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■ 머니쇼+ '투자 노하우' - 권대중 한성대 일반대학원 석좌교수

오늘(11일) 오전 있었던 취임 100일 기자회견에서 이재명 대통령은 수요와 공급 측면에서 집값 안정을 위한 대책을 계속 내놓을 것이라고 밝혔잖아요. 지난 7일 발표했던 부동산 대책에도 '공급' 대책이 담겨 있었죠.  대출 규제와 공공주택 공급으로 부동산 시장 안정에 나선다는데 어떤 내용이 있는지, 주목할 내용은 무엇일지 한성대 일반대학원 권대중 교수 모시고 알아보겠습니다. 



Q. 앞서 말씀드린 대로 이재명 대통령의 취임 100일 기자회견이 오늘 오전에 있었는데요. 부동산 가격 안정을 위한 수요 공급 측면의 대책은 계속될 것이라는 이야기가 나왔습니다. 투기 수요 또한 통제하겠다고 밝혔는데, 교수님께서는 이에 대해 어떻게 보셨을까요? 

- 오늘 오전 李대통령 취임 100 기자회견 진행
- 李대통령 "부동산 안정 위해 투기수요 통제 계속"
- 李대통령 "수요·공급 측면의 부동산 대책 계속"


- 李대통령 "투기·투자 유인 부동산 취득 최소화"
- 李대통령 "부동산 투기 비중 커 경제 성장 저해"

Q. 지난 7일 정부가 수도권 주택 공급 확대를 위한 부동산 대책을 내놨습니다. 2030년까지 매년 신규 주택 27만 가구 착공 추진이 목표라고 하는데요. 지난 7일 발표된 부동산 대책에 어떤 내용이 담겨 있는지 정리해주신다면요? 

- 정부 9·7 부동산 대책 발표…"총 135만호 공급"
- 2030년까지 수도권에 매년 신규 주택 27만호 착공
- 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행…공급 속도↑
- LH 시행…공급 주택 물량 늘리며 개발이익 환수
- '공공택지 재구조화' 도입…토지 용도 심의·재조정
- 수요자 선호 도심 공급 확대 위해 유휴부지 활용
- 노후시설·유휴부지 등 최대한 활용한 공급 추진
- 규제지역 주택담보대출비율(LTV) 강화…'투기 차단'
- 수요 관리 병행…토지거래허가구역 지정권 확대
- 재개발 등 정비사업 활성화 통한 공급 확대책 포함
- 신규 후보지 발굴 등 공공 도심복합사업 제도 개선
- '통합 심의' 인허가 기간 단축·기부채납 상한선 규정

Q. 주택 공급 확대 방안부터 살펴보면, 수도권의 공공택지는 한국토지주택공사인 LH가 직접 시행하는 방향으로 전환한다고 해요. 민간이 아닌 LH가 시행하는 경우 어떤 효과가 있게 될까요?

- LH 직접 시행 전환…빠른 공급 가능·공공이익↑
- LH 직접 시행…중장기적으로 안정적 공급 가능
- LH 직접 시행 확대…"분양가 안정·정상화 기대"
- 국토부 "LH 직접 시행…시장 영향 덜 받아"
- "빚만 160조원"…LH, 135만 가구 공급 가능할까
- LH 임직원의 땅 투기 등 연루…공정성 우려 존재
- 국토부 "필요 시 채권 발행으로 LH 부담 경감"
- "LH, 예산 확대·부채 증가 시 사업 수행 차질"
- LH 재정 부실 우려 제기…"문제 시 정부 개입"

Q. 공공택지뿐 아니라 도심 내 노후시설이나 유휴부지 등을 활용한 주택 공급도 나설 예정이라고 하죠. 이는 과거에 실패한 사례도 있는데 이번에는 다를까요?

- 9·7 부동산 대책…'유휴부지 활용' 주택공급 확대 
- 정부, 유휴부지 공급 실행력 확보…"서울시와 협의"
- 서울 도심 내 유휴부지, 생활 SOC·주택 복합 개발
- 송파구 위례업무용지·서초구 한국교육개발원 등
- 이전 정부, 용산 유수지 등 국공활용 공급책 발표
- 국토부, 서울시와 협의 끝낸 대상자만 정책에 포함
- 과거 '사전협의'라는 활용 조건, 사업 좌초의 이유
- 국토부 "현실화 가능성 있는 유휴부지만 선정"
- 정부, 관련 특별법 제정으로 실현 가능성 확보
- '노후 공공청사 등 복합개발 특별법' 제정 계획
- 전문가들 "실현 가능 방안 발표…실질 공급 기대"
- 노후시설·유휴부지 활용 주택공급…최소 5년 걸려

