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■ 머니쇼+ '머니줌인' - 정재훈 단국대 도시계획부동산학부 교수

이달 7일, 정부가 공급 확대를 골자로 하는 부동산 대책을 내놨잖아요. 이를 확인한 후 서울시도 규제 강화와 규제 완화를 동시에 시행한다고 해요? 강남 3구, 용산은 규제를 계속하고 재건축 단지에는 규제를 완화는 정책을 내놓았죠. 정부나 시가 내놓는 부동산 정책의 근본적인 목적은 바로 ‘집값 잡기’일 텐데요. 내놓은 정책이 어떤 효과를 낼 지 알아보겠습니다. 단국대 도시계획부동산학부 정재훈 교수 모셨습니다. 



Q. 서울시 내 대표 규제지역으로 꼽히는 강남 3구와 용산구의 토지거래허가구역 지정 기한이 내년 말로 연장됐습니다. 그간 토지거래허가구역, 일명 '토허구역'으로 지정됨으로써 강남 3구와 용산구에 어떤 영향이 있었나요? 

- 강남 3구·용산, 토지거래허가구역 지정 기한 연장
- 강남 3구·용산, 내년 12월 31일까지 토허구역으로
- 서울시 "전문가들 의견 청취·부동산 시장 분석"


- 서울시 "실수요자 주거 위해 토허구역 재지정"
- 토허구역 내 주거·상업지역, 면적에 따라 허가必
- 토허구역 토지 매매 시 관할 구청장 허가 필요
- 허가 없이 토허구역 토지 거래 시 법적 처벌도
- 토허구역 내 주거용, 허가 후 2년 간 '실거주용'
- 토허구역 내 주거용, 허가 후 2년 간 매매·임대 금지
- 강남 3구·용산 토허제 연장…투기 수요 차단 목적
- 강남 3구·용산, 토허제 연장으로 관리 효율성 제고

Q. 그런데 이번에 강남 3구와 용산구의 토허구역 지정 기한이 연장됐습니다. '갭투자'가 내년 말까지 불가능해진 상황인데요. 이렇게 되면 투기 수요 차단은 가능할 것 같지만, 집값 잡기나 수요 억제까지 가능해질까요? 가능했던 과거 사례라도 있는 걸까요?

- 강남 3구·용산, 토허제 연장에 '갭투자' 불가능
- 토허제 연장으로 강남 3구·용산 집값 잡기 가능?
- 지난 2월, 잠실·삼성·대치·청담 토허구역 해제
- 잠·삼·대·청 토허구역 해제…이후 매매시장 과열
- 지난 3월, 국토부 토허구역 확대 재지정에 '파동'
- 지난 3월, 국토부 강남 3구·용산 등 토허구역 확대
- 잠·삼·대·청 토허구역 해제 시 강남권 매매 거래↑
- 지난 6월 거래량 증가…'한강벨트' 지역 매수 급증
- 한강벨트, 마포·성동·강동·동작·광진구 등의 지역
- 단기간 내 급등·거래량 증가…매도자 계약 취소도
- 아파트값 급등기, 매물 거두며 계약 취소 사례 빈번
- 매도자들 "위약금 물더라도 집값 올려받길 원해"

Q. 반면 토허구역 신규 지정 유력 지역으로 꼽히던 마포구와 성동구는 빠졌습니다. 오히려 이 두 곳은 빠졌거든요. '집값 자극 우려' 때문이라고 하는데 오히려 제외되면서 더 집값이 오를 가능성도 커진 것 아닌가요? 

- 마포 아현동 외·성동, 토허제 신규 지역서 제외
- 서울시 "성동구 주시…집값 자극 우려로 제외"
- 성동구 토허구역 지정 시 형평성 문제 불거질 수도
- 오세훈 "토허제 같은 정책적 접근은 비상시 사용"
- 서울 아파트값 2주 연속 상승세…마포·성동이 주도
- 마포·성동 등 한강벨트…매수 문의 끊임없는 상황
- 규제 전 매수하자는 '막차 심리' 발동…문의 증가
- "파격적이지 않은 대책…공급 부족 우려" 의견도
- 서울 집값 상승폭 2주 째 확대…0.1% 넘어서
- 정부, 2030년까지 총 135만호 착공 계획 발표
- 서울 집값, 성동·마포·광진구 중심 상승세 보여

Q. 최근 정부가 내놓은 9·7 대책에는 국토교통부 장관에게 토지거래허가구역 지정 권한을 부여한다는 내용도 포함됐는데요. 서울시가 지정하지 않더라도 국토부에서 마포·성동구를 토허구역으로 지정할 가능성도 있지 않을까요? 

