SBS Biz

■ 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표 

지난 한 주 간의 부동산 이슈와 집값 흐름에 대해 짚어보겠습니다. 도시와경제 송승현 대표 모셨습니다.



Q. 지난 16일, 오세훈 서울시장이 취임 3주년 기자간담회에서 공공주택 진흥기금을 도입해 주택 공급 속도를 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 공공주택 진흥기금은 무엇이며, 어떻게 주택 공급 속도를 높이겠다는 건가요? 

- 오세훈 "서울에 공공주택 진흥기금 도입할 것"
- 공공주택 진흥기금 도입으로 공급 가속 기대
- 지난 16일 오세훈 서울시장 취임 3주년 간담회


- 오세훈 "연 2천억 원 적립, 10년간 2조 원 마련"
- 공공주택 진흥기금, 공공에서 기금 먼저 조성
- 공공 조성 기금에 민간 투자 시 인센티브 제공
- 오세훈 "주택 문제, 풀어야 할 가장 시급한 매듭"
- 신통기획·모아주택 등 공급 속도·다양성 확보
- 서울, 3년간 22만 호 공급…주택 파이프라인 복원
- 계획대로 진행 시 연 2500 가구 추가 공급 가능

Q. 6·27 대출 규제 이후 최근의 변화도 짚어보면 매매 거래는 줄었지만 오히려 월세 거래가 활발해지고, 전세의 월세화도 급속도로 진행되고 있다는데요. 어떤 상황이며 이유는 뭔가요? 

- 국평부터 초고가까지…매매·전세보다 월세↑
- 저금리 기조·전세대출 규제…'월세' 선택 증가
- 최근 들어 월세 거래량 증가 속도 가팔라져
- 과거 월세 거래, 다가구 등 비아파트서 활발
- 최근, 아파트에서도 월세 선호 현상 뚜렷해
- 아파트 월세 거래 45.6%…통계 조사 후 최고치
- 전용면적 84㎡ 중형 아파트 월세 거래 보편화
- 정부 전세대출 규제 강화로 전세 수요도 위축
- 목돈 마련 어려운 실수요자…월세로 눈 돌려
- 고급 주거지 '고가 월세 시장'도 성장세 보여
- 강남 3구·용산·성수 등 고가 월세 매물 등장↑
- 인기 주거지, 보증금 수천만 원·월세 수백만 원
- 전세난·대출 부담보다 '월세의 유연성' 선택
- 집주인도 매달 '월세' 통한 고정 수입 선택

Q. 월세 거래는 늘고 있다지만 오히려 매매가격이 10억 원을 넘는 아파트의 경우는 계약 취소 비중이 늘고 있다고 하는데요. 억대의 계약금을 포기하더라도 계약을 취소하는 경우까지 있다던데요? 

- 초강력 규제로 10억 원 초과 아파트 계약 취소↑
- "고가 단지일수록 집값 하락에 따른 손실 커"
- 계약금 수천만 원 손해 보더라도 계약 취소 나서
- 6·27 대출 규제 이후 계약 취소 건수 1,153건
- 6·27 이후 10억 원 초과 아파트 계약 취소 403건
- 강남 3구 아파트 계약 취소 비중 눈에 띄게 증가
- 자본 부족 매수자들, 대출 규제로 계약 취소↑
- 집- 값 하락·이자 부담에 대한 우려 갈수록 커져
- 상대적으로 집값 낮은 지역도 계약 취소 증가
- 서초구, 규제 전 취소 2.5%…규제 후 5.7%로
- 노원구, 규제 전 취소 5.3%…규제 후 7.3%로
- 도봉구·강북구 등 지역도 대출 규제 후 취소↑

Q. 그런데 오히려 6·27 대출 규제는 집값이 조정될 것이라는 신호를 던진 셈이고, 실제로 전국의 집값도 오름세가 둔화되고 있다는데 맞나요? 우려되던 풍선효과 또한 없다고 하더라고요? 

- 6·27 대출 규제로 집값 안정세…상승폭 완화
- 14일 기준 서울 아파트 주간 매매가 0.19%↑
- "대출 규제로 매수 관망세 심화…거래량 감소"
- 일부 신축·역세권 단지는 상승세 이어지기도
- 매수 관망세 심화…서울 전체 매매가 상승폭↓
- 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 '풍선효과' 아직
- 풍선효과 우려…금천·관악·구로…매수자 끊겨
- 실제 현장 "전반적으로 거래 실종…문의도 줄어"
- "그래도 결국 집값 오른다"…후속대책 요구도

