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■ 머니쇼+ '머니줌인' - 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원

정부가 고강도 대출 규제를 시행하면서 부동산 시장의 기류가 달라지고 있습니다. 거래량 급감과 관망세가 이어지는 모습인데요. 특히 강남과 수도권 인기 지역조차 상승세가 꺾였습니다. 이번 대출 규제의 핵심과 시장이 맞닥뜨린 변화들, 그리고 향후 전망까지 하나씩 짚어보겠습니다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원님 자리했습니다. 



Q. 현재 부동산 시장, 'DSR 3단계'와 '6.27 대출 규제'로 얼어붙었다고요? 실제로 이러한 정부의 대출 규제가 나오기 전과 후의 부동산 시장 분위기는 어떤가요? 올해 상반기와 7월, 차이점이 있다면요?

- 수도권 주택담보대출 6억 제한, 거래량 급감
- DSR 3단계 시행, 대출 한도 더 줄었다
- 6.27 대책 이후 가계대출 증가 40%로 급락


- 매수 문의·거래 모두 7월 들어 급격히 감소
- 대출 규제 강화에 수도권 내 집 마련 더 어려워
- 다주택자 주담대 전면 금지, 갭투자 사실상 막혀
- 대출 규제 전후, 상반기 대비 7월 시장 냉기
- 수도권 규제에 지방 부동산 반사이익 기대감
- 실수요자, 대출 한도 축소에 직격탄 맞아
- 대출 규제 강화로 부동산 시장 양극화 심화

Q. 강남 3구와 성동구 등 인기 지역의 공인중개사들이 '올스톱 상태'라고 표현할 만큼 문의조차 끊겼다고 하는데, 이런 노른자 땅도 인기가 시들한가요?

- 6·27 대출규제 여파, 서울 아파트값 상승폭 둔화
- 서울 아파트 매매가 2주 연속 상승폭 축소
- 강남 3구 오름세 둔화, 시장 관망세 짙어져
- 마포·용산·성동구 등 선호지역 상승폭도 줄어
- 신축·재건축 단지 외 매수 문의 크게 감소
- 분당·과천 등 경기 집값 상승폭도 급감
- 수도권 전체 집값 상승세 0.11%로 둔화
- 전국 아파트값, 전주 대비 오름폭 0.03%p 축소
- 전세가격도 상승폭 줄며 안정세 보이는 중
- 전문가 "거래 줄고, 향후 실거래가 하락 가능"

Q. 먼저 7월부터 시행된 'DSR 3단계' 대출 규제는 예고되어 있었잖아요? 이미 규제를 예고한 상태에서 '6.27 대출 규제'가 또 나온 이유가 뭘까요?

- 7월 DSR 3단계 예고에도 6·27 추가 규제 발표
- 수도권 집값 급등·대출 폭증에 긴급 대책
- 6억 원 초과 주담대 제한, 투기 수요 차단 목적
- 6·27 대책, 실수요자 보호와 시장 과열 방지
- DSR 3단계 만으론 집값·대출 억제 한계 판단
- 패닉바잉 재연, 시장 불안감에 정부 신속 대응
- 대출 총량·한도 동시 관리로 효과 극대화 노려
- 6억 기준, 서울 집값·소득·금융 안정 모두 고려
- 전입 의무·생활안정자금 대출도 추가로 제한
- 정부, 시장 과열 조짐에 선제적 추가 규제 단행

Q. 주담대 6억 원 상한선 뒀는데 왜 하필 '6억'인지 궁금해하시는 분들이 계세요. 왜 인가요?

- 정부, 수도권 주담대 한도 6억 원으로 제한
- 6억 원 기준, 서울 중위 아파트값 반영한 결정
- 실수요 보호·투기 억제 균형점으로 6억 설정
- 6억 원, 무주택 실수요자 대출 가능선 고려
- 중산층 내 집마련과 시장 과열 방지 목적
- 서울·수도권 평균 거래가 감안해 6억 결정
- 6억 기준, 대다수 실수요자 주택 구입 가능
- 6억 초과 대출 제한, 투기성 수요 차단 의도
- 금융당국 "시장 영향·실수요자 부담 모두 고려"
- 6억 기준, 시장 안정과 서민 주거 보호 위한 조치

Q. 정부의 6·27 대출 규제로 다주택자는 추가 대출로 집을 살 수 없고, 1 주택자도 기존 집을 6개월 안에 팔아야 갈아타기용 대출이 가능해졌는데요. 이런 정책으로 부동산 시장에서 제일 눈에 띄는 변화는 무엇일까요?

