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■ 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수

정부가 6월과 9월, 대출 규제 정책을 발표한 후에도 서울 주요 지역의 아파트 매매가는 여전히 오름세를 보이고 있는데요. 아파트 경매 시장에도 ‘대출 규제’ 영향이 있었다고 하죠. 어떤 상황인지 주목해 볼 경매 매물과 함께 알아보겠습니다. 세종사이버대 부동산학과 설춘환 교수 자리했습니다.



Q. 현재 부동산 경기 침체가 장기화된 상황입니다. 수도권이야 늘 집값이 고공행진 한다지만 사실 그 외 지역은 여전히 힘든데요. 그래서인지 법원 경매로 넘어가는 지방의 주택 매물이 급증하고 있다고 하더라요? 

- 정부 대출 규제 강화에 따른 경매 시장 영향은?
- 정부, 6월·9월 대출 규제…'서울 및 수도권' 중심 
- 부동산 투자자·실수요자 대부분 수도권 지역 주목


- 비수도권의 경우 오히려 부동산 부양책 필요
- 비수도권, 여전히 '부동산 시장 침체'…매수세↓
- 비수도권, 연체한 채무자들의 아파트 매물 증가
- 비수도권 아파트, 경매시장서 낮은 가격에 낙찰
- 9월 아파트 낙찰가율, 서울은 94% 대구는 79%
- 9월 아파트 낙찰률, 서울은 47% 대구는 37%

Q. 앞서도 언급했지만 수도권, 특히 수요가 많은 지역의 집값은 연일 치솟고 있는데요. 그래서 정부도 집값을 잡기 위해 6월과 9월 대출 규제를 발표했죠. 이에 따라 경매 시장에도 변화가 있었을 듯한데 어땠나요? 

- 정부, 6·27 대출 규제…주담대 한도 6억 원 제한
- 대출 후 주택 매매 시 6개월 내 전입신고 필수
- 대다수 언론 "강남 3구·용산, 규제로 거래절벽"
- 경매시장, 강남 3구·용산 낙찰가율·입찰경쟁률↓
- 대출 한도 제한…강남·용산 20억 이상 매물 타격
- 규제지역 외 15억 원 이하 매물, 오히려 가격 상승
- 마포·성동·광진·영등포·여의도 등 한강벨트 인기
- 9월 공급 대책 후에도 한강벨트 아파트 시세↑
- 금리 인하기…아파트 시장에 가장 직접적 영향

Q. 정부가 대출 규제를 하면서 투기성 매매를 금지하고, 아파트 매매가 쉽지 않아진 상황인데요. 그러면서 등장한 전망이 '수도권 경매는 유리해질 것이다' 입니다. 교수님은 어떻게 보세요?

- 일각서 "대출 규제로 수도권 경매 유리" 전망도
- 정부 규제책 발표 시 거래절벽·호가 차이 벌어져
- 정부 규제 정책에 경매보다 일반 매매 어려워져
- 경매에 나온 아파트 매물, 관련 내용 상세하게 공지
- 경매 매물, 명도에 대한 정서상 부담은 존재
- 수요 높은 서울·경기·인천 아파트 경매 주목도↑
- "한두 번 유찰된 매물, 가격도 매력적인 상황"
- 부동산 투자 시 꼬마빌딩·재개발 기대 빌라 주목

Q. 강남 3구나 용산의 경우 규제지역으로 묶여 있는 상황이잖아요. 그래서 수요자들은 한강벨트 지역을 주목하고 있는데요. 매매가도 비싼데, 경매 열기는 더 뜨거워졌다고 해요? 

- 다주택자, 세제 부담↑…'똘똘한 한 채' 개념 등장
- 강남 3구·용산, 토지거래허가구역 재지정…'규제'
- 강남 3구·용산 매물 경매서 낙찰 시 면제 사항↑
- 금융기관 신청 재건축 아파트, 낙찰 시 조합원 지위 승계
- 한강벨트 재건축 기대·역세권 핵심지 아파트 인기
- 잠실 리센츠 전용 84㎡ 감정가 24억, 낙찰가 33억 원
- 영등포 래미안당산1차 전용 84㎡ 감정가 13억 원
- 영등포 래미안당산1차 전용 84㎡ 낙찰가 13.5억 원

Q. 그간 직접 임장을 다니며 보고 오신 매물 중에 주목해 볼 곳이 있을까요? 

- 동대문구 답십리파크자이 아파트…'역세권 신축'
- 경매 관련 세부내용, 법원경매정보사이트에서 확인
- 답십리파크자이, 5호선 답십리역 도보 8분
- 답십리파크자이 84㎡ 최근 실거래가 13억 원 돌파
- 답십리파크자이 84㎡ 1회 유찰 후 최저 10.1억 원
- 서초 아크로비스타, 2·3호선 교대역 도보 5분
- 서초 아크로비스타, 9호선 사평역도 도보 가능
- 서초 아크로비스타, 1회 유찰·최저가 29.6억 원
- 서대문구 근린상가, 재건축 후 사옥용으로 최적
- 서대문구 근린상가 매물, 1층·건물연면적 75평
- 서대문구 근린상가, 2회 유찰 후 최저가 230억 원
- 서대문구 근린상가, 용도지역 '일반상업지역'
- 서대문구 근린상가, 2호선 신촌역 도보 1분 
- "토지 효율적 이용 건축사·법률 변호사와 상담"
- 고양시 별빛마을 아파트, 초역세권 대단지
- 고양시 별빛마을 아파트, 향후 재건축 기대감↑
- 고양시 별빛마을 아파트, 84㎡ 감정가 7억 원
- 고양시 별빛마을 아파트, 84㎡ 시세 6.4~7억 원
- 고양시 별빛마을 아파트, 3호선 화정역 도보 1분
- 고양시 별빛마을 아파트, GTX 대곡역 1정거장


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