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■ 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수 

정부가 6.27 대출 규제를 발표한 이후 부동산 시장에서는 여파에 대해 계속 주목하고 있는 상황입니다. 경매 시장에도 우려가 크다는데요. 현재 상황은 어떤지 알아보겠습니다. 세종사이버대 부동산학과 설춘환 교수 자리했습니다. 

Q. 최근 외국인이 서울 및 수도권에서 아파트 매수를 확대하고 있다고 해요. 중국의 한 사이트에는 서울 매물이 올라와 있다고도 하던데요. 외국인은 6.27 대출 규제를 적용받지 않기 때문이라고 하죠. 어떤 상황인가요? 제재하거나 막을 방법은 없는 건가요 

- 6·27 대출 규제 발표 후 한 달 여, 시장 여파 확산
- 6·27 대출 규제 후 부동산 매매·경매 시장 주춤
- 대출 규제에도 아랑곳 않고 외국인 매수세↑
- 6·27 규제 사각지대…'외국인의 부동산 매수'
- 대출 규제받지 않는 외국인…'역차별' 논란도
- 외국인, LTV·DSR 규제 없이 호가 무시하고 매수
- 외국인 '무작정 매수', 부동산 가격 상승에 영향
- 중국인·미국인, 거센 서울 아파트 매수세 보여
- 외국인, 규제 미적용…해외은행 자금 조달 가능
- 외국인의 아파트 매수에 사전 허가 등 규제 검토

Q. 6·27 대출 규체가 발표되고 한 달여가 지났습니다. 규제 여파에 대한 이런저런 이야기가 많은 와중에 수도권 아파트의 전셋값이 급등하며 세입자들의 부담을 키운 것과 반대로 연립·다세대 시장에서는 '역전세' 현상이 나타났다는데 어떤 상황인가요? 

- 대출 규제 후 연립·다세대 시장에 '역전세' 증가?
- 역전세, 최초 계약 당시보다 현재 보증금 시세↓
- "최근 전국의 연립·다세대 주택 전세 시장 침체"
- 전세사기·주거 선호도↓·보증보험 축소 등 원인
- 대출 규제로 전세 대출한도 축소…'역전세' 심화
- 역전세, 인천·대구 및 서울 외곽지역에서 심화
- 아파트 선호도는 높아…전세보증금 상승 우려
- 6·27 규제 후 아파트 매수 대신 전세 이동 수요↑
- 연립·다세대 선호도↓…보증금·매매가 하락 우려

Q. 역전세 현상 심화로 수요도 위축되고, 보증금 반환 분쟁도 생길 수 있다는데 이유가 뭔가요? 역전세 현상 심화로 수요도 위축되고, 보증금 반환 분쟁도 생길 수 있다는데 이유가 뭔가요? 

- 역전세 현상 심화로 수요 위축·분쟁 우려도?
- 역전세 심화 시 매매가 하락…거래량 급감
- 역전세 현상 시 임대인은 추가 자금 마련 必
- 2년 전 보증금 3억 원, 현재 2억 원→1억 원 마련해야
- 대부분 임대인, 현금 보유량 많지 않은 상황
- 보증금 차이 채우기 위한 대출도 더 어려워져
- 집주인- 세입자 간 '보증금 반환 분쟁' 우려도
- 부동산 수요 억제책 지속 시 '역전세' 더욱 심화

Q. 6·27 대출 규제 시행 이후 아파트 매매 시장에만 찬바람이 분 게 아니라, 경매 시장도 얼어붙었다고 해요. 교수님이 보시기에는 분위기가 어떤가요? 

- 아파트 매매 시장뿐 아니라 경매 시장에도 한파?
- 대출 규제로 경매 시장 내 고가 아파트 타격↑
- 대출 규제로 주택담보대출 최대 6억 원까지
- 낙찰 후 잔금대출 최대 6억 원·6개월 내 전입 必
- 실수요 아닌 '투자' 자체를 원천 차단이 목적
- 서울 아파트, 6월 낙찰가율 98.5 경쟁률 9.2대 1
- 서울 아파트, 7월 낙찰가율 94.9 경쟁률 7.3대 1
- 서울 아파트, 최근 낙찰가율·입찰경쟁률 하락
- 경매 시장 내 '유찰'된 물건 급증하는 추세 보여
- 향후 발표될 추가 대책에 따라 시장 변할 수도

