SBS Biz

■ 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

토지거래허가제, 스트레스 DSR 등 부동산 시장에서 집값을 들썩이게 하는 요인이 많은 상황인데요. 매매가와 더불어 '복병'의 등장에 분양가도 오르게 됐다고 합니다. 어떤 상황인지, '복병'은 무엇인지 알아보겠습니다. 도시와경제 송승현 대표 모셨습니다.

Q. 서울 아파트값이 말 그대로 난리가 났습니다. 마용성이라 불리는 마포, 용산, 성동구 기록 경신이 속출하고, 20주 연속으로 오르고 있다는데 어느 정도인 건가요? 

- 서울 아파트값 상승세 지속…마·용·성 기록 경신?
- 20주 연속 상승한 서울 아파트값…천장 뚫을 기세
- 6월 셋째 주 서울 아파트 가격, 6년 9개월만 최대
- 강남권 집값 상승…토허제 확대 재지정에도 확산
- 정책 기대감·7월 3단계 DSR 시행…매수 심리 자극
- 6월 셋째 주 서울 아파트 매매가 전주比 0.36%↑
- 서울 아파트값, 지난 2월 3일 상승 전환 후 오름세
- 강남 3구와 마·용·성 아파트값, 큰 폭으로 올라
- 부동산원 "재건축 추진·대단지 등 매도 희망가↑"
- 부동산원 "서울 전체적으로 집값 상승세 지속돼"
- 성동구, 금호·하왕십리동의 선호 단지 위주 상승
- 강남, 압구정·대치동 재건축 추진 단지 집값 상승
- 마포구, 아현·염리동 위주 강세…경기도로 확산세

Q. 특히나 '한강벨트'를 중심으로 한 오름세가 뚜렷합니다. 과거 2020년부터 2021년까지의 급등기 당시 고점을 넘어서기도 한다는데요. 이미 한강벨트는 과열이 된 상태인데, 어떤 대책을 내놓는다 한들 막을 수 있을까요? 

- 이미 과열된 '한강벨트'…열기 식힐 대책 있을까?
- 4월, 강남 11개 구 3.3㎡당 평균 가격 5,534만 원
- 4월, 강북 14개 구 3.3㎡당 평균 가격 3,326만 원
- 강남 3구 오름세 두드러지며 평균 오름폭 웃돌아
- 성동·용산·광진·마포구 '한강벨트' 단지가 약진
- 노원·도봉·강북·금천·관악·구로, 평당가 변화 미미
- 토허제 확대 재지정 후 '한강벨트' 거래량·가격↑
- 강남 3구·용산구, 거래량 줄어도 꾸준한 신고가
- 기준금리 인하·3단계 DSR 시행 전 막차 수요↑
- 서울 핵심지로 수요 집중에 집값 과열 현상까지
- 집값 상승세 넘어선 과열 막을 '정교한 대책' 필요

Q. 근데 또 아파트 매매가격만 오르는 게 아니라, 이달 말부터 분양가도 더 뛸 거라고 하는데요. 매매가를 뛰게 만드는 복병이 바로 '제로에너지건축물 의무화'라고 해요. 이게 뭔가요? 

- '제로에너지건축물 의무화' 때문에 분양가 상승?
- 이달 30일부터 '제로에너지건축물' 의무화 시행
- 공동주택 에너지 소비 절감·탄소중립 실현 목적
- '에너지절약형 친환경주택' 건설 기준 개정 완료
- 신축주택, 에너지성능기준·시방기준 중 택일 충족
- 제로에너지건축물, 필요한 에너지 사용 최소화
- 제로에너지건축물, 신재생에너지로 자립률 향상
- 건축물의 에너지 소비량·생산량 더한 값 '0'으로
- 성능기준, 16.7%↑…100㎾h/㎡yr 미만으로 강화
- 1㎾h/㎡yr, 건축물 1㎡가 1년간 사용하는 에너지
- 1㎾h, 냉장고 15시간·LED TV 5~8시간 작동 
- 시방기준, 성능기준과 절감 효과 유사하게 강화
- 창 단열재·기밀성능 등급, 2등급에서 1등급으로
- 단위면적당 조명 밀도, 8W/㎡ 이하에서 6W/㎡로
- 신재생에너지 설계 점수, 25점에서 50점으로↑
- 제로에너지건축물, 환기용 전열교환기 의무 설치

