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■ 머니쇼+ '투자 노하우' - 김은진 레오대출연구소 대표

정부가 고강도 대출 규제를 시행한 지도 벌써 두 달이 다 됐어요. 그 사이에 대출은 물론이고 부동산 시장도 큰 영향을 받았잖아요? 특히 ‘내 집 마련’을 하려는 실수요자들에게 대출 절벽이 생긴 셈이라 난감해졌다고 하잖아요. 6.27 규제 발표 당시에도 ‘실수요자’들에게 피해가 있을 거라는 전망도 많았는데요. 현재 상황은 어떤지, 레오대출연구소 김은진 대표 모시고 알아봅니다. 



Q. 정부가 지난 6월 27일 대출 규제를 발표한 후, 최근 시중 은행들은 가계대출 총량 관리를 위해 신규 주택담보대출 제한에 나섰는데요. 근 두 달이 다 돼 가는 상황입니다. 가계대출, 좀 잡혔다고 봐야 될까요? 

- 6·27 규제 후 가계대출 증가폭↓…최근 다시 '들썩'
- 8월 들어 가계대출 2조원 증가…"규제 효과↓"
- 가계대출 수요 꺾였지만 신용대출 중심 움직여


- "규제에도 가계대출 하락 추세 전환까진 어려워"
- 7월 주담대 3.4조원 증가…기타대출 6천억원 감소
- "정부 6·27 규제 후 신용대출 한도 축소 영향"
- 가계대출, 은행권 2.8조원↑…제2금융권은 감소
- 6·27 규제로 가계대출 증가세 제동…"불씨는 여전"
- 금융당국 "당분간 주담대 중심 가계대출 살펴야"
- 금융당국 "공모주 청약 등에 8월 신용대출 증가"
- 금융당국 "대출 증가세 모니터링·필요시 조치"

Q. 사실 정부의 대출 규제가 고강도여서 그렇지 스트레스 DSR 3단계도 7월부터 시행이 됐잖아요. 그 영향은 있었나요? 있었다면 얼마나 있었다고 봐야 할까요? 

- 지난 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계 시행
- 서울 및 수도권에는 DSR 3단계…지방은 미적용
- 3단계 DSR 시행…소득 관계 없이 대출 한도 축소
- DSR 상환능력 평가 강화…대출 가능 금액 줄어
- 대출 가능액 줄며 실수요자 '초기 자본' 부담 늘어
- 담보인정비율(LTV)·DSR 3단계 동시 적용…한도↓
- 소득 낮은 실수요자, 대출 문턱에 내 집 마련 '막막'
- 정부, 갭투자 차단·시장 교란 행위 엄정 대응 나서
- 일각서 "정책이 실수요자 자금 조달 부담 가중"
- 대출 한도 제한에 거래 위축·매매시장 비활성화

Q. 1 금융권에서 대출이 어려운 경우 2 금융권에서도 알아보게 되는데, 중·저신용자의 경우 저축은행에서도 대출받기가 더 어려워졌다고 해요? 

- 높아진 대출 문턱에 신용 1등급 차주마저 '불안'
- 은행 가계대출받은 차주 신용등급 평균 926.4점
- 고강도 대출 규제, 신용등급 인플레이션 현상으로
- 고신용자 비롯 중·저신용자 대출 더욱 어려워져
- 차주 평균 신용점수, 지난 5월 919.9점에 그쳐
- 6·27 대출 규제 후 은행권 차주 평균 신용점수↑
- 금융당국 '대출 옥죄기'에 은행들 심사 기준 강화
- 신용등급 높은 차주 위주 대출 실행…평균 점수↑
- 은행권 "하반기 대출 총량 목표 종전 대비 50%↓"
- 은행권 "총량 관리 수위 높아지며 대출 심사 강화"
- 상위 10개 저축은행 신용대출 신규 취급액 급감
- 저축은행 대출 급감…6·27 규제 후 기준 강화 영향
- 저축은행 수신잔액 증가…여신잔액은 감소 추세
- 저축은행, 수신금리 인상으로 수신잔액 회복세
- 저축은행 업권 연체율 상승세…신규대출 조정
- 저축은행 여신잔액 감소 지속…수익성 확보 난항
- 2분기 가계대출 잔액 1953조로 '사상 최고치'
- 2월 이후 부동산 '불장'…주담대 중심 가계부채↑

