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■ 머니쇼+ '투자 노하우' -김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

서울 집값이 심상치 않습니다. 20주 연속 상승, 그리고 6년여 만에 가장 큰 폭의 오름세까지 기록했는데요. 과연 이 흐름은 어디까지 이어질까요? 요즘 부동산 시장, 정말 뜨거운 이슈죠. 그래서 오늘(20일)은 서울 집값의 상승세를 중심으로, 내 집 마련 전략과 잠재된 리스크까지 함께 짚어보려 합니다. 오늘 도움 말씀 주실 분, 모셨습니다 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원님 자리했습니다. 

Q. 서울 아파트값 상승세가 20주 연속 이어지고 있습니다. 어제(19일) 발표된 한국부동산원 자료에 의하면 서울 집값이 6년 9개월 만에 가장 많이 올랐다고 하는데, 이 상황 어떻게 봐야 할까요?

- 서울 아파트값 20주 연속 상승…6년 9개월 만에 최대폭
- 강남 3구 집값 고공행진…'마용성' 상승세로 확산
- 성동구 아파트값 0.76%↑…12년여 만에 최대 상승폭
- 마포구 0.66%↑, 통계 집계 이래 최고 상승률 경신
- 용산구 0.71%↑…7년 4개월 만에 최대 상승률
- 강남구 0.75%·서초구 0.65%↑…13주 만에 최고치
- 송파구 연속 상승…이번 주에도 0.70% 올라
- 강동구 0.69%↑…6년 9개월 만에 최대 상승률
- 서울 전체 매매가 0.36% 상승…상승폭 확대 추세
- 재건축·대단지 중심 매수 문의 증가…기대감↑
- 성남 분당 0.60%↑…과천도 0.48% 상승
- 수도권 아파트값 0.13% 상승…서울 주도 영향
- 지방 아파트값은 0.03% 하락…하락세 지속
- 전국 전세가 상승폭 유지…서울 0.07% 상승
- 강동 전세 0.30%↑…성동은 16주 만에 하락 전환

Q. 강남 3구의 상승에 이어 성동·마포·용산 이른바 '마용성' 지역의 집값이 역대급으로 뛰었는데요. 현재 어떤 상황인가요? 이런 집값 상승세, 주변으로도 확대될까요?

- 강남 3구 중심 '한강벨트' 집값 가파르게 오름세
- 마포·용산·성동구, 강북권 집값 상승세 이끌어
- 강서·동작·강동도 동반 상승…확산세 뚜렷해져
- 서울 아파트값, 6월 셋째 주 0.36%나 올랐다
- 수도권 전체도 0.13% 상승…폭 넓어지는 중
- 분당·과천·청라 등 수도권 핵심지 상승 지속
- 지방 집값은 하락 유지…온도차 여전한 상황
- 세종시 집값은 상승세 둔화…속도는 줄어들어
- 서울 전세가 상승 유지…외곽 일부는 하락세

Q. 일각에서는 이재명 정부의 부동산 정책이 아직 구체적으로 나온 것이 없지만, '공급 확대'와 '규제 정상화' 언급 때문에 매수 심리가 자극받았다는 말도 나와요? 

- 노무현·문재인 정부 첫 6개월간 전국 아파트값 상승
- 새 정부, 재건축·신도시 등 공급 확대 본격화 예고
- 정부 '공급 확대·규제 완화' 언급 뒤 매수심리 자극
- 구체안 없지만 시장은 정책 기대감에 움직여
- 강남 3구 외곽까지 매수 대기 수요 크게 확산
- 공급신호에 당장 물량 나올까 기대감↑
- 규제 정상화 언급에 거래량 '반짝 급등세'
- 전문가 "정책 불확실이 매수 동기 부여"
- 공급약속 불확실→심리적 매수 타이밍 압박
- 토지거래허가·대출규제에도 매수세 이어져
- 소비심리지수 수직 상승…매수심리 회복 조짐

Q. 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제도 시작되잖아요? 실제로 규제가 시작되면 부동산 시장, 어떤 영향받을까요?

- 내달부터 DSR 3단계 시행…대출한도 더 줄어든다
- "내 집 마련, 어려워진다"…대출 규제에 시장 긴장
- 가산금리 반영 '스트레스 DSR'…실수요자 부담↑
- 3단계 DSR 앞두고 대출 피하려는 수요 급증
- 7월부터 스트레스 DSR 3단계 전면 시행
- 정부, 리스크 대비 위한 선제적 가계부채 관리
- 모든 업권 가계대출에 DSR 규제 본격 확대
- 신용대출 1억 초과 시 스트레스 DSR 적용돼
- 대출한도 산정 시 가산금리 반영 방식 도입
- 실제 금리 그대로…한도만 줄이는 계산 구조
- 수도권 외 주담대는 0.75% 가산금리 따로 적용
- 모든 대출 원리금을 소득 대비해 평가한다
- 차주 상환 능력 중심의 심사 기준 대폭 강화

Q. 지방은 여전히 하락세입니다. 세종시는 행정수도 이전 기대감에도, 상승폭이 주는 모습을 보여줬는데요. 현재 우리나라의 부동산 양극화 상황, 어떻게 봐야 할까요?

- 세종시 기대감 속 상승폭은 점점 더 둔화 중
- 전국이 오르는 와중에도 지방만 하락 이어져
- 서울·세종 상승, 지방은 낙폭 계속되고 있다
- 세종 상승률 0.10%…상승 속도 크게 줄었다
- 지방 미분양 증가…시장 양극화 더욱 심화
- 수도권·지방 가격 격차 점점 더 벌어지는 중
- 서울 집중 심화…지방 침체는 갈수록 깊어져
- 지방 침체 지속 속 세종은 상승세 이어가

Q. 전세 시장에선 서울 외곽 빌라를 중심으로 '역전세'가 빠르게 늘고 있다고 하는데요. 보증금 못 돌려주는 사례가 늘면서 세입자 불안도 커지고 있는데요. 서울 전세 시장 상황은 어떤가요?

- 서울 빌라 전세 4건 중 1건은 '역전세' 거래
- 지난해보다 역전세 비중 21%p 이상 줄어
- 평균 전세금 423만 원 하락…역전세 여전
- 강서구, 서울 내 역전세 비중 가장 높은 지역
- 금천·구로 등지, 역전세 비중 40% 이상 기록
- 13개 자치구, 평균보다 높은 역전세 비율
- 강북·도봉·양천도 전세가 뚜렷한 하락세

Q. 한국은행의 기준금리 인하가 예상보다 늦춰지고 있다는 전망도 나오는데요. 내 집 마련을 고민하는 실수요자 입장에선 '지금 사야 하나, 기다려야 하나'가 가장 큰 고민일 텐데요. 어떤 전략이 현실적일까요?

- 연준 기준금리 또 동결…4차례 연속 유지
- 美 기준금리 4.25~4.50%…한미 금리차 2%p
- 금리차 역대 최대…환율·자금 유출 우려↑
- 파월 "관세 효과 불확실성 커…금리 유지 배경"
- 점도표 보니…내년부터 금리 인하 속도 더뎌질 듯
- 서울 집값 급등·가계대출 증가…한은 부담 가중
- 한은 "금리 낮추면 부동산만 자극될 수도"
- 한은 "서울 집값 연율 7% 상승…주의 필요"
- 외환시장 변동성 재확대 가능성…한은 신중 모드
- 한국 5대 은행, 6월 들어 주담대만 2조 원↑
- 3단계 스트레스 DSR 앞두고 한은 인하 '신중'
- 한국 경제 내수 부진…금리 정책 딜레마

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