Q. 제로에너지건축물 의무화를 하면 사용하는 자재 등급을 올려야 하기 때문에 더 비싼 자재를 써야 해서 분양가가 오르는 건가요? 수요자들도 반기지 않지만 사실 건설업계도 반기지 않을 것 같아요?

- 제로에너지건축물 의무화 시 분양가↑…이유는?
- 국토부 "개정 기준 적용, 84㎡ 가구당 130만 원↑"
- 개별난방 방식 25층 아파트, 3.3㎡당 5만 1천 원 추가
- 에너지 사용량 고려, 5년 7개월 이내 회수 가능
- 건설업계 "원자재 가격↑…공사비 더 추가될 것"
- 건축학회 "기준 5등급 충족 시 공사비 26~30%↑"
- 업계 "에너지 회수 가능하나 공사비는 늘어날 것"
- 10년간 전국 민간 아파트 분양가 2배나 뛰어
- 분양가 상승, 주택 수요자와 공급자 모두에 부담
- 건설자재 가격·인건비 등 원가 상승…수익성 악화
- 고분양가로 미분양 사업장 증가할 확률도 커져

Q. 상권 관련해서도 짚어볼게요. 지방에는 아파트 미분양이 넘쳐난다고 하는데, 서울의 신사동 가로수길 메인 거리 또한 공실률이 엄청나서 '유령 거리'라고 불릴 정도라는데 어떤 상황인가요? 

- 사람 넘치던 신사동 가로수길…'유령 거리'로?
- 신사동 가로수길 거리, '임대 문의' 공실 줄이어
- 가로수길, 폐업한 식당·카페 철거 흔적도 그대로
- 과거 '핫플레이스' 가로수길, 상가 10곳 중 4곳 공실
- C&W 코리아 "1분기 가로수길 공실률 41.6%"
- 서울 6대 상권 중 가로수길 공실률 가장 높아
- 공실률, 강남 18.9% 청담 15.7% 홍대 10% 등
- 관계자 "가로수길, 임대 물건만 계속 느는 상황“

Q. 그런데 신사동 가로수길, 갑자기 상권이 죽고 공실률이 40%를 넘어선 이유는 무엇이라고 봐야 할까요? 

- 사람 많던 신사동 가로수길…공실 증가 이유는?
- 가로수길 중심가, 권리금·월세 높아 접근 힘들어
- 가로수길 중심가, 대기업·프랜차이즈만 버틸 정도
- 가로수길 외곽, 수익↓…무권리금에 가게 넘기기도
- 가로수길 매물 일부, 무권리금으로 플랫폼 등록
- 무권리금, 대부분 점주가 포기하고 퇴거한 경우
- 무권리금, 신규 창업자 입장에서 접근성 떨어져
- 가로수길, 고가 임대료·소비 트렌드 변화에 영향
- 가로수길 'SNS 맛집'·'감성 카페', 젊은 세대 외면
- 코로나19 후 외식·소비 성향 '지역 밀착형'으로
- 가로수길, 팬데믹 이후 메인 거리 점포수 급감
- 카페·식당 중심 폐업 늘고 관광객도 줄어든 상황
- 고금리·내수 위축…신규 창업자 거의 없어

Q. 유명 상권이자 유망 상권이었던 가로수길, 공실률이 40%를 넘어섰다는 것은 그만큼 내수 소비 부진도 심각하다는 걸로 보이는데…그래도 현장에서는 상권의 부활을 점친다고 해요. 세로수길, 나로수길이 주목받기 때문이라고요? 

- 침체된 가로수길 대신 나로수길·세로수길 주목?
- 공실 많고 유동인구 줄어든 가로수길…관심도↓
- 신사동 가로수길 인근 상권 부활 기대 시각도
- 가로수길 상권이 옮겨간 세로수길·나로수길 주목
- 세로수길, '24년 외국인 관광객에 '강남의 홍대'로
- 나로수길, 먹거리와 카페 중심으로 반등세 보여
- 다로수길, 가로수길 메인과 두 블록 떨어져 있어
- 세로수길, 가로수길 서편 위치 이면도로 주변
- 다로수길, 임대료 저렴·수요 늘며 반사이익 누려
- 상권 회복 조짐 보이나 공실 채우기엔 시간 필요


(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)