Q. 믿고 있던 주택담보대출도 한도가 제한이 됐고, 예금담보대출도 한계가 있잖아요. 1, 2 금융권에서 대출을 받지 못하다 보니 대부업체로 향할 수밖에 없는 것 같아요. 신용대출도 쉽지 않아진 상황이잖아요? 

- 은행 주담대 막히자 예금·자동차 담보 대출 증가 
- 1·2금융권 대출 불가한 경우 대부업체로 향하기도
- 대부업체까지 거절당한 경우 '불법 사금융' 이용
- 5대 시중은행 예금담보대출 6조원 넘어선 수준
- 예금담보대출, DSR 규제 없이 신규 실행 가능
- 자동차 담보로 급전 빌리는 '불황형 대출'도 늘어
- 최근 개인 자동차담보대출, 일평균 2281건에 달해
- 핀다 "2분기 차담대 한도 조회 1318만여 건"
- 지난해 말 대부업체 대출잔액 12조3348억원
- 개인신용평점 하위 50% 이용자, 불법사금융으로

Q. 한때는 '대출 갈아타기'라고 불리는 대환대출을 받는 분들도 많으셨잖아요. 이자를 조금이라도 줄이기 위함이었는데, 대환대출도 신규대출로 취급되기 때문에 이 또한 어려워졌다고요? 

- 이자 부담 덜기 위해 도입된 '대환대출 갈아타기'
- 7월 대환대출 갈아타기 서비스 이용, 절반 감소
- 대출 규제에 '갈아타기' 서비스도 사실상 막힌 셈
- 신용대출 이동 규모·대환대출 액수도 모두 감소
- 규제로 연소득 내 신용대출 가능…대환대출 감소
- 대환할 대출과 기대출액 합산, 연소득 넘지 않아야
- 주담대 대환대출 이용 차주·액수도 7월 들어 급감
- 대환대출, 기존 대출 이자 낮출 뿐…"총량 그대로"
- 금융당국 "대환대출, 은행 간 신규 유치 경쟁 유발"

Q. 대출이 어려워진 건 은행권에서뿐만이 아니죠. 카드론도 상황은 마찬가지입니다. 3단계 DSR이 적용되며 한도도 줄었는데, 어쩔 수 없이 이용하려고 해도 상황이 녹록지 않은 건 현실이라고 해요? 

- 대출 규제 영향에 카드론 잔액도 2개월째 감소
- 7월 말 기준 카드론 잔액 42.5조원…전얼비 감소
- 결제성 리볼빙 이월잔액·현금서비스 잔액도 감소
- 카드론 대환대출 잔액 1.5조원…전월비 998억원↑
- 신용대출 한도 강화 조치에 카드론 잔액도 감소
- DSR 3단계, 카드론·제2금융권 신용대출에도 적용
- DSR 3단계 적용 후 가산금리 더해져 대출 한도↓
- 카드사 "수익성 감소에 따른 경영난 고착화 우려"
- 카드사 "금융 환경 급변…장기 수익성 저하 우려"

Q. '대출' 자체가 어려워진 상황입니다. 사실 실수요자들에게는 '내 집 마련'의 꿈이 더 멀어지는 게 아닌가 싶기도 해요. 일반 은행에서 대출이 어려워진 경우 인터넷은행에서 대출을 알아보면 그래도 승인이 쉽다는 인식도 있는데, 어떤가요? 인터넷은행 대출도 어려워진 건가요? 

- 은행권, 모집인 대출도 중단…실수요자들 '한숨'
- 시중은행 다수, 9월분 모집인 대출 중단 나서
- KB국민, 소유권 이전 조건부 전세대출만 제한
- 인터넷은행, 비대면 대출…모집인 활용 없어
- 인터넷은행 "상반기 대출 증가세, 예상치 웃돌아"
- 인터넷은행 "자율적으로 조정하며 대출 취급"
- 10월분 모집인 대출 불가능 전망도 속속 등장
- 인터넷은행, 가계대출 규제에 개인사업자 공략
- 개인사업자 대출 확대…'건전성 부담'이 우려 요인
- 개인사업자 대출, 신용평가 까다롭고 손실 우려↑
- 인터넷은행 3사, 중·저신용 대출 목표 초과 달성
- 카뱅, 중·저신용 대출 잔액 33.1%…신규 49.4%
- 토스, 6개 분기 연속 중·저신용 대출 목표 초과
- 케뱅, 중·저신용 대출 잔액 34.4%…누적 7.7조액
- 하반기, 인터넷은행 3사도 목표 달성 쉽지 않아 

Q. 그래도 초고강도 대출 규제로 '갭투자' 잡기에는 성공한 듯해요. 갭투자 의심 주택매입도 80% 넘게 감소했다고 하던데요. 이것만 봐도 효과가 있었던 건 맞는 듯 해요? 

- 고강도 6·27 대출 규제에 '갭투자'도 직격탄
- 7월 갭투자 의심 주택 매입 87% 감소…약 179건
- 7월 강남구 '갭투자' 의심 주택구매 건수 0건
- "갭투자 대폭 감소로 6·27 대출 규제 효과 입증"

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