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■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  김은진 레오대출연구소 대표

최근 서울 지역도 하락세를 보이면서 관망세가 짙어지고 있습니다. 하지만 지금이라도 내 집 마련을 해야겠다 마음먹은 분들도 계실 텐데요. 커다란 걸림돌이 있습니다. 바로 대출이죠. 정부가 대출을 옥죄면서 쉽사리 계획을 세울 수도 없는데요. 올해는 대출 상황이 또 어떻게 변할까요. 레오대출연구소 김은진 대표와 함께 자세히 알아보겠습니다.



Q. 매번 집값 얘기를 할 때 서울과 지방 양극화가 심해지고 있다는 평가가 빠지지 않았는데요. 요즘은 서울 안에서도 양극화가 점점 더 심해지고 있습니다. 강남권과 비강남권 집값 차이가 최대 5배까지 벌어졌다고요?

- "올해도 대출 옥죄기"…실수요자들 준비는?
- 서울·지방 등 지역별 집값 양극화 심화…현황은? 
- 2024년 실거래 아파트값 지역별 '양극화 심화'


- 강남권 '똘똘한 한 채' 선호·상급지 갈아타기↑
- 서초·강남 2024년 평균 실거래가 20억 원 넘어
- 도봉·강북 등 지난해 평균 실거래가 10억 원 이하
- '강남 불패' 심리…아파트 가격 하락세 추춤

Q. 집값 양극화가 점점 심해지는 이유 중 하나로 강남권은 그들만의 리그 아니냐는 말들을 많이 하세요. 이미 현금 여력이 충분해서 대출 없이 집을 살 수 있어 규제를 피할 수 있기 때문이라는 건데요?

- 강남 집값 상승세…충분한 현금 여력 때문?
- 최근 반포 래미안원베일리 133㎡ 106억 원에 거래
- 반포 래미안원베일리 3.3㎡ 당 2억 원 넘어서
- 반포 래미안원베일리, 5개월 만에 33.5억 원↑
- '똘똘한 한 채' 심화로 강남 3구 등 쏠림 증가
- 강남권, 탄탄한 대기 수요로 비교적 호가 높아
- 재건축 규제 완화 등 가격 상승 기대감, 투심 여전
- 지난해 대출 규제 등 불확실한 시장 환경 지속
- "고액 아파트는 안전하다"·문어발식 주택구매↑
- 강남권, 고가 월세 증가…일부 고소득층 선호
- 올해도 대출 옥죄기…대출보다 현금화에 주력

Q. 그런데 올해는 지난해 하반기보다 대출받기가 더 어려워질 거라고 합니다. 최근 가계대출 증가세는 감소세로 돌아선 반면 주택담보대출은 여전히 1조 원대를 유지하고 있어요?

- '대출 규제' 계속…주담대 받기 더 어려워질까?
- '대출 규제' 여전…주담대, 올 들어 1.5조 증가 그쳐
- 주요 은행 가계대출 증가…10개월 만 감소세
- 금융당국, 올해부터 대출 한도 월·분기별 관리
- 금융당국, 은행권 자체 DSR 규제 강화 시사
- 계절적 요인으로 부동산 매수세 얼어붙어
- 은행별 대출 총량 미확정…공격적 영업 어려워
- 금융당국, 올해 가계대출 증가 속도 고삐
- 은행 가계대출 증가율 기준 지난해보다 낮게
- 금융권 전체 월별 가계대출 증가세 관리 계획
- 지난해 말 은행 가계대출 잔액 1141조 원
- 금융당국, 지방 대출 증가세·제2금융권은 예외

Q. 그래서 결국 전세대출 조이기에도 나선다고요?

- 대출 잔액 관리 나선 정부, 전세대출도 조이기?
- 하반기, 상환 능력 반영 전세대출 보증 한도 산정
- 주택도시보증공사(HUG), 소득 무관 대출 보증
- HUG 전세대출 보증 규모, 매년 증가세 지속
- 전세자금, 무주택 실수요자 위해 규제에 신중
- 전세대출, 전셋값·집값 상승 초래…보증 한도↓
- 전문가들 "보증 축소, 전세대출 금리인상 초래"
- 전문가들 "차주 상환 능력 고려 대출이 적절"
- 전문가들 "주거 불안 보완할 저소득층 지원 必"

