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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  김용우 CBRE코리아 리테일 총괄 상무 

화장품, 향수, 편의점 등 다양한 브랜드들이 성수동에서 팝업스토어를 열고, 젊은 층이 몰려들며 상권 자체가 활기를 띠고 있죠. 그러면서 주목받는 것이 ‘신흥 상권’ 및 해당 상권에 대한 투자일 텐데요. 상업용 부동산, 이른바 ‘리테일’ 시장에 대해 짚어보며 주의할 점 알아보겠습니다. CBRE코리아 김용우 리테일 총괄 상무 모셨습니다.

Q. 오늘(1일) 상업용 부동산의 리테일 시장에 대해 설명해 주실 텐데요 우선 '리테일'이란 무엇을 뜻하는지 말씀해 주신다면요? 

- 상업용 부동산에서 '리테일'이 의미하는 것은? 
- 상업용 부동산, 오피스·리테일·물류로 구분
- 리테일, 소비자에 상품·서비스 직접 제공하는 공간
- 리테일, 백화점·쇼핑몰·편의점·카페·음식점 등 포함
- 편의점에서 음료 구매도 '리테일 활동'에 포함
- 리테일, 소비자와 직접 만나서 활동하는 공간
- 소비자의 소비 패턴·경기 흐름에 따라 성과 변화
- 상업용 부동산 투자, 지역 특성·소비자 니즈 등 고려

Q. 지난해부터 국내 경제는 내수 소비 위축으로 '활황'을 기대하기 어려운 상황인데요. 올해 리테일 시장은 어떨까요? 지난해보다 나아질까요? 

- 2025년 국내 경기와 리테일 시장 전망은?
- 올해 국내 경제…지난해보다 완만한 회복세 기대
- 고금리·고물가로 소비 심리 위축은 주요 리스크
- 리테일 시장, 지난해 처음으로 역성장 기록
- 지난해, 내수 부진으로 리테일 시장 성장 저조
- 올해도 내수 부진에 리테일 시장 성장 난항 예상
- 최근 주요 관광지 별 외국인 관광객 회복세
- 가성비 중심 소비 트렌드…시장에 새로운 기회
- 금리·정치적 불확실성 해소 등 환경 개선 필요
- 환경 개선 시 리테일 시장 반등 전환점 마련

Q. 요새 보면 흔히 말하는 'MZ 세대'들이 상권의 성패를 결정하는 것 같은 느낌입니다. 사람이 몰리면서 신흥 상권이 형성되고, 전통 상권에 대한 관심도 떨어진다는데, 전통 상권과 신흥 상권, 어떤 특징이 있으며 요새 트렌드는 어떤가요? 

- 전통 상권 VS 신흥 상권…특징과 트렌드는? 
- 명동·강남역·종로 등 서울의 전통 상권으로 꼽혀
- 전통 상권, 외국인 관광객 회복세에 활기 찾아
- 서울 전통 상권, 공실률↓…임대료 완만히 상승
- "서울 전통 상권 완전한 회복에는 시간 필요"
- 현재 글로벌 브랜드가 전통 상권 회복 견인
- 성수·을지로·용산 등 서울 신흥 상권으로 꼽혀
- 서울 신흥 상권, 팝업스토어·F&B 매장 유입 활발
- 서울 신흥 상권 공실률, 전통 상권 대비 낮은 수준
- MZ 세대 SNS 통한 자연스러운 마케팅 효과
- 신흥 상권, 새로운 소비 중심지로 자리매김

Q. 최근 지역의 재개발을 통해 새로운 상권을 형성하거나 상업지구로 만들고자 하는 움직임이 활발합니다. 용산에도 글로벌 복합 상권 조성을 추진한다고 하던데…재개발 지역에서 리테일은 어떤 역할을 하는 건가요? 

- "지역 재개발로 新상권 형성"…리테일의 역할은?
- 리테일, 지역의 정체성 형성·커뮤니티 활성화
- 성공적 재개발…지역 소비자 세부 분석 필요
- 소비자 취향 반영한 콘텐츠·브랜드 구성 필요
- 입주민·외부 방문객도 유입해야 단지 가치 상승
- 지역 성격에 맞는 '맞춤형 마스터플랜' 수립해야 
- HD현산- CBRE코리아, 글로벌 복합 상권 조성 추진
- 용산정비창에 리테일 종합 마스터플랜 수립

Q. 앞서 쭉 상업용 부동산, 리테일에 대해 설명해 주셨는데요. 투자자분들이 복합상업시설이나 분양형 상업시설에 투자할 경우 어떤 점에 주목해야 할까요? 

- 복합·분양형 상업시설 투자 시 고려할 점은?
- 리테일 투자 시 '임차인의 구성·운영 능력' 중요
- 최근 중저가 브랜드 약진·체험형 매장 확대 뚜렷
- 분양형 상업시설 투자, 단기적 임대 수익률 참고
- 장기적, 상권 지속·자산 가치 상승 가능성 고려
- 복합상업시설, 기획·입점업체 유치 등 모두 연결
- 복합상업시설, 전문성과 통합적 기획 역량 중요