Q. 앞서 말씀해 주신 대로 서울 아파트의 경우에는 시세보다 낮아도 유찰되는 경우가 많다고 하던데요. 그래도 강남권 매물은 여전히 고가에 낙찰된다고 해요. 역시 '강남 불패'라고 봐야 할까요?

- 서울 아파트 유찰↑…강남권, 여전히 고가 낙찰?
- 강남권 아파트, 경매 시장에서 여전히 인기↑
- 강남권 아파트도 입찰 경쟁률은 급락세 보여
- 아크로힐스논현 전용 84㎡ 감정가 25억 1천만 원
- 아크로힐스논현 전용 84㎡ 낙찰가 25억 5,500만 원
- 아크로힐스논현 전용 84㎡ 경쟁률 3대 1
- 송파 한양아파트 전용 122.1㎡ 감정가 15.9억 원
- 송파 한양아파트 전용 122.1㎡ 낙찰가 약 20억 원
- 송파 한양아파트 전용 122.1㎡ 경쟁률 21대 1
- 남서울힐스테이트 전용 112㎡ 감정가 12억 원
- 남서울힐스테이트 전용 112㎡ 낙찰가 9.7억 원
- 남서울힐스테이트 전용 112㎡ 1회 유찰 후 낙찰
- 남서울힐스테이트 전용 112㎡ 경쟁률 2대 1
- 창동주공 4단지아파트 전용 51㎡ 감정가 5.2억 원
- 창동주공 4단지아파트 전용 51㎡ 낙찰가 4.2억 원
- 창동주공 4단지아파트 전용 51㎡ 경쟁률 3대 1
- 강남권 아파트 인기↑…향후 시세 흐름 살펴야

Q. 지난 한 달간 임장 다녀오신 곳들 중에 주목해 볼 경매 물건이 있다면 무엇일까요? 

- 지난 한 달간 임장 후 주목해 볼 경매 매물은?
- 부천 소사역 근처 개발↑…최근 서해선도 개통
- 부천 소사역, 1호선·서해선 '더블 역세권' 주목
- 부천한신아파트 전용 62.8㎡ 감정가 약 3억 원
- 부천한신아파트, 916세대 준 대단지…1984년 준공
- 부천한신아파트, 재건축 가능성…더블 역세권
- 부천한신아파트, 전용 62.8㎡ 최저가 2.1억 원
- 부천한신아파트, 전용 62.8㎡ 시세 약 3억 원
- 부천한신아파트, 차량으로 5분 거리 스타필드
- 화양동 꼬마빌딩, 감정가 149억 원…2회 유찰
- 화양동 꼬마빌딩, 이번 최저가 약 95억 원
- 화양동 꼬마빌딩, 어린이대공원역 도보 5분
- 가양동 한강아파트…'한강편 아파트'로 주목
- 가양동 한강아파트, 990세대의 준 대단지
- 가양동 한강아파트, 양천향교역 도보 5분 거리
- 가양동 한강아파트, 올림픽대로·강변북로 차로 5분
- 가양동 한강아파트, 감정가 11억…1회 유찰
- 가양동 한강아파트, 이번 최저가 8.8억 원
- 가양동 한강아파트 전용 82.6㎡ 시세 11억 원 넘어
- 가양동 한강아파트, 차량 10분 거리 김포 롯데몰 
- 옥길동 근린상가 전용 35.4㎡…감정가 5.5억 원
- 옥길동 근린상가, 5회 유찰 후 최저가 9천2백만 원
- 옥길동 근린상가, 공실 사라지면 매매차익 가능
- 옥길동 근린상가, 배달 관련 업종 들어서기 좋아
- 구분상가, 임장 시 꼭 '호별 배치도면' 지참해야
- 구분상가, 호별 배치도면과 함께 위치 확인 必
- 호별 배치도면, 감정평가서 맨 마지막에 포함


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