Q. 이런 와중에 시중은행 자체적으로도 가계대출 증가액을 축소한 것으로 알려졌는데요. 일각에서는 실수요자 대책은 없이 총량에만 집착한다는 지적도 나와요?

- 은행 자체적으로도 가계대출 증가액 축소?
- 5대 은행 가계대출 문턱 더 높여…실수요자 근심
- 5대 은행 가계대출 관리 목표치 14조 305억 원
- 시중은행 가계대출 증가액, 지난해보다 축소 전망
- 신한·KB·하나, '24년 가계대출 증가액 목표치 초과
- NH농협, 올해 가계대출 목표치 확대 설정
- 우리, 올해 가계대출 목표치 2조 800억 원

Q. 7월엔 스트레스 총부채원리금상환비율, DSR 3단계가 시작되는데요. 미분양이 쌓인 지방은 DSR 완화를 고민 중이라고 합니다만, 실효성을 두고 말들이 나와요?

- 7월 스트레스 DSR 3단계 시행…실효성 논란?
- 정부, 한시적으로 지방 DSR 규제 차등 적용 검토
- 지방 부동산 경기 회복 위해 세제 혜택 필요
- 정부, 지방 주택 DSR 규제 한시 완화 검토
- 전국 미분양 주택 급증…지방에만 76%가량
- '악성 미분양' 주택의 80%가 비수도권에 위치
- 지방 대출 규제 완화, 부동산 경기 회복에 기여
- 대출 규제 완화만으로 부동산 경기 회복 어려워
- 대출 규제 완화에도 주택 구입 수요 적을 수도

Q. 최근 집값이 하락세를 타고 있는 틈을 타 내 집 마련을 나서려고 보니 대출이 막혀 무산되는 경우가 종종 있습니다. 상대적으로 중저가에 속하는 지역들은 그 한파가 더 세게 온다는데요. 그럼 이 시점에 그나마 거래되는 곳은 어딘가요?

- 대출 규제에도 부동산 거래 활발한 지역은?
- 비수도권 일부 지역 미분양 주택 급증
- 건설·부동산발 불황, 지역경제 전체 잠식 우려
- 부산 악성 미분양 역대 최대…12월 1886 가구
- 미분양 물량 누적, 건설사에 치명적인 악영향
- 신축보다 구축·전월세 선호…공급 늘지만 수요↓
- 부동산 시장 한파에도 '명문 학군지' 수요 탄탄
- 명문 학군지, 주거 선호도↑…수요 증가 계속
- 지방 내 학군지 단지는 '완판'…"교육 투심 증가“

Q. 금융기관의 지난해 연간 당기순이익이 16조 원을 넘어섰습니다. 역대 최대 기록이라는데요. 정부에서도 여러 번 예대금리차에 의한 이자 수익에 대해 비판의 목소리도 낸 데다 여론도 그리 좋지 못합니다. 이 때문에 금융지주사들이 적극적 주주환원을 약속했는데요. 약속을 잘 지키고 있나요?

- 금융지주사 적극적 주주환원 약속…현황은?
- 금융기관 지난해 연간 당기순이익 16조 원 넘어
- 예대금리차 의한 이자 수익에 대한 비판 여전
- 지난해 이자로 42조 원 벌어들인 4대 금융지주
- KB금융, 지난해 순이익 5조 원 넘어…'사상 처음'
- 신한, 글로벌 사업 이익 급등에 '리딩뱅크' 탈환
- 우리, 전년比 가장 가파른 성장세…23.1%↑
- 금융지주사 호실적, 막대한 이자이익이 바탕
- 실적 기반 주주환원 나서…"기대 못 미치기도"

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