Q. 최근 보면 앞서 말씀해 주신 서울의 전통 상권이나 신흥 상권들에 피부과나 성형외과가 정말 많거든요. '메디컬 리테일 시장'이라고 한다는데, 이에 대해서는 어떻게 보고 계세요? 

- 메디컬 리테일 시장, 앞으로도 계속 유망할까?
- K뷰티 인기 지속…메디컬 리테일 시장 빠른 성장
- 피부과·성형외과 등 메디컬 리테일 시장 형성
- 강남권 중심 외국인 의료 관광 수요 크게 증가
- 강남권, 내국인 수요 다양한 연령대로 확장
- 2023년 방한 외국인 환자 수 전년比 2.4배 증가
- 방한 외국인 대부분 피부과·성형외과 방문 목적
- 강남·홍대 등은 이미 메디컬 특화 상권 형성
- 메디컬 리테일, 수요 증가 지속…시장 성장 전망
- 고객층 특성·사회적 변화·수요 등 고려해 기획해야

Q. 요새 보면 꼬마빌딩에 투자하기 위해 경매 시장에서 매물을 알아보는 분들도 많으시고, 효과적으로 투자하는 방법에 대한 클래스도 듣는 분들 계시던데요. 꼬마빌딩, 소형 상업용 부동산 투자 시 주의할 점은 무엇일까요? 

- 소형 상업용 부동산 투자 할 경우 주의할 점은? 
- 소형 상업용 부동산, 입지 선정이 가장 중요
- 소규모 건물일수록 '공실 리스크'에 더 민감
- 안정적 소비 수요 있는 지역 선별이 핵심
- 리모델링 가능성·용도 변경 허용 여부 확인必
- 규제·세금 변화 요소도 사전에 꼼꼼히 검토해야
- 불확실성 높아…리스크 최소화·보수적 접근 필요

Q. 그런데 보통 건물 투자라고 하면 최소 수십억이 있어야만 가능할 거라고 생각하는데요. 요새 조각 투자나 리츠 같은 투자 수단도 있는데, 그렇게도 가능한 걸까요? 상무님께서는 어떻게 생각하시나요? 

- 건물 투자 시 '조각투자'나 '리츠' 활용해도 될까?
- "소액으로 건물 소유"…조각투자 플랫폼도 등장
- 인물 다수가 소액으로 건물에 투자…배당금 지급
- 미술품·뮤지컬·음악 저작권까지도 조각투자 열풍
- "청약률 50%도 간당간당"…조각투자 위기설도
- 월배당 리츠 ETF, 최근 초고속 성장세 보여
- 월배당 리츠 ETF, 최근 2년여 만에 순자산 20배↑
- 월배당 리츠 ETF, 안정적 현금 흐름 창출이 강점
- 월배당 리츠 ETF, 은퇴세대·청년에 모두 인기
- 수십 억 원이 없어도 건물 투자는 충분히 가능
- 소액으로 부동산 투자 가능한 금융상품·수단 활성화
- 리츠, 부동산 임대 수익·매각 차익 투자자에 배당
- 증시 상장 공모 리츠, 소액 투자자도 쉽게 접근
- 상업용 오피스·리테일 등 다양한 자산에 분산 투자
- 리츠 투자 시 안정적 배당 수익과 유동성 제공
- 조각투자, 블록체인 활용…건물 소유권 분할 투자
- 소액으로 프라임 오피스 및 리테일 자산 투자
- 조각투자, 임대수익·배당받으며 토큰거래도 가능
- 국내외 여러 조각투자 플랫폼 빠르게 성장 중
- 사모 부동산 펀드, 기관 투자자·고액자산가 중심
- 사모 부동산 펀드, 전문 운용사가 대규모로 투자
- 사모 부동산 펀드 중 일부는 소액 투자도 가능
- 사모 부동산 펀드, 상대적으로 높은 수익률 목표
- 부동산 크라우드 펀딩, 다수가 자금 모아 투자
- 부동산 크라우드 펀딩, 비교적 소액으로도 가능
- 부동산 크라우드 펀딩, 개발이익·임대수익 배당
- 부동산 크라우드 펀딩, 리스크 공유…"신중해야"

Q. 끝으로 시청하고 계신 시청자분들께 리테일 투자 관련해서나 상업용 부동산 투자 관련해서 팁이나 조언해 주실 말이 있다면요? 

- 상업용·부동산 투자 관련 팁이나 당부할 말은? 
- "리테일 시장, 앞으로도 계속 변화해 나갈 것"
- 소비자들 '경험을 제공받는 공간'을 더 선호
- 최근 가성비를 중시하는 소비가 확산하는 추세
- 중저가 브랜드·체험형 리테일 지속적 성장 예상
- 상권 분석 이상의 트렌드·공간 활용 전략 고려
- 신뢰 가능한 데이터 기반 투자 기회 검토 권장


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