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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수 

서울 집값을 밀어 올린 주원인으로 지목된 토지거래허가구역 해제가 한 달여 만에 다시 시작됐습니다. 지난 주말까지 급매물은 모두 빠지고 지금은 한산한 모습이라는데요. 하지만 주변 지역들은 기다렸다는 듯 들썩이면서 토지거래허가구역 효과가 반감되고 있습니다. 집주인들도 실수요자들도 한숨만 나오는 상황인 듯한데요. 한 주간 부동산 분위기와 함께 눈에 띄는 경매 매물까지 꼼꼼히 짚어보겠습니다. 설춘환 세종사이버대 부동산학과 교수 자리했습니다.

Q. 이번 주부터 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 구 단위 토지거래허가구역 지정은 처음인데요. 첫날부터 문의가 뚝 끊겼다고 합니다. 실거주 목적 외에는 거래 자체가 안되죠?

-강남3구·용산, 토허제 지정…현장 분위기는?
-강남3구·용산구, 4개구 전지역 토허제 구역 지정
-지난 24일부터 9월 30일까지 6개월동안 거래 제한
-토허제 구역 매수자, 2년 실거주 필수…갭투자 금지
-"사실상 실거주 목적 외 거래 자체 불가능한 조치"
-"서울 전 지역 조정대상지역 지정이 더 나을 것“

Q. 급하게 팔아야 할 집주인들은 토허제 재개를 앞두고 가격을 낮춰 모두 내놨다고 합니다. 주말까지 거래가 이뤄졌다고 하는데요. 그리고 한 주간 집값 움직임이 어떤가요?

-"팔 사람 다 팔아"…토허제 구역 집값 움직임은?
-인근 중개사무소 "토허제 재지정 발표 후 호가 하락"
-강남 3구·용산, 토지거래허가구역 재지정에 수요급감
-수요 감소에 가격 하락 불가피…용산 "우린 억울해"
-토지거래허가구역 해제 이후 송파·강남구 일부 급등
-용산구, 토허제 재지정에 "우린 왜 포함하나" 분통
-강남 3구·용산 외 지역 일부 풍선효과…집값 '들썩'

Q. 문제는 예상했던 대로 주변 지역으로 풍선효과가 나타나고 있다는 건데요. 이번 토허제를 비껴간 압구정은 고공행진이고요. 마포나 성동도 일단 호가가 오른 분위긴데 실제로 가면 매물이 또 그리 있지도 않은 모양이에요?

-주변 '풍선효과' 조짐…호가 상승 속 매물 실종?
-토허제 피한 압구정 "매물 거의 없어…부르는게 값"
-압구정 곳곳 재건축 속도전…"향후 기대감 높아져"
-압구정동 재건축 이후 기대감에 연일 최고가 경신
-마포·광진 등 강남 3구·용산구 인접 지역 집값 수혜
-전문가 "단기적으로 눈치보기 치열…한강변 관심↑"
-"적어도 1~2달 정도 지나봐야 가격 흐름 파악 가능"

Q. 국내외 경제 침체 우려가 커지는 가운데 한국은행이 국내 금융시장에서 주 잠재 위험으로 집값 오름세에 따른 가계대출 증가 가능성을 꼽았습니다. 주택담보대출을 포함해 가계대출이 계속 늘고 있어요?

-서울 집값 상승에 가계부채 우려…금융시장 영향은?
-한은 "서울·수도권 집값↑…가계부채 증가 확대 가능성"
- 27일, '금융안정 상황 보고서' 설명회

Q. 토허제 지역 부동산 시장은 잠잠한 반면 법원은 붐비고 있다고 합니다. 경매로 낙찰받으면 토허제 지역도 규제를 받지 않는다고요?

-규제 피하는 경매…토허제 재지정에 법원 '북적'?
-강남 3구·용산구 토허제 재지정 후 경매 일정 '아직'
-"현재 토허제 지역 경매 없어"…일반 매매로 관심
-토허제 구역 경매 매물 낙찰시 지자체 등 허가 면제
-토허제 실거주의무·전세 금지 경매 낙찰은 미적용

Q. 토허제 해제와 재지정 등 혼란스러웠던 상황에서 집값 변동성도 컸는데요. 경매 시장의 분위기는 어땠나요? 

-토허제 재지정에 시장 혼란…경매 분위기는?
-서울 아파트 낙찰가율, 1년새 75.36%→89.17%
-같은 기간 입찰경쟁률 4대 1→ 9.2대 1 '껑충'
-'풍선효과'에 감정가 보다 더 높은 가격으로 낙찰
-토허제 구역 인근 지역들, '풍선효과' 기대감 확대

Q. 이번 달에도 직접 임장 다녀오셨는데요. 임장 매물 소개해주시기 전에 낙찰받은 후 명도를 어떻게 해야 하는지 궁금해하는 분들이 많더라고요. 낙찰 후 명도 과정에서 가장 중요한 부분은 무엇인가요?

-건물 낙찰 후 명도, 꼭 알아둬야 할 점은?
-경매, 낙찰 후 명도 과정 중요…통상 세입자와 협상
-세입자 이사비 등 요구 가능성…불발시 강제집행 준비
-법원 인도명령 결정 후 집행관사무소 강제집행 신청
-특별한 사유 없이 목적물 미반환시 명도소송도 가능

Q. 적절한 금액을 써서 낙찰받는 것도 중요하지만 낙찰 이후 명도 과정도 신경 쓸 일이 많네요. 그럼 이번 달 직접 임장 다녀오신 곳 중에 주목할만한 지역과 매물 소개해주시죠.

-직접 간 임장 현장…눈에 띄는 지역·매물은?
-강남 역삼 개나리래미안, 2006년산 전용 25평 매물
-17층 중 10층 위치…감정가 약 29억에서 1번 유찰
-강남 역삼 개나리래미안 현재 호가 29억 이상 형성
-2호선 수인분당선 선릉역에서 도보 10분 거리 위치
-근처 아파트 단지 벨트에…교육·편의시설도 긍정적
-강남 역삼 4층 '꼬마빌딩' 매물…1995년 사용승인
-토지면적 약 156평, 건물연면적 약 241평 형성
-현재 1번 유찰로 가격 '긍정적'…역삼역 도보 2분
-초역세권에 임대수요 다수…직접 임장 확인 필수
-청라 한양수자인 아파트, 1534세대 대단지 매물
-2019년산에 전용 25평…30층 중 8층 '호수공원뷰'
-감정가 약 8.6억에서 1번 유찰…현재 호가 약 7.7억
-청라호수공원 '호세권'…7호선 연장선 개통시 수혜
-인근 대형 쇼핑몰·병원 개원 등 편의시설 호재도
-청라 서후센타시아 오피스텔, 2013년산 전용 8.7평
-관리사무소 운영…관리상태 '양호' 임대수요 '양호'
-도보 3분 거리 교통 호재…5분 거리 내 편의시설

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