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■ 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표 

지난달 27일, 정부가 부동산 대책을 발표했죠. 대출 규제에 대한 내용이 대부분이었는데, 발표 이후 부동산 시장은 물론 수요자들에게까지 찬바람이 불고 있다고 합니다. 어떤 영향이 있었는지, 주목할 내용은 없는지 알아보겠습니다. 도시와경제 송승현 대표 모셨습니다. 



Q. 지난주 금요일, 정부가 부동산 대책을 내놓았습니다. 공급보다는 대출 규제로 집값을 잡겠다는 내용이 주였던 듯한데, 발표 후 부동산 시장 영향은 어땠나요? 

- 정부, 6·27 부동산 대책 발표…"대출 규제 초점"
- 수도권 주택담보대출 한도 6억 원으로 제한
- '대출 조이기'에 고가 단지 중심 매수세 진정


- 서울 아파트값, 22주 연속 오름세…상승폭↓
- 1 주택자 담보인정비율(LTV) 상한 70%로 낮춰
- 6월 28일부터 대출 규제 시행…시장에 영향
- '주담대 한도 6억 원' 고가 부동산 시장에 영향
- 중저가 단지로 수요 옮겨가며 '풍선효과' 우려
- 강남 3구, 대출 규제 후 아파트값 상승폭 축소
- 경기권, 입주 물량 부담 큰 지역 중심 하락세

Q. 이번 대출 규제 강화로 아파트 매매뿐만 아니라 재건축·재개발 현장도 난감해진 상황이라고 해요. 이주비 한도 또한 6억 원으로 제한한 것 때문인데요. 이유가 뭔가요? 

- 이주비 한도 제한…재건축·재개발 사업도 난감?
- 6·27 대책에 '이주비 한도 6억 원 제한' 포함
- 재건축·재개발 조합원 이주비 대출 6억 원까지
- 이번 규제로 2 주택자는 대출 자체가 불가능
- 서울 재건축 현장, 이주비 6억 원 훌쩍 넘겨
- 재건축 현장 인근 전세 얻자니 더 많은 돈 필요
- 대출 규제에 재건축보다 재개발 사업 더 문제
- 재개발 사업, 땅 지분 많은 조합원 나서야 진행
- 이주비 제한 시 사업 시작할 유인조차 사라져
- 서울 재건축 단지 조합원 절반 이상 다주택자
- 조합원 이주비 마련 못 할 경우 사업 '올스톱'
- 이주비 대출 규제, 서울 주택 공급에 '악영향'

Q. 이번에 발표된 부동산 대책에서 '재건축초과이익환수제', 이른바 '재초환'이 폐지될지 유지될지도 주목했지만 결국 부과가 현실화될 가능성이 커졌죠. 이게 결국 공급 감소 문제도 키울 수 있다는데 이유는 뭔가요? 

- '재초환' 부과 현실화…결국 공급 문제 키울까
- 재건축초과이익환수제 '재초환' 2018년 부활
- 재초환, 과도한 개발이익·투기 막기 위해 도입
- 재초환에 재건축 수익성↓…민간사업 위축
- 서울 신축 아파트 물량의 80%, 민간에 의존
- "합리적 수준의 민간 이익 보장 필요" 지적도
- 전국 재건축 부담금 부과 예상 단지 총 58곳
- 조합원 가구당 예상 부담금 평균 1억 328만 원
- 사업성 높은 재건축 단지일수록 부담금 커져
- 전임 尹 정부서 재초환 폐지 추진되다 사문화
- 정부, 미뤄진 재초환 부담금 부과 가능성도
- 재초환 부담금 부과 현실화→공급 감소 우려
- 서울 공급 물량 중 정비사업 비중, 80~90%
- 서울 내 택지 개발 가능 지역 거의 남지 않아
- 서울, 정비사업에 의존할 수밖에 없는 상황
- 서울 아파트 공급 물량, 내년부터 급감 전망

Q. 재초환 제도 유지로 조합원 한 명당 10억 청구서를 받아 들 수도 있다고 해요. 공급 가뭄 속 재초환 제도 폐지가 필요하다는 의견이 상당했는데, 해법은 없을까요? 

- 공급 가뭄 우려 키운다는 재초환…해법은? 
- 전문가들 "재초환, 선별적 적용이 나을 수도"
- 집값 상승폭 크고 투기 많은 지역 재초환 유지
- 소규모·비인기 지역 부담금 완화·면제도 방법
- 주택 공급 확대 위해 재건축·재개발에 속도
- 재초환 제도, 재건축 가속화 발목 잡는 상황
- 투기 우려 지역과 일반 정비사업 구역 달리 봐야
- 일각서 "재초환 제도 부과 기준 재마련해야"

Q. 이번에 발표된 대출 규제로 재건축·재개발 단지 조합원들의 우려가 커졌는데 재건축 소유주에게 더 큰 타격을 입힐 전망이라고 해요. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 때문이라고 하던데요? 

- 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지 시작
- 금지 대상, 기존 수분양자·재건축 소유주 포함
- 재건축·재개발 소유주, 이주부터 입주까지 규제
- 우선 철거 후 이주 때 대출 한도 6억 원 이하로
- 입주 시, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 전세 놓고 향후 실거주 시 대출 한도 1억 원
- 재건축·재개발 중후반 단계 단지, 사업에 제동
- 재건축·재개발 중단 시 서울 주택 공급 차질
- 27일까지 임대차 계약 미체결 시 대출 불가
- 재건축·재개발 단지, 대출 규제 다수 적용
- 대출 규제 이전, 건설사가 이주비 지원하기도
- 대출 규제로 건설사 감당 어려운 정도의 규모
- 28일 이후 임대차, 전세반환대출 한도 1억 원
- 선호 지역일수록 전세보다 반전세 많아질 것

Q. 이번엔 무순위 청약 소식도 알아볼게요. 강동구 둔촌동의 올림픽파크포레온, 오는 10일 무순위 청약이 나올 것으로 기대된다는데요. 역시나 '로또 청약'이 될 거라고 해요? 

- 둔촌동 '올림픽파크포레온' 무순위 청약 임박
- 올림픽파크포레온 전용 84㎡, 2022년 13억 원
- 올림픽파크포레온 전용 84㎡, 올해 27억 원
- 올림픽파크포레온, 강동구 '대장 아파트'로
- 올림픽파크포레온 무순위 청약, 오는 10~11일
- 청약 모집 공고일 기준 서울 무주택자 신청 가능
- '로또 청약' 논란에 주택 보유·지역 제한 적용

Q. 무순위 청약에서 당첨되어도 6·27 대출 규제가 적용된다고 하는데요. 그럼 앞으로 청약 시장에서 '줍줍'도 현금을 많이 보유한 경우에만 가능해지는 건가요? 

- 무순위 청약 신청 자격 '무주택자'로 제한
- 무순위 청약 당첨자에게도 대출 한도 6억 원
- 6·27 대출 규제…청약시장에도 영향 끼쳐
- 주담대 한도 6억 원…잔금 대출에도 적용돼
- 서울·수도권의 '청약 광풍' 일부 가라앉을 수도
- "대출 규제, 현금 부자에게만 유리" 지적도
- '줍줍'으로 주목받은 무순위 청약도 규제 영향
- 주담대 한도 줄자 예비 청약자들 소형 평수 주목
- 오는 8일, 고척 푸르지오 힐스테이트 무순위 청약
- 대출 규제로 '일단 되고 보자' 어려워진 상황


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