Q. 주택담보대출이 6억 원까지로 제한되니까 아파트 대신 주거용 오피스텔로 수요가 옮겨가고 있다는데요. 주거용 오피스텔의 경우, 6·27 대출 규제에서 자유롭다고 하더라고요?

- 주담대 한도 제한에 실수요자들 '오피스텔'로?
- 주거용 오피스텔, 대출 규제에서 자유로워
- 수도권 주담대 한도 6억 원…'주택'으로 제한
- 오피스텔은 주택법상 '준주택'…규제서 벗어나
- 주택, 아파트·빌라 및 다가구·다세대주택 포함
- 아파트값 하락 시 오피스텔로 수요 이동 가능성
- 전용 84㎡ 이상 주거용 오피스텔 수혜 예상
- 비규제지역 오피스텔, LTV 최대 70%까지 적용
- 비규제지역 오피스텔, 매매가 70%까지 대출
- 주거용 오피스텔, 매매가·거래량 모두 상승세

Q. 대출 규제로 재개발·재건축 사업도 발목이 잡혔다고 하죠. 지난번에도 함께 살펴봤었는데, 정비사업 방향성을 두고 고심이 커지는 상황이니 재건축이 힘든 노후단지의 경우 리모델링 대신 '대수선'으로 눈을 돌리고 있다는데요. 대수선은 리모델링과 어떤 점이 다른 건가요? 

- 재건축 힘든 노후단지…리모델링 대신 대수선?
- 준공 18년 차 삼성동 역세권 단지 '대수선'으로
- 노후 단지 전체를 '올 수리'하는 이례적 사례
- 리모델링, 재건축 대안으로 꼽히나 사업성 악화
- 소유주, 분양 수익 포기해도 필요 기능만 재정비
- 대수선, 기둥·내력벽 등 구조나 외부 형태 변경
- 대수선, 재건축·리모델링보다 '큰 실익' 공감대
- 대수선, 리모델링보다 추진 쉽고 속도 빨라
- 재건축 어려운 노후단지들 대수선 검토 증가
- 리모델링, 재건축처럼 조합 설립 등 절차 복잡
- 리모델링, 3년 이상 다른 곳에서 거주도 필수
- 리모델링 통한 가구 수 증가…15% 이내로 제한
- 대수선, 분양 수익 없지만 이주 없이 1년 내 공사
- 대수선 추진 시 단지 내 조합 설립도 필요 없어
- 대수선, 해당 동 소유자 67% 이상 동의 필요
- 리모델링, 전체 소유자 75% 이상 동의 필요
- 대수선, 소유자가 오롯이 모든 비용 부담해야

Q. 어쩔 수 없이 대수선으로 눈을 돌려야 하는 단지는 그렇다지만 이주를 앞둔 정비사업 단지나 준공을 앞두고 잔금을 치러야 하는 수분양자들은 난감해진 상황이라던데요. 재건축·재개발을 비롯한 리모델링에 한 규제 개선이 필요하다고요? 

- 6·27 대출 규제…재개발·재건축 사업 추진 난항
- 대출 규제로 리모델링 사업 추진 속도 저해돼
- 도심 내 원활한 주택공급 위해 규제 개선 필요
- 주담대 제한…정비사업 이주비·잔금 대출도 적용
- 이주 앞둔 정비사업 단지도 대출 6억 원 제한
- "이주 시 대출 규제로 전셋집 구하기 어려워"
- 준공 앞두고 잔금 치를 수분양자도 난감해져
- 6·27 규제…소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 수분양자, 전세대출 이용 세입자 구하기 어려워
- 입주·이주 가시화 리모델링 단지도 여파 우려
- 리모델링 업계 "균형 잡힌 정비사업 제도 필요"
- 리모델링 업계 "사업 추진 막는 규제 완화해야"
- 리모델링·재건축, 일관되지 않은 정책에 혼란↑


(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)