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■ 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와 경제 대표 

'투자의 끝은 부동산'이라는 말이 있죠. 최근 청년들이 발품을 팔아 부동산 투자처를 알아보며 공부에 열중하고 있다는데요. 이로 인해 부동산 중개인들은 골머리를 앓고 있다고 하죠. 어떤 논란이 생겨났는지, 부동산 투자에 대한 내용까지 짚어보겠습니다. 도시와 경제 송승현 대표 자리했습니다



Q. 최근 2030 세대가 부동산 투자에 관심을 가지면서 '임장 크루'라는 게 생겨났다고 하죠. 임장 크루는 무엇이며 왜 생겨난 건가요? 

- 2030 세대 중심 '임장 크루' 열풍…등장 배경은? 
- 경제에 대한 관심↑…2030 세대 '임장 크루' 인기
- "투자의 끝은 부동산"…발품 팔아 투자처 탐색


- 온·오프라인 모임 활발…의견 공유하며 공부 열중
- 부동산 투자로 '경제적 자유' 꿈꾸며 정책 공부
- 임장, 부동산 사려 할 때 직접 현장 가서 탐방
- 청년층, 퇴근 후·주말 활용 투자 매물 찾아다녀
- 부동산 관련 용어·정책 등 공부하며 매물 분석
- 외관·입주환경·상권 등 다양하게 분석하며 공부
- 주식 등 변동성 큰 투자 수단에 대한 불안 여전
- 부동산 가격 급등기에 또래 간 자산 격차 확대
- '자산 격차'에 대한 위기로 임장 관련 모임 증가
- 내 집 마련·노후 준비·경제적 자유 등이 결성 이유

Q. 말만 들으면 임장 크루, 투자를 위해 공부하는 청년들이 모인 것이니 바람직하다 싶은데 오히려 이들의 활동에 공인중개사들은 불만을 갖고 있다는데, 이유가 뭔가요? 

- '임장 크루' 활발한 활동에 뿔난 공인중개사들?
- 매수 의사 없이 중개사 찾는 '임장 크루'도 존재
- 공인중개사들 "임장 크루 방문 늘며 업무 지장"
- 실제 매수할 것처럼 신혼부부인 척하는 경우도
- 일부 임장 크루로 인해 공인중개사 피로도 증가
- 조건 맞춰 시간 내어 매물 보여줘도 '무응답'
- 동네 동향·매물 등 질문만 쏟아내 의심 사기도
- 임장 크루, 노하우 전수·강의 위해 매물 보기만
- 매수 의사 있는 척·아는 척하며 정보 수집 열중
- 임장 크루 간에 실수요자인 척하는 방법도 공유
- 임장 크루 등장 초기, 목적 밝히지 않고 질문만
- 최근, 구매의사 있는 듯 가장해 매물 정보 확보

Q. 임장 크루들로 인한 피로가 쌓이고 실제 업무에도 지장을 준다는 이유로, 한국공인중개사협회에서는 '임장 기본보수제' 도입을 추진한다는데 이게 무엇인가요? 

- 부동산 업계…결국 '임장 기본보수제' 도입 추진?
- 공인중개사협회장, '임장 기본보수제' 도입 추진
- 5일, 취임사 통해 상담료 별도 신설 추진 밝혀
- 임장 위한 '매수 의사 없이 상담' 사례 방지 차원
- 상담 후 계약 시 상담료에서 중개수수료 차감
- 임장 기본보수제 '임장비' 도입 위해 내부 검토 중
- 매물 소개 시 등기부등본 열람·권리관계 등 설명
- 전문 지식 제공에 따른 상담료 지불 필요성 대두
- 임장 안내, 중개인 활동의 가장 핵심적인 업무

Q. 그런데 이 '임장 기본보수제', 일명 임장비 도입을 놓고 공인중개사들과 시민들의 의견이 엇갈린다고 해요? 찬성하는 입장과 반대하는 입장이 내세우는 이유는 뭔가요? 

- '임장 기본보수제' 추진에 찬반 대립…이유는?
- 임장비 도입 검토…공인중개사들, 대체로 환영
- 업계 "임장비 도입 시 실소유자만 매물 상담"
- 실소유자 매물 상담 시 중개사도 책임감 생길 것
- '임장비 도입 추진'에 일반 시민 반응은 냉랭
- 중개수수료에 임장비 더하면 소비자 부담 가중
- 시민들 "중개사의 설명·동행은 소비자의 권리"
- 전문가들 "임장비 도입, 법적 근거 마련 선행必"
- 전문가들 "임장비 도입, 공감 얻기 쉽지 않을 것"
- 공인중개사법, 거래 성립 시에만 중개보수 청구

