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■ 머니쇼 '하우머니' - 이창무 한양대 도시공학과 교수 

최근 부동산 시장의 동향 및 주목해 볼 관련 이슈들에 대해 짚어보겠습니다. 한양대 도시공학과 이창무 교수 모셨습니다.

Q. 끝을 모르고 치솟던 서울 지역의 아파트 매매 가격, 그래도 상승폭이 축소하는 움직임을 보인다고 하는데요. 최근 국내 부동산 시장에서의 아파트 매매가격 흐름은 어떤 상황인가요? 

- 서울 아파트 매매 상승세 '주춤'…지역별 차이
- 서울 동북권 중심 아파트 매매가 변동 폭 확대
- 서울 지역 전반 매수 관망세…여건 따라 변동↑
- 재건축 추진·정주여건 양호 단지 매매가격↑

Q. 서울시가 지난 1일, 은마아파트 재건축 정비계획결정안을 가결했습니다. 서울에 있는 '낡고 오래된 아파트'의 대표로 꼽히기도 했는데요. 정비계획 확정까지 무려 20년이나 기다렸다고 해요? 

- 서울시 정비계획 확정…"은마아파트 재건축"
- 은마아파트, 1979년 준공 후 46년 지난 상황
- 은마아파트, 그간 정비사업 추진됐지만 지연
- 지지부진하던 은마아파트 재건축…폐지되기도
- 서울시, 신통기획 방식으로 8개월 만에 결정
- 은마아파트, 49층 5893 가구로 재건축 결정
- 은마아파트 재건축 시 공공분양 물량도 추가
- 공원·공영주차장·개방형 도서관 등 함께 추진

Q. 이번 은마아파트의 재건축 정비계획 변경안에는 역세권 주변 지역의 용적률을 올려주는 특례를 적용했기 때문에 공공분양 물량도 포함됐다고 하는데요. 이로 인해 이익공유형, 지분적립형 등 공급 유형을 두고 고민이 크다는데, 무슨 내용인가요? 

- 은마아파트 재건축…공공분양 유형 두고 고심
- 국토부, 용적률 특례 통해 공공분양주택 공급
- 서울시, 강남 재건축 단지 최초 '공공분양' 공급
- 합리적 공급가격·시 재정 부담 줄일 방법 필요
- 이익공유형, 전매제한 없어 수분양자 이익↑
- 이익공유형, 분양가 80% 입주·매각 차익 70%
- 지분적립형, 적금처럼 주택 지분 늘리는 구조
- 지분적립형, 초기 부담 적고 투기 억제 효과도
- 지분적립형, 완전한 소유권 갖기 어려운 유형
- 토지임대부 유형은 서울시에서 검토하지 않아
- 이익공유형·지분적립형, 시 재정 압박 커질 수도

Q. 은마아파트의 재건축 계획이 20년 만에 확정이 된 것까지는 좋은데 그것 때문에 주변 집값이나 재건축 가능성이 높은 주요 지역 단지들도 집값이 뛰는 건 아닐까 걱정되기도 합니다. 어느 정도 영향을 주지 않을까요? 

- 은마아파트 재건축 확정에…강남 집값 또 들썩
- 은마 84㎡, 직전 최고가 넘어선 호가도 등장
- 은마 재건축 확정에 팔려던 매물 거둬들이기도
- '은마 재건축 기대감'…주변 집값까지 오를 수도
- 대출 규제로 거래 줄었지만 호가는 높아지기도
- 향후 사업 추진 시 '지나친 고밀화' 우려되기도
- 은마아파트, 재건축 시 용적률 331.51%로

Q. 사실 서울은 늘 주택난에 시달리며 공급 부족에 빠져 있다고도 하죠. 서울로 주거지를 옮기고자 하는 수요는 해마다 늘고 있는데 공급이 여전히 못 따라가는 상황이라고 하던데 어떤가요? 

- 수요 느는데 공급 적어…깊어지는 서울 주택난
- 서울 주택보급률 93.6%…전국 광역단체 중 최하위
- 서울 진입 수요 매해 늘어도 공급 가능 택지 줄어
- 인천·경기 주택보급률 99% 넘어 100%에 육박
- 역대 정부 신규 주택 공급 위해 '신도시 카드'
- 전문가들 "고밀 개발로 수급 불균형 해소 필요"
- 콤팩트 시티, 정비사업 용적률 높여 가구수↑
- 재건축초과이익환수제 등 규제 완화도 중요

Q. 서울의 주택난을 해결하기 위해 항상 등장했던 것이 '신도시 구축'이었는데요. 그런데 무분별한 신도시 구축보다는 오히려 고밀개발이 경제성 측면에서는 더 낫다는데, 어떤가요? 

- 무분별한 신도시 구축…자연 녹지 훼손 우려도
- 고밀개발, 기존 시설 효율적 이용 '가구수만 늘려'
- 무분별한 신도시 건설보다 고밀개발 경제성↑
- 서울 외 수도권 내 신도시 공급돼도 '교통 문제'
- 2기 신도시, 서울 출퇴근에 1시간 이상 소요
- 신도시 구축, 결국 새로운 사회적 비용 발생

Q. 부동산 시장을 이야기할 때마다 항상 등장하는 우려 중 하다가 바로 청년층을 향한 '전세사기'입니다. 그런데 서울시가 내놓았던 정책인 '청년안심주택'이 오히려 청년층을 울리며 근심을 키웠다는데 어떤 상황인가요? 

- 서울 청년안심주택…1200명 보증금 묶인 상황
- 임대사업자 재정 악화…안심주택 경매 넘어가기도
- 청년안심주택서 강제경매·가압류 발생 늘어
- 청년안심주택, 다수 보증금 미반환 사고 발생
- 청년안심주택, '주거 부담' 덜기 위한 임대주택
- 민간사업자에 혜택 주며 임대료에 상한 설정
- 청년안심주택, 청년층에 '로또'로 통하며 호응
- 지난 4월 안심주택 평균 청약 경쟁률 146대 1

Q. 청년들은 서울시가 내놓은 정책이라고 하니 믿고 신청하기도 했을 텐데요. 공공사업임에도 이런 일이 발생한 이유는 바로 '보증보험' 때문이라고 하는데, 가입은 당연히 돼야 하고 이후 관리도 철저히 됐어야 하는 거 아닐까요? 

- 청년안심주택 보증금 미반환…보증보험 때문
- 임대사업자, 시공사에 공사대금 미지급 건수↑
- 공공사업에서 '전세사기'와 같은 피해 발생
- 공공사업이라지만 민간에서 운영하는 안심주택
- 청년안심주택, 서울시 공공임대·민간임대 공존
- 서울시 "민간임대, 개입할 법적 권한 없어"
- 안심주택, 일부 임대사업자 '보증보험' 미가입
- 8월 20일 기준 보증보험 미가입 안심주택 1231채
- 안심주택, 보증보험 가입 요건 충족 어렵기도
- 보증보험 가입 시 LTV 60% 넘지 않아야


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