견인
- 오피스·리테일, 공실 늘며 부진 장기화
- 산업·물류는 경기 둔화에도 임대수요 견조
- 아파트, 인구성장 지역서 임대료 상승 지속
- 쇼핑몰·오피스, 회복 속도 더딘 상태
- 유형별 격차 심화, 투자선택 중요해져
- 금리·지역별 리스크, 유형에 따라 달라
- 주거·산업용 투자, 최근 실질 성과 높아

Q. 미국 리츠(REITs)가 연준 금리 인하 국면에서 수혜가 기대된다고 하는데,
그 이유는 무엇이고, 리츠 수익 구조에 어떤 변화가 생기나요?

- 금리 인하로 리츠 조달비용 감소 기대
- 배당 여력 개선, 배당금 성장 가능성 커
- 저금리 환경, 리츠 밸류에이션 매력 부각
- 인플레 헤지·자산가치 상승에 시장 주목
- 연내 추가 금리인하, 리츠 반등장 기대
- 과거 금리 인하시 리츠 주가 큰폭 상승
- 대형·물류특화 리츠에 투자 관심 집중
- 채권 대비 배당, 리츠 상대적 경쟁력↑

Q. 미국 부동산 시장이 여전히 상승 여력이 있다는 분석도 나오지만 이미 고점이라는 경계론도 만만치 않잖아요. 지금 시점에서 새롭게 진입하려는 투자자에게 추천할 만한 지역이나 전략이 있다면요?

- 외국인 소유권·환전 제한 등 제도 변수
- 대형 개발사 의존, 분양계약 안전장치 미흡
- 외환규제, 송금 정책 개선 여지 여전
- 일부 임대·분양 사기 피해 사례 발생
- 글로벌 불안기, 현지 경제 변동성 주의
- 공급 과잉 리스크, 단기 조정 가능성
- 거주·비자 조건 변화, 장기정책 체크 필수
- 장기 임대·거주 안정성, 별도 확인 필요

Q. 최근 자산가들이 미국 외 지역으로 시선을 넓히는 움직임이 감지된다는데, 어떤 곳들이 주목받고 있나요?

- 환율 변동, 원화약세 대비 수익분산 필요
- 현지 세제·법률 구조, 사전 검토 필수
- 관리비 증가·공실 등 유지비 고려
- 현지 서비스·관리 인프라 확인 필요
- 장기 투자시 국가별 실물 가치 점검
- 리스크 분산 위해 자산 다변화 요구
- 각국 금리·정책 변화, 수시 점검 필요
- 신중한 매입 전략, 타이밍 관리 중요

Q. 특히 두바이가 새로운 대안으로 급부상하고 있다죠. 단순히 세금 혜택 때문이 아니라 자산가들이 몰리는 진짜 이유, 뭘까요?

- 글로벌 불확실성 심화…자산가 국경 이동 가속
- 올해 백만장자 14만2천명 이주…역대 최대 규모
- 두바이, 3년 연속 자산가 순유입 1위 전망
- 올해만 두바이 유입 자산 87조 원 추산
- 한국 자산가 2,400명 해외 이주…2배 급증
- 두바이 2분기 럭셔리 거래액 3조5,950억 원
- ㎡당 평균 1,540만 원…가격 상승은 제한적
- 팜 주메이라, 고급 거래 80%가 아파트 중심
- 신규 거주자 17만명 vs 공급 3만채 불균형
- 초고가 매물 급감…2500만달러 이상 85% 감소
- 세금 전면 면제, 7.5억 투자 시 10년 골든비자
- 피치 "2025~26년 단기 가격 조정 가능성"
- 1재판매율 5%…투기보다 장기 보유 수요 우세

Q. 두바이 부동산은 성장 스토리가 강하다고 하지만 법제도·환전·거주제한 같은 리스크도 만만치 않다던데요, 이런 구조적 리스크는 어떻게 봐야 할까요?

- 글로벌 불확실성 커지며 자산가 국경 이동 가속
- 세계 부유층 새 거주지 찾아 대규모 자산 재배치
- 세금 없는 두바이, 고액 자산가들의 핫플로 부상
- 두바이, 최근 몇 년간 자산가 유입 1위 행진
- 한국 자산가 해외 이주 급증…분산 투자 본격화
- 두바이 부동산 거래 활발…럭셔리 시장 주목
- 가격 급등세 진정…점진적 안정화 흐름 감지
- 고급 주거 수요, 빌라 중심에서 아파트로 이동
- 신규 거주자 늘지만 공급 부족 심화 우려 확산
- 초고가 매물 품귀…매물 부족에 거래 치열
- 세금 전면 면제, 장기 거주 비자로 투자 매력 ↑
- 단기 조정 가능성 제기…시장 모니터링 필요
- 투기보다 장기 보유 중심 수요로 안정적 흐름

Q. 해외 부동산은 매력만큼 위험도 크잖아요. 환율·세제·관리비용, 어느 하나 가볍지 않은데 현명한 투자자라면 지금 어떤 리스크 관리 전략을 써야 할까요?

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)