- 9·7 공급 대책 이후 수도권 아파트값 상승세 지속
- 마포·성동 등 '한강벨트' 중심 신고가 거래도 속출
- 정부, 직접 토허제 추가 지정 카드 꺼낼 가능성도
- 서울 집값 상승 분위기…경기·인천 등 수도권 확산
- 정부, 9·7 대책 발표 당시 '시장 안정 의지' 강조
- 공급 대책, 장기간 소요…단기적 안정 효과에 한계
- 입주 물량 당장 늘지 않아…서울·수도권 수요 몰려
- 9·7 대책, 국토부 장관의 토허제 지정 권한 포함
- 정부, 법 개정 시 국토부 정관이 토허구역 지정 가능
- 李대통령 "초과·투기 수요를 끊임없이 통제해야"
- 추가 지정·규제 의식한 선매수 움직임도 우려

Q. 서울시가 정부의 9·7 부동산 대책에 대한 보완책으로 용적률 특례를 민간 정비사업에 본격 적용한다고 합니다. 용적률 특례는 무엇이며, 이게 민간 정비사업에 적용되는 경우 어떤 효과를 기대할 수 있는 걸까요? 

- 서울시 '용적률 특례' 적용 재건축·재개발 확대
- 9·7 대책에 대한 보완책으로 '용적률 특례' 적용
- 용적률 특례, 용도지역서 정한 상한선 넘는 조치
- 용적률 특례 적용으로 민간 재건축·재개발에 속도
- 용적률 특례 적용으로 서울 신규 주택 공급물량↑
- 서울시, 7개 재건축·재개발 단지 용적률 특례 적용
- 국토계획법 "용도지역마다 용적률에 한도 존재"
- 제3종 일반주거지역 상한 용적률, 300%로 규정
- 용적률 특례 적용 시 최대 360%까지도 가능해져
- 제2종 일반주거지역 상한 용적률, 250~300%
- 용적률 높아지면 사업성 개선·주택 공급량 증가 

Q. 특히 서울시의 용적률 상한선을 뚫은 민간 정비사업 1호가 바로 대치동 은마아파트입니다. 은마아파트는 20년 만에 재건축이 확정됐는데요. 역세권 특례까지 적용된 상황입니다. 그런데 공공주택 비율이 과도하다는 이유로 주민들의 불만도 상당하다고 해요? 

- 서울시 '용적률 특례' 은마아파트 재건축에 적용
- 은마아파트, 재건축 사업 최초 '역세권 특례'도
- 은마아파트 재건축 정비계획 변경안, 이달 초 통과
- 은마아파트, 1979년 준공 후 46년 지난 상황
- 은마아파트, 그간 정비사업 추진됐지만 지연
- 지지부진하던 은마아파트 재건축…폐지되기도
- 서울시, 신통기획 방식으로 8개월 만에 결정
- 은마아파트, 49층 5893가구로 재건축 결정
- 은마아파트 재건축 시 공공분양 물량도 추가
- 은마아파트, 재건축 시 용적률 331.51%로
- 은마아파트 재건축 소식에도 주민들은 '불만'
- 은마아파트, 용적률 확대로 공공분양 물량 확대
- 은마아파트, 재건축 시 일반분양 400가구도 안돼
- 서울시 2022년부터 '소셜믹스 완전 혼합' 도입
- 소셜믹스, 임대·분양 구분 없이 한 동에 배치
- 조합원들 "공공 물량 확대 시 재건축 지연 우려"

Q. 은마아파트에 이어 신반포 7차에도 용적률 특례를 적용할 예정이라고 하죠. 특단의 카드라 불리는 '용적률 특례' 카드까지 꺼낸 것은 민간을 통한 공급을 확대하기 위함일 텐데요. 빠르게 많이 공급하는 게 베스트일 텐데, 가능할까요? 

- 은마아파트 이어 신반포7차에도 '용적률 특례' 
- 서울시 "민간 정비사업 속도 내며 빠른 공급 목적"
- 신반포7차, 용적률 359.9% 적용…사전 기획안 마련
- 신반포7차, 최고 49층 954가구 규모로 재건축
- 서울시 "민간 공급 확대로 시장 불안 해소 가능"
- 민간 정비사업장에 강력한 '당근' 주며 빠른 공급
- 용적률 완화로 공공주택 늘리며 공공성도 확보
- 용적률 완화로 주택 공급 물량 확대는 '바람직'

Q. 정부도 서울시도 희망적인 정책을 내놓은 것은 사실이지만, 사실 정비업계에서는 오히려 시큰둥합니다. 절차도 단축했고 용적률도 상향했다지만 사실 재건축초과이익환수제, 재초환 폐지가 절실하다는 목소리가 높아요? 

- 정비 업계, 용적률 상향보다 재초환 폐지가 절실?
- 정부, 인허가 절차 단축·심의 간소화 등 기간 단축
- 정비 업계, 재건축·재개발 핵심 '재초환 폐지' 요구
- 재초환, 재건축초과이익환수제…정비 사업의 핵심
- 9·7 대책, 정비사업 제도 개편으로 사업성·속도↑
- 기본·정비계획 동시 수립…정부, 행정절차 개선 나서
- 업계, 수년 전부터 '재초환' 폐지 촉구 지속해 와
- 재초환, 가구당 초과이익 8천만원 이상 시 환수
- 재초환, 추가분담금 상승의 주 요인으로 지목

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