- 다주택자 추가 대출 전면 금지, 거래 급감
- 1 주택자, 6개월 내 기존 집 팔아야 갈아타기 가능
- 수도권 주담대 한도 6억, 고가 주택 수요 급감
- 갭투자·똘똘한 한 채 전략 사실상 차단
- 매수세 위축, 시장 관망세 짙어져 거래량 감소
- 강남 등 고가 아파트 매물 증가, 가격 하락세
- 대출 의존 중산층·청년층 내 집 마련 더 어려워
- 현금 부자·안정적 소득자만 시장 진입 가능
- 임대시장 수요 증가, 전세가격 변동 가능성
- 규제 이후 시장 양극화·구조 변화 본격화

Q. 정부가 갭투자를 제한하기 위해서 '조건부 전세대출 금지 조치'를 시행했는데요. 어떤 방법이고, 어떤 조건인지 설명해 주신다면요?

- 수도권·규제지역 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 전세보증금으로 분양잔금·매매대금 납부 불가
- 임차인 전세대출받은 보증금, 집주인 잔금에 못 써
- 실거주 목적 아닌 갭투자용 전세대출 차단 조치
- 임대차계약서상 임차인·소유주 다르면 대출 제한
- 6월 28일 이후 체결 계약부터 조건부 전세대출 금지
- 분양시장, 전세 끼고 잔금 마련 방식 사실상 봉쇄
- 현금 세입자 필요, 전세대출 세입자 선호도 하락
- 갭투자 막기 위해 전세대출 활용 구조 원천 차단
- 실수요자 중심 시장 개편, 투기 수요 진입 차단

Q. 6·27 대출 규제로 자행 대환은 가능하지만 타행 대환이 막혔잖아요? 대출받고자 하는 사람들 입장에서는 낮은 이자 '선택 기회' 사라졌다는 이야기가 나오던데요?

- 6·27 규제로 타행 대환 사실상 불가능해져
- 같은 은행 대환만 한도 유지, 타행은 1억 제한
- 타행 대환 막혀 금리 낮은 상품 선택권 사라져
- 소비자 이자 부담 줄일 기회 크게 축소
- 대환대출 취지 무색, 금융사 간 경쟁 약화
- 실수요자, 더 좋은 조건 찾기 어려워져
- 은행별 금리 인상, 대출자 부담 가중 우려
- 대출 규제로 시장 경쟁력·소비자 권익 약화

Q. 규제 발표 이후 은행권의 신규 주담대 신청은 줄었는데도 전체 가계대출 잔액은 늘었다는 이야기가 나오더라고요. 가계대출을 잡기 위한 규제였는데, 오히려 역효과 아닌가요?

- 신규 주담대 줄었지만 전체 가계대출은 증가
- 대출 규제에도 6월 가계대출 6.7조 원 급증
- 규제 앞두고 막차 수요 몰려 대출 잔액 늘어
- 주담대 중심 가계대출, 10개월 만에 최대폭 증가
- 낮은 금리 대환 막혀 소비자 선택권 축소
- 대출 억제 목적이 오히려 풍선효과 불러
- 규제 전 미리 대출 받으려는 수요 급증
- 가계부채 관리 의도와 달리 잔액 계속 증가
- 금융당국, 추가 규제 검토하며 시장 주시

Q. 정부의 대출 규제로 인해서 집값이 어느 정도 안정화되면, 한은의 금리인하 가능성도 높아지잖아요? 그렇게 되면 다시 부동산 시장이 과열되지 않을까요?

- 집값 안정 뒤 한은 금리 인하 땐 재과열 우려
- 공급 부족 땐 금리 인하 시 수요 폭발 가능
- 규제만으론 집값 장기 안정 한계, 풍선효과 우려
- 6억 대출 제한에 당장 과열 진정, 장기 불확실
- 공급 대책 병행 없으면 억눌린 수요 재분출 전망
- 금리 인하 기대감, 규제 완화 시 시장 반등 가능성
- 거래량 감소 뒤 금리 인하 땐 매수세 급증 우려
- 정부, 추가 공급 대책 마련 시급하다는 지적
  
Q. 대출이 많이 막힌 상황입니다. 앞으로, 자금 여력이 없는 사람들은 부동산 전략을 어떻게 짜야한다고 보세요?

- 대출 한도 축소로 자금 부족층 내집마련 더 어려워
- 무리한 대출 대신 전세·월세 등 임대 전략 고려
- 청년·신혼부부, 정부 보조금·특례대출 적극 활용
- 기존 대출 많다면 추가 부채 관리 우선해야
- 주택 구입 시 실거주 요건·6개월 내 전입 필수
- 생활안정자금 대출 한도 1억 원으로 축소
- 장기적으론 소득 증대·신용 관리가 중요
- 집값 하락기엔 관망하며 자금력 키우는 전략 필요
- 신용대출, 1억 초과 시 DSR 40% 엄격 적용
- 대출 규제 지속, 무리한 투자보다 안정성 우선

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