SBS Biz

[앵커] 

6·27 대책 이후 대출 규제가 강화되면서, 실수요자들의 주택 접근성이 크게 낮아진 것으로 나타났습니다. 



대출이 어렵다 보니 무주택자들을 위한 청약시장에서까지 소득보다는 '현금 자산' 보유 여부가 중요한 기준이 되고 있기 때문입니다. 

실수요자들은 주택 시장 진입 자체가 어려워졌다는 건데, 여기에 엎친 데 덮친 격으로 전세 공급까지 줄어들면서 주거 불안정성은 더 커지고 있습니다. 

박연신 기자와 얘기 나눠보겠습니다. 

최근 6.27 대출 규제 이후 청약 시장 분위기가 좀 달라지는 모양새네요? 



[기자] 

아파트 청약을 통해 분양을 받게 되면 주변 시세보다 크게 차익을 얻을 수 있어 일부 단지의 경우 '로또'라는 표현까지 쓰는데요. 

6. 27 부동산 대책 이후 청약에 대한 관심이 예전만큼 높지 않은 상황입니다. 

주택담보대출 가능 금액이 최대 6억 원으로 제한되면서 청약자들의 자금 조달 부담이 커졌기 때문입니다. 

모든 사람이 주담대를 최대로 받을 수 있는 것도 아닙니다. 

지난달 1일부터 총부채원리금상환비율, DSR 규제인 스트레스DSR 3단계가 시행되면서 대출 한도가 더 줄어든 겁니다. 

[앵커] 

실제 강남권 아파트 청약을 하려면 얼마가 필요한 건가요? 

[기자] 

이달 서울 송파구 신천동에서 '잠실 르엘 분양이 시작되는데요. 

롯데건설이 시공을 맡은 이 단지는 잠실 미성·크로바아파트를 재건축한 사업으로, 총 1천865 가구 규모입니다. 

일반분양 물량은 백 쉰 세 가구에 불과합니다. 

분양가는 3.3㎡당 6천만 원대 초반으로 예상되고 있는데요. 

전용 74㎡ 기준 17억~18억 원이 될 것으로 보입니다. 

지난 5월, 인근 같은 평수 아파트 입주권 거래 사례와 비교하면 약 10억 원 저렴한 수준이라 시세차익을 기대할 수 있습니다. 

다만 대출 한도를 최대 6억 원으로 가정하면 최소 12억 원의 현금을 보유해야 합니다. 

[앵커] 

전세 보증금을 활용하는 일명 '갭투자'도 막혔잖아요? 

[기자] 

소유권 이전 조건부 전세대출이 막혔기 때문인데요. 

정부가 전세 낀 매매, 일명 갭투자를 막기 위해 도입한 이 조치로 인해, 세입자를 받아 전세 보증금으로 잔금을 충당하는 방식도 사실상 불가능해진 겁니다. 

무주택 실수요자가 청약에 도전할 수 있는 방안은 막힌 셈입니다. 

[앵커] 

그럼 청약에 도전할 수 있는 사람은 한정될 수밖에 없겠군요? 

[기자] 

이렇다 보니 상환 능력은 있지만 '현금'이 없는 젊은 층이나 실수요자들이 집을 살 수 없게 됐는데요. 

결국은 청약시장에서도 부모 찬스나 현금 자산 많은 사람들만 유리한 구조가 됐습니다. 

대출 규제는 부동산 시장의 안정성을 위한 조치이지만, 실수요자들이 집을 살 수 없는 구조로 이어지고 있습니다. 

[앵커] 

전세 시장에서도 대출 규제의 여파가 크다고 하던데요? 

[기자] 

그렇습니다. 

전세 대출도 예외는 아닙니다. 

DSR 규제가 전세대출에 직접 적용되진 않지만, 심사 기준이 강화되면서 1주택자에 대한 대출 승인도 까다로워진 상황입니다. 

예를 들어, 기존에 집을 한 채 보유한 사람이 세입자에게 돌려줄 전세 보증금을 마련하기 힘들 때, 전세 퇴거자금 대출을 받을 수 있는데요. 

대출 규제 시행 전까지는 보증금의 최대 90%까지도 빌릴 수 있었습니다. 

하지만 금융 당국은 6·27 대책을 통해 규제 시행 이후 수도권과 규제 지역 유주택자의 전세 퇴거 대출 한도를 1억 원으로 제한한 겁니다. 