Q. 어제(8일)였죠. 금융당국이 7월에 3단계 스트레스 DSR 시행을 공식화했습니다. 지난해 9월 2단계 DSR 규제를 앞두고 서울 아파트 거래량이 대폭 늘어난 만큼 3단계 규제 전 변동성 확대가 불가피할 듯해요? 

- 7월 3단계 스트레스 DSR 시행…예상되는 변화는?
- 금융당국 "7월부터 3단계 스트레스 DSR 시행"
- 지난해 9월, 2단계 스트레스 DSR 규제 시행
- 2단계 스트레스 DSR 전 서울 아파트 거래량↑
- 3단계 DSR 규제 전 시장 변동성 확대 불가피
- 3단계 DSR, 수도권·지방 규제 수위에 차이 적용
- 수도권 1.5% 지방 1~1.25% 가산금리 적용 유력
- DSR 규제 확대…거래량 7월 전까지 증가 전망
- 3단계 DSR 시행 후 7월부터 거래량 감소 전망
- 강남 3구 일대 아파트값 상승세 둔화 가능성↓
- 서울 아파트값, 4월 넷째 주까지 13주 연속 상승
- 3단계 DSR 시행에도 강남 일대 집값 잡기 난항
- 지방, 규제 수위 낮춰도 주택 매수 증가 힘들어

Q. 수도권으로의 수요 쏠림을 해결하고 지방의 미분양을 해결하고자 3단계 스트레스 DSR에서는 지역 별 차등을 두는 듯한데요. 시장의 반응은 그리 좋지 않다고 해요? 

- 지방 부동산 침체 해결 위한 차등 규제…실효성은?
- 금융당국, 3단계 스트레스 DSR 지방 차등화 
- 지난해 2단계 스트레스 DSR도 지방 차등화 적용
- 대출 규제로 매매·분양 시장 침체…건설사 줄폐업
- 지방 부동산 침체 장기화…회복 방안도 절실
- 일각서 "지방, DSR 유예·대출 금리 차등화 필요"
- 금융위원장 "3단계 DSR, 수도권·지방 차이 둘 것"
- 2단계 DSR 여파, 분양 시장 타격…건설업 침체로
- 스트레스 DSR, 대출금리+가산금리…대출 한도 결정
- 현행 DSR 제도, 가산금리 높아질수록 한도 감소

Q. 이번에는 부동산 투자 관련해서 여쭤볼게요. 임대 수익이라는 현금 흐름을 만들 수 있는 방법으로 구분상가와 상가 건물 투자가 꼽힙니다. 둘의 차이는 무엇인가요? 

- '현금 흐름 창출' 구분상가·상가건물 투자…차이는?
- 구분상가·상가 건물 투자, 공통점 '수익형 부동산'
- 수익형 부동산, 구분상가·오피스텔 등도 포함
- 구분상가 투자, 집합건물 중 하나의 구획만 소유 
- 상가건물 투자, 토지·건물이 하나의 소유로 
- 수익형 부동산, 현금 흐름·요구수익률 따라 차이
- 요구수익률, 금리·상권현황·위험도 따라 달라져
- '22년 하반기부터 수익형 부동산 가치 일부 조정
- 구분상가 투자, 집합건물의 일부 면적만 소유
- 구분상가 투자, 가치 높일 단독행위는 어려워
- 상가건물, 리모델링 등 임대료 상승 전략 가능

Q. 현재 부동산 시장에서 구분상가와 상가건물의 투요 수요에는 차이가 많이 나는 편인가요? 투자 시 주의해야 할 점은요? 

- 구분상가와 상가건물…투자 수요의 차이는?
- 집합건물, 대부분 가격적 부담에 나누어 분양
- 구분상가 분양, 주 타깃은 소액투자 수요 대상
- 시중금리보다 수익률 높아야 거래되는 상황
- 단독소유 건물, 토지 면적에 따라 거래가 결정
- 노후·활용도·임차구성 수준, 가치와 거래에 영향
- 구분상가, '안정적' 이유로 거액 투자에 주의
- 토지·건물 형태, 시중의 조달금리에 주목해야
- 위치에 따라 공실률 차이…섣부른 투자에 주의


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