Q. 특히 6·27 대출규제 이후 이번에도 대출 관련 규제가 포함됐죠. 규제지역 주택담보대출비율을 일부 강화하는 내용이 담겼다고 해요. 어떤 점이 달라지는 건가요? 

- 강남 3구·용산구, 주택담보인정비율(LTV) 40%로
- 규제지역 LTV 강화·1주택자 전세대출 한도 2억원
- 주택매매·임대사업자, 수도권 내 주담대 불가
- 임대사업자 등록 통한 '6·27 대출 규제' 우회 차단
- 주택매매·임대사업자, 수도권·규제지역 LTV 0%
- 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억원
1주택자 전세대출 한도…서울보증보험 등 일원화
- 26년 4월부터 대출액 클수록 출연요율 높게 산정
- 국토부 "전세대출 DSR 등 추가 대책 마련 검토"

Q. 이번 대책을 통해 정부는 '전세대출 조이기'에 본격 돌입했다는 평가가 나옵니다. 전세대출을 조이면 안 그래도 빨라지는 '전세의 월세화'가 더욱 심화될 것이고, 취약계층의 주거비 부담은 더 커질 것이라는 의견이 있는데 어떻게 보세요? 

- 수도권·규제지역 전세대출…'한도 2억원' 일원화
- 전세대출 규제…실수요자 보호 및 갭투자 차단
- 전세대출 규제로 거래 위축·월세화 빨라질 우려도
- 정부 "전세대출 혜택…무주택 실수요자에 집중"
- "전세대출이 집값 상승이 불쏘시개" 비판 계속
- 금융위 "전세대출, 10년 간 4배 이상 늘어"
- 전문가들 "대출 규제로 전세 위축·월세화 가속"
- 자금 여력 부족한 취약계층…주거비 부담 가중
- "전세 계약금 마련부터 난항…주거 선택지 줄 것"
- 가격대 낮은 아파트 매물부터 월세 전환 빨라져

Q. 이번에 발표된 부동산 대책을 두고도 역시 시장의 반응은 엇갈립니다. 공급 대책이라고 하긴 하지만 도심 주택 공급 내용은 빠져 있다는 평이 많아요. 재건축 규제 완화 기대감도 있었지만 그 내용도 빠져 있죠? 

- 9·7 부동산 대책…도심 공급·재건축 규제 완화 빠져
- "수요자 선호도 높은 도심 주택 공급 내용 없어"
- 공공 주도 수도권 135만 가구 착공 '청사진' 확인
- '공급 절벽' 현실화 상황에도 도심 주거 대책 빠져
- LH 직접 시행지 주로 3기 신도시…'수도권 외곽'
- 남양주 왕숙·하남 교산·고양 창릉·인천 계양 등
- 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등 내용 없어
- "도심 정비사업, 당분간 속도 내기 어려워질 수도"

Q. 그래도 공공이 주도하는 주택 공급 대책인 만큼, '집값 잡기'에 성공할 지도 주목하게 됩니다. 여전히 선호도가 높은 강남 3구나 용산 지역은 LTV를 낮춘다 해도 수요가 여전해서 집값 잡기가 쉽지 않을 것 같아요? 

- 강남 3구·용산 LTV 40%로 하향…실효성에 의문
-강남 3구·용산 아파트…규제 상관 없는 '고가'
- 용산구 20억 아파트 매입 시 LTV 50%면 10억 대출
- 용산구 20억 아파트 매입 시 LTV 40%면 8억 대출
- 수도권 대출 규제 한도 이미 '6억원'으로 정해져
- 9·7 대책으로 부동산 양극화 기조 강화 우려도 
- 한강벨트에 대한 수요…규제와 상관없이 늘 것

Q. 대출 규제가 더 강해지고 공공 중심의 주택 공급을 늘리는 '투트랙'을 추진하게 된 상황인데요. 어느 정책이건 시행 초반에는 불확실성이 클 수밖에 없지만, 공공이 주도하는 이번 공급 대책의 관건은 무엇이며 어떤 점이 보완돼야 한다고 보시나요? 

- 고강도 대출 규제·공공 중심 공급 '투트랙' 추진
- 서울, 거래량 줄었다지만 집값 상승세는 여전
- 9·7 공급 확대책 내놓았지만 '실행 속도'가 관건
- 공공 주도 전환은 유의미…민간 정비사업 병행必
- 재초환 폐지·3기 신도시 용적률 확대 등 보완 필요
- 고강도 대출 규제…갭투자·역전세 위험 억제 효과
- 내년 입주물량 감소 감안 시 집값 안정 더딜 전망
- 6·27 대책, 강력한 수요 억제…"시장을 관망세로"

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