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■ 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표 

어제(28일)부터 한국주택금융공사가 전세대출 보증 기준을 강화하며 비아파트 임대인과 임차인 모두 난감해졌다고 하는데요. 어떤 상황인지, 최근 부동산 시장 이슈와 함께 알아보겠습니다. 도시와 경제 송승현 대표 모셨습니다.

Q. 전세사기 예방을 위해 한국주택금융공사가 126% 룰을 적용을 시작했다고 하죠. 우선 126% 룰이 무엇인지부터 설명해 주신다면요?

- 한국주택금융공사(HF) 공시가 126% 룰 적용 나서
- HF, 전세자금보증 심사에 공시가 126% 룰 적용
- 빌라 등 비아파트 시장 역전세난 우려 본격화
- HF, 그간 임차인 신용평가에 초점…이번에 개편
- HF, 심사 시 보증금액과 무관…선순위 요건 반영
- "제도 개편으로 HF 대출 승인 기준 크게 강화"
- 기준 강화로 신규 전세대출 막히는 주택 늘 것
- 어제부터 '전세대출' 심사 강화…"까다로워져"

Q. 한국주택금융공사의 126% 룰 시행으로 이미 전세 계약을 맺은 수도권 빌라의 4분의 1은 신규 임차인 전세대출이 막히고 빌라 집주인들은 역전세난까지 발생할 수 있다는데 이유가 뭔가요? 

- '역전세난'…세입자 보증금 반환 어려워질 수도
- 주택도시보증공사(HUG) 감평, 시세 60~70% 수준
- HUG, 이미 2년 전부터 전세보증 기준 강화
- 공시가 수준에 묶인 임대사업자…"고사 위기"
- 급격한 정책 변화, 임차인 주거 안정 해칠 수도
- 수도권 빌라 4분의 1, 신규 전세대출 막힐 수도
- 주택 임대인의 '보증금 미반환' 사태 발생 우려
- 전세대출 심사 강화로 '집값 90%까지만' 보증
- 전세대출 심사 강화…빌라 임대인 반발 커져
- 주택가격 산정 방식 조정 등 보완책 마련 필요

Q. 126% 룰로 신규 전세대출도 어려워지면, 집주인과 임차인 간의 보증금 반환 분쟁도 급증할 것이라고 하던데 이유가 뭔가요? 

- 대개 신규 임차인에 보증금 받아 기존 임차인에 지급
- "126% 룰에 역전세난 우려…보증금 미반환 늘 것"
- 기존 계약 빌라 중 27%가 HF의 변경 기준 초과
- 기존 계약의 30%, 동일한 보증금으로 대출 불가
- 새 임차인 구하지 못해 '역전세난' 다수 발생?
- 대출 많은 임대인, 집이 경매로 넘어갈 위험도
- 보증금 낮추지 않으면 새 임차인 구하기 어려워

Q. 서울을 중심으로 이른바 '전세의 월세화'가 빠르게 진행되고 있다고 하죠. 전월세 전환율도 2018년 이후 최고치에 달한다고 해요?

- 7월 서울 원룸 평균 월세…6월 대비 7.9% 상승
- 7월 서울 원룸 평균 월세 73만 원·보증금 1천만 원
- 7월 강남 평균 월세 94만 원…마포·용산 80만 원 후반
- 8월 서울 주택 전월세전환율 4.25%…7년 만에 최고
- 전월세전환율, 전세보증금을 월세 환산 시 적용
- 전월세전환율 상승…월세 가격 높아졌다는 의미
- 전월세전환율↑…금리인하 분위기·대출 규제 영향
- 높아진 대출 문턱…'전세의 월세화' 현상 가속

Q. 전세의 월세화가 갈수록 늘고 원룸 월세도 오름세를 보인다고 하면, 원룸 거주율이 높은 2030 세대들의 경제적 부담이 상당할 것 같아요. '내 집 마련'도 힘들어졌는데 월세 부담도 더 커진 거잖아요? 

- 7월 서울 임차인 중 2030 세대 비율 56.3%
- 2030 세대 임차인 대부분, '원룸' 거주 비율 높아
- 2030 세대, '전세의 월세화' 현상 가장 크게 체감
- 과거 대비 임대차 계약 시 전세보다 월세 증가
- 3~5인 가족 단위 4050 세대 임차인 부담도 커져
- 6·27 대출 규제로 '갭투자' 어려워진 상황
- 갭투자 어려워지며 전세 물량 감소…월세 물량↑
- 월 300만 원 이상의 고액 월세도 늘어나는 추세

Q. 과세당국이 재건축, 재개발 사업 과정에서 시공사나 조합이 제공하는 '무상 옵션 제품'들이 10%의 부가세 대상이라는 해석을 내놨습니다. 이건 무슨 얘기인가요? 

- 국세청 "조합원에 제공한 가전도 10% 부가세"
- 시공사·조합의 '무상 옵션 제품'에 10% 부가세
- 지금까지 '무상 옵션 제품'은 면세 대상으로 
- 부가세 발생 시 거래에 따라 다시 납부해야
- 건설사가 제품 구매 후 공급 시 '10% 부가세'
- 시공사, TV·빌트인 냉장고 등 가전제품 제공↑
- 조합원 거주 아파트에는 '고급 마감재' 사용
- 1천 명 이상 조합원 있을 경우 세금만 수십억 원
- 국세청, 이달 초 관련 질의에 대한 답변서 발송
- 국세청 해석 공식 문서 발송 시 번복될 수 없어

Q. 재건축, 재개발 사업을 두고 또 하나 제기된 문제가 사업 절차가 더딜 경우 구역해제 대상이 되면서 위기가 커지고 있다는 점입니다. 정비구역 일몰제의 '2차 공포'가 현실화되고 있다고 해요? 

- 재건축·재개발 등 정비구역 일몰제 공포 현실화
- 2~3년 전 일몰제 한 차례 연장…가까스로 존치
- 존치됐던 구역의 연장 기한 도래…위기감 커져
- 일부 조합 재연장 신청…법제처 "불가" 유권해석도
- 서울 내 30여 곳 정비사업장, 1회 일몰 연장
- 광진구 자양 7구역, 일몰제 재연장 신청 준비
- 자양 7구역, 일몰기한 내년 10월…"재연장 필요"
- 정비구역일몰제, 사업 진척 없을 시 구역 해제
- 정비구역 지정 후 3년 내 관련 조합 설립 필수
- 조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 꼭 받아야
- 일몰제 연장 횟수에 대한 정확한 규제 없어
- 서울시, 일몰기한 재연장 필요 사례 20여 곳
- 서울 내 다수 지역, 일몰기한 재연장 불가 우려


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