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■ 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수

서울시가 토지거래허가구역을 확대해 재지정하면서 시장에 혼란이 있었지만 부동산 시장은 여전히 불안한 상황입니다. 1년 후 집값이 더 오를 것이라고 예상하는 사람들이 늘어났기 때문이라는데요. 오늘(25일)은 세종사이버대 부동산학과 설춘환 교수 모시고 최근 부동산 시장 상황 및 주목할 만한 경매 매물까지 알아보겠습니다.

Q. 23일 한국은행이 발표한 '소비자동향조사' 결과에 따르면 4월 주택가격전망지수가 전월 대비 상승했거든요. 1년 후에도 집값이 오를 거라는 소비자가 많다는 건데, 교수님께서는 어떻게 보세요? 

- 한은, 최근 4월 주택가격전망지수 발표…결과는?
- 한은 "4월 주택가격전망지수 108"…전월비 3p↑
- 소비자들 "1년 후에도 집값 오를 것이라 생각"
- 부동산 가격 결정 요인 다양…"예측 불가한 시장"
- 서울·경기·인천, 지금의 집값 강세 지속될 전망
- 지방, 호재·선호도 있는 곳 외 특별한 모멘텀 부재
- 아파트는 여전히 인기…비아파트는 선호도 낮아
- 경기 상황·금리·수요·공급·심리 등 집값에 영향

Q. 지난달 토지거래허가구역 해제 여파로 서울 아파트 거래량이 4년 8개월 만에 최고치를 기록했다고 하는데요. 서초구는 거래 신고가 한 건도 없었다고 해요? 

- 지난달 서울 아파트 거래량 4년 8개월만 최고치?
- 토허제 해제 후 확대·재지정 등 시장 혼란 가중
- 토허제 해제 여파로 지난달 서초구 거래 신고 '0'
- 지금 시장 분위기는 '정중동'…불확실성도 상존
- 6월 대선·미국發 관세·기준금리 등 불안 요인 다수
- 토허제 재지정 후 강남 3구·용산 거래 절벽 확인 
- 용산·송파 지역, 토허제 해제 후 아파트 가격 급등
- 용산·송파 지역, 토허제 재지정 후 거래는 '제로(0)'
- 용산·송파 지역, 토허제 재지정 후 호가도 우하향

Q. 결국 강남 3구와 용산구 내 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이자 경매시장에 주목하는 투자자들이 많다고 하죠. 교수님께서는 임장도 직접 다니시는데, 경매시장 내 강남 3구와 용산구 매물 많은 편이었나요? 분위기가 어땠습니까? 

- 강남 3구·용산, 토허제 재지정 후 경매시장서 주목?
- 경매시장서 강남 3구·용산 아파트 매물 증가 예상
- 과거 경매물건 쏟아지다가도 토허제 해제에 영향
- 토허제 해제 시 경매물건 정지 후 취소 등 증가
- 일반매매 난항 시 경매매물 급증할 것으로 예상
- 현재 강남 지역 경매매물 16건·예정물건 58여 건
- 현재 서초 지역 경매매물 9건·예정물건 39여 건
- 현재 송파 지역 경매매물 13건·예정물건 100여 건
- 현재 용산 지역 경매매물 6건·예정물건 27여 건
- 최근 강남구 2건 낙찰…대치동 낙찰가율 115.66%
- 최근 2주간 서초구 내 경매매물 낙찰 사례 없어
- 최근 용산구 2건 낙찰…산천동 낙찰가율 103.76%
- 최근 송파구 3건 낙찰…잠실동 낙찰가율 124.27%

Q. 강남 3구와 용산구 전체의 아파트 거래량과 거래금액은 뚝 떨어졌는데요. 매매가 줄어들었다고 한다면 전세 쪽은 어떤 상황인가요? 

- 강남 3구·용산구 아파트 매매 감소…전세 상황은?
- 토허제 재지정에 여러 제약으로 매매는 거래절벽
- 토허제 재지정, 매매 위축됐지만 전세 수요 증가
- 전세시장, 매물 축소 등으로 전세가격은 상승
- 봄 이사철 수요·공급 부족도 전세가 상승에 기여
- 매매가격, 정책 이슈 등에 따라 급등락 보여
- 전세가격, 정책 이슈에 덜 민감…중장기적 반응

Q. 교수님께서 그간 임장 다녀오신 곳 중에 주목할만한 매물이 있다면 소개 부탁드립니다. 

- 그간 임장 다녀온 곳 중 주목해 볼 매물이 있다면?
- 대선 테마 존재하는 세종시…단독주택 매물
- 세종시 단독주택 매물, 토지 97평·연면적 75평
- 세종시 단독주택 매물, 2018년산 7년차 신축
- 세종시 단독주택 매물, 감정가 14억 원·2번 유찰
- 세종시 단독주택 매물, 최저가 6억 8천여만 원
- 세종시 매물, 대통령실·국회 등 이전 시 수혜 예상
- 용산구 아파트 매물, 전용 25평·공급면적 33평형
- 용산구 아파트 매물, 감정가 12억여 원·1회 유찰
- 용산구 아파트 매물, 최저가 9.6억 원·호가 13억 원
- 용산구 아파트 매물, 명도에 대한 부담도 없어
- 분당구 아파트 매물, 전용 50평·공급면적 38평형
- 분당구 아파트 매물, 수인분당선 서현역 도보 15분
- 분당구 아파트 매물, 감정가 14.9억 원·1회 유찰
- 분당구 아파트 매물, 최저가 10.4억 원·호가 15억 원
- 분당구 아파트 매물, 차후 재건축 시 1000세대↑
- 마포구 아파트 매물, 전용 25평·공급면적 33평형
- 마포구 아파트 매물, 대흥역 도보 1분 '초역세권'
- 마포구 아파트 매물, 감정가 16.5억 원·1회 유찰
- 마포구 아파트 매물, 최저가 13.2억 원으로 매력적
- 최근 마포구 아파트 매매 사례, 가격 20억 넘어
- 마포구 아파트 매물, 2013년 유찰 후 시장 재등장
- 청라동 오피스텔 매물, 소액투자 목적 시 주목
- 청라동 오피스텔 매물, 전용 약 8평·2013년산
- 청라동 오피스텔 매물, 7호선 연장선 개통 수혜
- 청라동 오피스텔 매물, 미래 호재 있다는 강점
- 청라동 오피스텔 매물, 감정가 8700만 원·1회 유찰
- 오피스텔, 매매차익형 아닌 임대수익형 부동산
- 오피스텔, 임대 수요와 임대료 수준 고려해 응찰


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