[앵커] 

그럼 전세 시장 상황은 요즘 어떻습니까? 

[기자] 

전세 물량이 급격히 감소하고 있는 모습을 보이고 있는데요. 

전세 수요는 결혼과 1인 가구 증가 등으로 계속 늘고 있지만 공급은 수요를 뒷받침해 주지 못하고 있기 때문입니다. 

전세퇴거자금대출 등의 제약으로 전세금을 내줘야 할 집주인들이 전세금을 못 내주고 있어 계약을 연장하는 사례도 있는데요. 

실제로 전세 공급과 수요 정도를 나타내는 전세 수급지수는 지난달 145를 기록하며 기준치인 100을 크게 웃돌았습니다. 

실제로 서울 아파트 전셋값은 상승세를 보이고 있는데요. 

지난달, 서울 아파트 중위 전셋값은 평균 5억 6천300만 원대로 석 달 연속 오름세를 보였고, 1년 전 같은 기간보다 3천만 원 넘게 올랐습니다. 

특히 상대적으로 저렴하다고 알려진 강북 14개 구 아파트 전셋값은 곧 5억 원 돌파를 앞두고 있습니다. 

[고준석 / 연세대 상남경영원 겸임교수 : 전세가격과 매매가격 지수는 비례하는 것으로 나타나고 있습니다. 

전월세 시장이 불안하면 매매가격을 밀어 올릴 수 있다는 게 이 지수를 통해서 확인할 수 있는 것이거든요. 

그래서 매매시장도 불안해질 수 있다, 가격이 우상향 할 수 있다(고 봅니다.)] 

[앵커] 

분양시장 전망도 안 좋아졌다고요? 

[기자] 

시장에서는 주택 공급자들의 분양심리까지 위축되고 있는 상황인데요. 

최근 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 실시한 8월 아파트 분양전망조사에 따르면, 전국 분양전망지수는 75.1로 전달보다 21.9포인트 하락했습니다. 

수도권은 32.5포인트 급락한 81.4로, 서울, 경기, 인천 모두 크게 떨어졌는데요. 

이는 6·27 부동산대책과 고강도 대출 규제가 공급자들의 분양 심리까지 위축시킨 영향으로 풀이됩니다. 

[앵커] 

그렇다면 해법은 없을까요? 

[기자] 

결국 핵심은 공급입니다. 

특히 소득은 있지만 현금 여력이 부족한 실수요자들이 접근할 수 있는 공급이 중요하다는 지적입니다. 

강력한 공급 대책이 없다면 집값이 다시 급등세로 돌아설 수 있다는 우려도 나옵니다. 

[김덕례 / 주택산업연구원 주택연구실장 (지난 5일) : 투기 억제만 하고 공공택지 개발과 민간 공급 활성화 대책 등 신속하게 공급 대책을 추진하지 않으면, 2~3년 후에 투기 억제로 눌렸던 가격이 폭등하는 상황이 초래됐던 과거의 경험이 있습니다.] 

또 주거 복지 관점에서의 접근도 필요하다는 목소리가 나옵니다. 

청년과 무주택 가구는 여전히 기초적인 주거 안정성 확보조차 어려운 상황인데요. 

정부가 강조하는 공공임대나 사회주택처럼 공공성이 강한 주택도 공급 규모는 여전히 부족한 실정이기 때문입니다. 

이와 관련해 주택산업연구원은 공공주택 공급 활성화 필요성을 제안했습니다. 

3기 신도시 등 택지개발 기간을 단축해 공급을 앞당기고, 민간이 참여하는 공공주택 사업 확대, 수요자 선택권을 반영한 공공주택 공급 방안을 제시했습니다. 

이와 함께 민영주택 공급 활성화도 병행돼야 주택 시장 안정화를 함께 꾀할 수 있다는 의견이 나옵니다. 

[박합수 / 건국대 부동산대학원 겸임교수 : 재건축 재개발은 도심 공급의 80%를 차지하기 때문에 결국은 이제 살기 좋은 곳에 공급 물량을 늘려야 된다는 그런 취지에서 용적률 확대, 절차 간소화, 재초환 폐지 등을 통한 재건축 재개발에 집중력을 높여야 될 때라고 봅니다.] 

이제는 '대출 규제' 하나로 모든 걸 풀기보다, 소득과 자산 구조에 맞춘 맞춤형 주거 지원책이 필요한 때라는 겁니다. 

[앵커] 

박연신 기자, 잘 들었습니다.